3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Жилищный Консультант

77405

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

  • Статья 153 ЖК РФ
  • Статья 154 ЖК РФ
  • Статья 158 ЖК РФ
  • Статья 391 ГК РФ
  • Статья 163 УК РФ

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Просмотров 216

Если нет возможности погасить накопившуюся задолженность по коммунальным услугам, собственнику придется рассмотреть продажу квартиры с неоплаченными счетами. Важно изучить все особенности этой процедуры, чтобы в дальнейшем у участников сделки не возникало претензий друг к другу.

Можно ли продать квартиру с долгами

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры. Они числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, который не оплачивал пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно, новый владелец не имеет к этому никакого отношения. У него появляется обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре  (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).

Исключение касается задолженности по взносам на капитальный ремонт. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при продаже квартиры она переходит к новому собственнику, независимо от его согласия.

Возможно, на покупку проблемной жилплощади будет меньше желающих, поскольку далеко не каждый согласится начать жизнь на новом месте с выяснения отношений с управляющей компанией (УК). Последняя не вправе требовать от нового владельца погасить долги. Но в действительности многие УК продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, а не направляют их реальному должнику. Нередки также угрозы прекратить оказание услуг (отключить воду, свет и т. д.) Решить проблему можно, предоставив договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договора на поставку услуг по причине изменения собственника. Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.

Срок давности для неоплаченных счетов по коммуналке составляет 3 года. По истечении этого периода они списываются, и дело направляется в архив. Требование ее взыскания в судебном порядке будет также незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.

Рассматривая возможность продажи недвижимости, продавцу следует также учесть риск:

  • наложения ареста судебными приставами, после чего продажа окажется невозможной до полного погашения долга;
  • отключения от коммуникаций (воды, газа и пр.), что также добавит дополнительных хлопот в проведении сделки купли-продажи.

Условия продажи

Продать квартиру с долгами по коммунальным платежам можно, если дело не дошло до судебных разбирательств. Если имеется постановление суда или открыто исполнительное производство, обязывающее собственника оплатить определенную сумму за услуги ЖКХ или другие обязательства, судебные приставы могут наложить на объект недвижимости и продать его будет невозможно.

Собственнику необходимо:

  1. Уведомить потенциального покупателя. Иначе впоследствии у него будут законные основания оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке с требованием уменьшить цену продажи или вовсе аннулировать сделку и вернуть уплаченную сумму.

В большинстве случаев задолженность по оплате услуг ЖКХ скрыть невозможно: риэлторы и покупатели запрашивают предварительно выписку управляющей компании о состоянии лицевых счетов.

  1. Согласовать варианты решения проблемы: кто и в какой форме будет погашать.

Возможные варианты погашения задолженности

Перед продажей недвижимости с долгом по коммуналке сторонам сделки важно решить, кто будет рассчитываться за неоплаченные услуги.

Продавец

У продавца есть несколько вариантов решить проблему:

  1. Договориться о реструктуризации долга (при наличии уважительных причин неуплаты). Обращаться нужно непосредственно к поставщику услуг, по которому имеются неоплаченные счета. Если не оплачены несколько видов услуг, необходимо обращаться в каждую организацию по отдельности. Они могут предоставить отсрочку или рассрочку платежа, отменить пеню или списать часть суммы. Благодаря реструктуризации можно избавиться от задолженности еще до того, как найдется потенциальный покупатель.
  2. Погасить за счет аванса или задатка от покупателя. Возможность применения этого варианта зависит от размера долгов, поскольку размер задатка обычно составляет до 100 тыс. руб. Но в целом стороны могут сойтись на любой сумме. Внесение денег оформляется в виде соглашения о задатке. После его подписания нельзя безосновательно отказаться от сделки. Если отказывается продавец, он возвращает сумму задатка в двукратном размере, если покупатель – он теряет уплаченные деньги (ст. 381 п. 2 ГК РФ).

Пример. Цена квартиры 4,5 млн. руб., долг по оплате коммуналки – 100 000 руб. Покупатель составляет с продавцом соглашение о задатке и передает 100 000 рублей, которые входят в цену недвижимости (ст. 380 п. 1 ГК РФ). Последний оплачивает все счета и предоставляет справку об этом из УК. Остаток – 4,4 млн. руб. – продавец получает по завершении сделки купли-продажи.

  1. Взять кредит или целевой займ (на оплату услуг ЖКХ). В этом случае продавца ждут дополнительные расходы в виде процентной ставки. Кроме того, есть вероятность вовсе получить отказ в выдаче.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Чтобы закрепить обязательства продавца по оплате задолженности, можно составить предварительный договор купли-продажи, где прописать все достигнутые договоренности и сроки уплаты и заключения основного договора. Если погашение осуществляется за счет аванса или задатка, следует указать, что внесенная сумма пойдет на погашение долгов, квартира будет продана в определенные сроки и конкретному лицу.

Покупатель

Со стороны покупателя речь идет о переуступке долга, когда обязательство по погашению неоплаченных платежей предыдущего собственника переходит к новому владельцу. Вариант возможен только при условии согласия покупателя. Наиболее актуально его использовать при большой сумме задолженности, невозможности погасить ее другими способами и нежелании покупателя давать задаток. В подобном случае стоимость квартиры уменьшается на сумму неоплаченных счетов, чтобы новый собственник мог оплатить коммуналку.

Факт согласия покупателя нужно зафиксировать документально с подробным описанием всех деталей. Это можно сделать двумя способами:

  • в самом договоре;
  • в виде отдельного письменного соглашения о переуступке долга.

Как показывает практика, лучше использовать второй вариант. При упоминании о переуступке долга покупателю в самом договоре возможны дополнительные сложности при регистрации в Росреестре или заверении у нотариуса (если того требует закон).

Письменное соглашение оформляется в свободной форме. В нем указываются:

  • ФИО, паспортные данные сторон с указанием, кто передает, а кто принимает обязательства;
  • Сведения о квартире.
  • Сумма задолженности.
  • Дата и подписи сторон.

Важно точно прописать согласованную сумму, вид услуг и период, за который будет внесена оплата. В документ также желательно внести последние показания приборов учета. Следует учесть, что по закону перевод долга возможен только по согласию кредитора (в данном случае УК или другого поставщика услуг), иначе он будет ничтожен (ст. 391 п. 2 ГК РФ).  Поэтому сторонам нужно перед составлением соглашения обратиться в указанную организацию.

Как продать квартиру с коммунальными долгами

В целом процедура продажи квартиры с коммунальными долгами не отличается от стандартных сделок. Последовательность действий будет следующей:

  1. Получить в УК выписку с точной суммой задолженности.
  2. Согласовать с покупателем условия сделки, в том числе цену и порядок погашения задолженности.
  3. Подготовить пакет документов.
  4. Подписать предварительный договор/соглашение о переуступке долга.
  5. Выписать всех зарегистрированных лиц и запросить справку, подтверждающую отсутствие жильцов.
  6. Погасить задолженность и получить обновленную выписку в УК.
  7. Подписать основной договор купли-продажи.
  8. Подписать акт приема-передачи и провести расчет между сторонами.
  9. Оформить переход права собственности в Росреестре.
  10. Уведомить УК о смене собственника.

Если продаваемая квартира является долевой собственностью, на сделке необходимо личное присутствие каждого содольщика или нотариально заверенное согласие от него на продажу жилплощади.

Необходимые документы

Для проведения сделки нужно подготовить:

  • Удостоверение личности участников сделки: паспорта, свидетельство о рождении (для несовершеннолетних собственников), нотариальная доверенность (для представителя).
  • Правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
  • Правоподтверждающие документы: договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследовании и т. п.
  • Справку из УК о состоянии лицевых счетов.
  • Кадастровый и технический паспорт.
  • Иные документы по обстоятельствам (согласие второго супруга на продажу квартиры, разрешение органов опеки и пр.).

Сроки и расходы

По закону, обязательное заверение договора купли-продажи с долгами по коммуналке не требуется. Кроме оплаты стоимости самой квартиры (для покупателя) и погашения задолженности (для продавца), статьей затрат будет оплата госпошлины за регистрацию перехода права собственности. Сумма составляет 2000 руб. По закону обязанность по ее уплате возлагается на нового собственника, поскольку утрата права собственности не облагается сборами. Но стороны могут договориться о разделении расходов. Кроме того, продавцу придется заплатить налог с продажи квартиры, которая была в собственности менее 3-5 лет.

Сроки оформления будут зависеть от работы управляющей компании и договоренности сторон, когда и каким способом будут оплачены счета. Непосредственно выдача справки обычно не занимает много времени. При наличии всех остальных документов сделку можно провести всего за несколько дней.

Договор купли продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам (образец)

Договор составляется в обычной письменной форме и включает стандартные для такого типа документов сведения:

  • О сторонах сделки (ФИО, паспортные данные).
  • О предмете сделки (адрес, кадастровый номер, площадь и другие характеристики).
  • О документах на квартиру.
  • О цене и порядке расчетов.

Единственное отличие от стандартного договора – пункт о задолженности по коммунальным платежам. Желательно указать, что она не передается покупателю. Таким образом подтверждается факт, что покупатель не принимал на себя обязательства по оплате услуг, которыми пользовался предыдущий собственник. Как было сказано выше, лучше оформить перевод долгов на покупателя отдельным письменным обязательством.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам может затянуться на неопределенное время. Как достичь согласия с покупателем о том, кто будет погашать долг? Как грамотно отразить все договоренности в документах? Как законно провести сделку с минимальными потерями? Наши юристы готовы ответить на все вопросы на бесплатной консультации. При необходимости они же проведут сделку от начала и до конца, чтобы минимизировать риски продавца и покупателя.

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

В соответствии с нормами жилищного кодекса каждый собственник или наниматель обязать вовремя вносить платежи по коммуналке. В отношении должников применяются различные санкции: отключение газа, электричества, а если задолженность большая, ЖКУ может подать в суд. Продажа квартиры с долгами ЖКХ законом разрешена, но прежде чем заключать такую сделку, нужно изучить ее особенности.

Способы продажи жилья с задолженностью

Согласно законодательству плату за коммунальные услуги должны вносить жильцы, которым они предоставляются. Если квартиру необходимо продать, им нужно как можно быстрее погасить долги. Новые хозяева оплачивают содержание жилья только с момента регистрации своих прав. Исключение составляет плата за капремонт, долги по которому могут переходить от одного собственника к другому.

Если покупатель хочет приобрести такое жилье, проблему можно решить несколькими способами:

  • Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
  • Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.

Если продавец не идет ни на один из предложенных вариантов, можно попробовать решить вопрос с ЖКХ. При возникновении проблем с оплатой услуг лучше заранее обратиться с заявлением и попросить рассрочку. Чтобы в просьбе не отказали, желательно приложить подтверждающие документы.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

  1. Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
  2. Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Как заключается сделка купли и продажи жилплощади с долгом

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

  • Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
  • При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
  • Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
  • Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
  • Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
  • Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
  • Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
  • В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.

Мнение эксперта

Станислав Ершов

Эксперт в области жилищного права, недвижимости и ЖКХ

Написать эксперту

После этого останется разобраться с налогами. Если продавец владел жильем меньше трех лет (с 2021 г. – меньше пяти лет), ему придется заплатить тринадцатипроцентный налог. Исключением являются случаи, когда квартира была продана дешевле, чем приобреталась. Покупатель, наоборот, получает право на налоговый вычет. Его величина может достигать 260 000 рублей.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

  • Личные данные сторон сделки;
  • Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
  • Ссылка на документы о праве стоимости;
  • Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Как узнать о наличии долгов за коммуналку

Перед продажей жилья надо узнать точную сумму задолженности перед за услуги ЖКУ или капитальный ремонт. Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

  1. Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
  2. Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
  3. Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Остались вопросы? Обращайтесь за помощью к онлайн-консультанту нашего сайта!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Можно ли продать квартиру, на которой долг за коммунальные услуги?

Когда назревает необходимость продать жилье с неоплаченными счетами, возникают проблемы. А если нет возможности погасить все и сразу, собственники ищут пути для продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги. Разберёмся: возможно ли осуществить данную сделку и на каких условиях составляется договор с наличием долговых обязательств.

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

  1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
  2. Собрать документы.
  3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
  4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
  5. Подписать основной договор купли-продажи.
  6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

  • продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
  • приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
  • в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

  • паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
  • свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
  • если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
  • документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
  • план БТИ, акт оценки помещения;
  • справка о текущем состоянии л/с из УК;
  • реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

  • ФИО сторон;
  • сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
  • информация о документах на право владения квартирой;
  • цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

  • продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
  • переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
  • из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
  • оплачиваются долги;
  • подписывается основной договор;
  • перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
  • ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Проверка наличия задолженности

Статья 155 ЖК дает право предполагаемому новому владельцу самостоятельно узнать о существовании долга за услуги ЖКХ. Сделать это можно:

  • на сайте госслужб, в разделе ЖКХ;
  • через личный кабинет на сайте УК или по телефону;
  • в банке, с помощью квитанции;
  • через меню банкомата, введя точный адрес;
  • в ЕРЦ или в центре координации, связанном с недвижимостью;
  • в почтовом отделении, назвав № л/с.

О долге за телефон и интернет можно узнать в компании, предоставляющей услугу.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Ликвидация долгов перед продажей

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Кредит в банке

Можно взять заем в банке, чтобы оплатить долг по коммунальным обязательствам. Для потенциального владельца – это плюс. Для продающей стороны – убытки в виде процентной переплаты. К тому же можно получить отказ.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Когда продажа невозможна

Основные причины, по которым нельзя совершить сделку:

  • один из собственников не согласен на продажу;
  • у иных лиц тоже есть право;
  • законное обременение.

Мнение эксперта

Миронова Анна Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Продать крайне сложно неприватизированную квартиру с долгами, поскольку, теоретически, она находится в собственности государства. Хотя профессиональные юристы находят легальные, но рискованные лазейки.

Таким образом, сбыть квартиру с долгами можно. Но платить по ним нового собственника, в случае несогласия, никто обязать не может.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: