Договор аренды земельного участка: условия регистрации и нюансы выполнения соглашения

Договор аренды земельного участка

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

Договор аренды земельного участка №

г.

«» г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, расположенный по адресу: . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора.

  • Кадастровый номер земельного участка: .
  • Целевое назначение земельного участка: .
  • Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Земельный участок принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от «» года, выданным .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, в том числе НДС — рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п.2.1 суммы на расчетный счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

3.1.1. Использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ.

3.1.2. Иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации.

3.1.3. Возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.1.4. Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

3.1.5. По истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством.

3.1.6. Передавать свои права и обязанности по Договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, при условии письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка). В этих случаях ответственным по Договору аренды земельного участка перед Арендодателем становится новый арендатор земельного участка, кроме случая передачи арендных прав в залог.

3.1.7. Передавать земельный участок в субаренду в пределах срока Договора аренды земельного участка только с письменного согласия Арендодателя (собственника земельного участка).

3.1.8. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

3.1.9. Осуществлять иные права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

3.2.2. Получать согласие Арендодателя в письменном виде в случае сдачи участка в субаренду, а также передачи своих прав и обязанностей по настоящему Договору третьему лицу, передачи арендных прав в залог, внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ или товариществ либо паевого взноса в производственный кооператив.

3.2.3. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством.

3.2.4. Осуществлять мероприятия по охране земель, установленные законодательством.

3.2.5. Своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора.

3.2.6. Соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

3.2.7. Не допускать загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на земле.

3.2.8. Не нарушать права других землепользователей и природопользователей.

3.2.9. Выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором.

4.1.2. Требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.1.3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора.

4.1.4. Изменять по согласованию с Арендатором размер арендной платы не чаще, чем один раз в год.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Передавать Арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям Договора (площади угодий и их краткая качественная характеристика приводятся в Приложении №).

4.2.2. Содействовать по заявкам Арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству.

4.2.3. В соответствии с условиями Договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные Арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий.

4.2.4. Содействовать Арендатору в возмещении убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии земель для государственных и общественных нужд.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательство по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

5.4. В случае нарушения Арендатором п.3.2.2 настоящего Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф в размере рублей, а также возместить расходы, связанные с расторжением сделок с третьими лицами, заключенными без разрешения Арендодателя, в судебном порядке.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в следующих случаях:

  • использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенном п. 1.1 настоящего Договора;
  • использования земельного участка, приведшего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст. 46 Земельного кодекса РФ;
  • если более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа Арендатор не вносит арендную плату;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях:

  • если Арендодатель не предоставляет участок в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию им в соответствии с условиями Договора или назначением имущества;
  • если участок окажется в состоянии, не пригодном для использования;
  • по другим основаниям, предусмотренным ГК РФ и Земельным кодексом РФ.
8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

  1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
  2. Площади угодий и их краткая качественная характеристика (Приложение №).
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Аренда земельного участка: договор и его регистрация

Часть почвы, установленная в статусе земельного участка, путём межевания и внесения в кадастровые записи – может стать объектом передачи в имущественное пользование.

Один из наиболее распространённых вариантов земельных отношений – сдача в аренду государственного земельного участка.

Аренда земельных участков или их частей, поощряется государством, так как это ценнейший экономический ресурс, позволяющий решать самые насущные проблемы населения.

Все права и обязанности арендатора земельного участка и арендодателя закрепляются в положениях ЗК РФ и становятся основой урегулирования взаимодействия при составлении долгосрочного договора аренды земельного участка.

Существенные и обязательные условия

Все договорные обязательства, в отношении земельного имущества, специфичны. Собственник земель не имеет возможности распоряжаться участком исключительно по своему усмотрению, потому что земли могут использоваться только в соответствии:

  • с их целевым назначением (категорией земли), независимо от субъекта пользования;
  • оборотоспособностью участка;
  • разрешённым использованием участка;
  • территориальной зоной;
  • градостроительным регламентом.

Определённые соответствия – обязательные условия соблюдения правового режима при передаче арендного права и заключении договора. Обязательными условиями составления договора будут также – определение его субъекта, объекта и предмета.

Субъектом договора является арендатор и арендодатель, которыми могут являться совершеннолетние, дееспособные – физические или юридические лица. К ним могут относиться и лица, уполномоченные на заключение арендного договора (например, опекуны).

А также – представители, действующие на основании доверенности (нотариально удостоверенной). Арендодателями могут являться федеральные или муниципальные образования, а арендаторами – крупные промышленные комплексы, строительные компании и т.п.

Все пункты договора должны содержать различные детали взаимодействия сторон, предусматривая возможные нюансы. Обязательно нужно указать срок действия договора и условия, при которых он, может быть, расторгнут по соглашению сторон или в одностороннем порядке. Порядок расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

В заключение необходимо указать все личные данные (физические лица) или реквизиты сторон (юридические лица).

Правовые и юридические аспекты

Договор аренды земель – правовой акт, в результате которого право пользования переходит от одного лица к другому.

При этом арендодатель имеет право взимать плату за предоставление земель и требовать надлежащего ухода.

Арендатор имеет право пользования, при котором, в соответствии с категорией земли, он может получать урожай или иные преимущества, а также – получать прибыль от произведённой сельскохозяйственной продукции.

Арендатор имеет право оформить и передачу в  субаренду земельного участка. Он имеет право не спрашивать разрешения у собственника, но должен уведомить его. При этом сроки субаренды не могут быть больше, чем арендуемый период.

Если арендатор принципиально отрицательно относится к подобным видам делегирования прав пользования – то ему необходимо предусмотреть это при составлении договора. Если в договоре на этот счёт нет никаких пояснений – он остаётся на ответственности арендатора.

Юридической ответственностью арендодателя является передача земельного участка в пользование. Юридической ответственностью арендатора является возвращение земли по окончании срока договора в надлежащем порядке и осуществление арендных выплат в соответствии с договорённостью.

Заключить договор аренды земель в нашей стране имеют право:

  • граждане РФ;
  • юридические лица;
  • иностранные подданные: физические и юридические лица;
  • лица без гражданства;
  • представители иностранных государств.

Требования к оформлению продиктованы целесообразностью использования данного документа.

Специальные требования к оформлению предусмотрены в федеральных и муниципальных административных образованиях – в соответствии со спецификой арендуемых земель и статусом субъекта аренды.

Обычный договор аренды не предусматривает особой формы или нормированных пунктов передачи права пользования.

Требуется лишь предусмотреть наличие соответствующих пунктов и положений, которые могут сыграть значимую роль в координировании взаимодействия сторон.

Договор должен быть отпечатан и составлен в четырёх экземплярах, при условии, что срок договора более года. Договорённости меньшего срока могут быть написаны от руки, в двух экземплярах.

В договоре обязательно должны быть указаны объект и предмет землепользования, с указанием всех параметров участка, кадастрового номера и прочих учётных данных. Договор должен быть составлен на основе чётких и непротиворечивых высказываний, которые не допускают разночтения, и быть написан юридически корректным языком.

Объектом договора будет являться не сам участок, а правовая основа, в соответствии с которой участок переходит в имущественное владение лица. Поэтому в договоре должны быть представлены все правовые характеристики участка, основанные на кадастровых записях и данных межевого плана.

Предметом договора является акт передачи имущественной собственности от одного лица – к другому и те условия, в соответствии с которыми производится передача земель. Здесь обязательно должен быть указан срок аренды и сумма оплаты.

Порядок и особенности заключения

Этот момент особенно важен, так как на его основе будет происходить регламентирование действия сторон, а также производиться расторжение договора досрочно.

После наименования документа, его предназначения и даты составления, указываются данные сторон.

К ним относятся:

  • фамилия, имя, отчество;
  • домашний адрес (для физ. лиц);
  • паспортные данные (для физ. лиц);
  • наименование предприятия (для юр. лиц);
  • форма собственности (для юр. лиц);
  • реквизиты (для юр. лиц).

Далее составляется основное положение: о предмете договора. В нём обозначены все данные участка, его размеры и адрес. Кроме этого, указывается наличие строений, насаждений, категория земель. После него составляются следующие пункты, определяющие условия аренды:

  • условия сохранения участка, формы ухода, требования к порядку;
  • размер оплаты с указанием индексации, размера, сроков, форм расчётов и установление ответственности за несвоевременную оплату;
  • сроки и условия передачи пользования;
  • условия возвращения участка;
  • ограничения в использовании участка, запреты на определённые виды деятельности;
  • степень ответственности сторон;
  • срок договора и время возвращения участка.

Место и условия заключения договора аренды могут быть выбраны произвольно по договорённости сторон.

Здесь особых условий не предусмотрено.

Если одна или обе стороны – юридические лица, то встреча может состояться в офисе или в любом другом месте.

Однако отличным местом может быть юридическая консультация, где за сравнительно небольшую плату вы можете получить квалифицированную помощь, особенно, если ценность арендуемой земли высока.

Также, если ваш договор составляется более чем на 1 год, то готовую форму договора можно подписать в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии, где вы будете его регистрировать.

К обязательным условиям договора относится предварительная процедура составления договора, которая позволит рассмотреть каждой из сторон правомочие всех пунктов договора и внести свои коррективы до момента его подписания.

Момент заключения договора обязывает стороны ознакомиться с конечным вариантом, перепроверить все его пункты и поставить подписи. Заключение договора допускает к участию представителей и доверенных лиц арендатора и арендодателя.

Важным условием является арендная плата. Потому как сумма оплаты должна быть внесена в положение договора, а рынок цен не стабилен, в договоре обязательно нужно поставить условие индексации цен, если договор долгосрочный.

Есть и другой вариант – пересмотр и изменение арендной платы ежегодно. Арендатору необходимо учесть и то, что земельный налог и налог с прибыли за аренду – расходы, которые придётся оплачивать.

Скачать бесплатно бланк-шаблон договора аренды земельного участка.

Это примерный договор аренды земельного участка. Его содержание может меняться в зависимости от различных обстоятельств.

Предварительный договор

Составление осуществляется в соответствии с алгоритмом, предложенным для составления договора аренды.

Он составляется по подобию конечного варианта договора, но допуская и предусматривая обсуждение и исправление пунктов и подпунктов, а также – дополнения положений новыми пунктами.

Поэтому удобнее всего будет напечатать договор с широким интервалом, чтобы внести изменения и дополнения.

Этот документ не обладает юридическими полномочиями, но предполагает, что максимальное количество нюансов, будет учтено. Его нужно напечатать в двух экземплярах, чтобы можно было работать синхронно. На всякий случай, нужно подписать его сторонами, а при отказе одной из сторон от аренды – ликвидировать.

В соответствии с исправленными пунктами, печатается основной договор, его можно перепроверить, сверив с исправленным текстом предварительного договора, непосредственно, перед подписанием.

Переоформление договора производится на основании Федерального Закона, который затребовал переоформление земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании на договор аренды.

К их числу относятся следующие субъекты:

  • юридические лица;
  • организации, планирующие строительство промышленных комплексов и площадей.

Для них оговорены соответствующие сроки переоформления и в качестве альтернативы, предложен выкуп земель.

Истечение срока действия договора устанавливается по договорённости сторон. Однако существуют границы, в пределах которых договорные отношения действительны:

  • минимальный срок 3 месяца;
  • максимальный срок 49 лет;
  • на период более года действителен только договор, прошедший регистрацию;
  • для федеральных, муниципальных или изыскательских работ – не более года;
  • договор нельзя завершать в период сельскохозяйственных работ;
  • срок договора не может превышать срока резервирования земель;
  • срок субаренды не может превышать срока аренды.

Скачать типовой образец предварительного договора субаренды земельного участка.

Государственная регистрация

Государственная регистрация договора производится в местном отделении УФС государственной регистрации, кадастра и картографии в том случае, если договор аренды оформляется сроком более одного года.

Если при оформлении такого рода договоров будет проигнорирована государственная регистрация в Росреестре – то, в случае судебного разбирательства, договор может не быть признан. Договор вступает в силу после прохождения государственной регистрации.

Для того чтобы провести государственную регистрацию, арендатору и арендодателю надлежит подойти в Кадастровую палату, где они смогут написать заявление. Заявление составляется по форме, которую можно взять на стенде или на сайте государственных услуг.

При желании, можно воспользоваться помощью сотрудника, которая составит электронный вариант заявления. Существует возможность передачи документов для регистрации по почте, выслав их заказным письмом с уведомлением.

Последствия незарегистрированного договора могут быть непредсказуемы, особенно если при конфликте сторон, придётся возбуждать исковое производство.

Однако п. 14 Постановления Пленума ВАС № 73 от 25.01.13 г. утверждает, что каждое договорное обязательство, составленное и подписанное сторонами, утверждает ответственность в отношении к договорённостям.

Тем не менее, регистрация договора связана с тем, что по её завершении, арендодатель должен быть поставлен на налоговый учёт и выплачивать налог с получаемого им, дохода.

Если дело дойдёт до разбирательства в суде, арендодателю придётся ответить на вопросы о мотивах игнорирования регистрации и, возможно, ответить перед законом за укрывательство от налогов.

Для арендатора после регистрации договора появится возможность на получение НДС, которое он может оформить в местном отделении УФНС.

Необходимые документы

Документы нужны следующие:

  • паспорта;
  • договор аренды в 2 экземплярах;
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • для юридических лиц – документы, подтверждающие их полномочия;
  • для представителей – удостоверенная нотариально, доверенность;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Кроме перечисленных документов, могут потребоваться и другие, которые будут зависеть от степени сложности и объёмов договорных условий. В некоторых случаях может потребоваться разрешение от супруги или других, потенциально заинтересованных лиц.

Госпошлина оплачивается в следующем размере, если заявление подаёт одна сторона:

  • 1 000 руб. (физ. лица);
  • 15 000 руб. (юр. лица).

В этом случае, каждая из сторон будет иметь свой экземпляр регистрации договора.

Если достаточно будет одного экземпляра договора для обеих сторон, то сумма госпошлины будет исчисляться с половины, например:

  1. Обе стороны физические лица – 1 000 руб.
  2. Обе стороны юридические лица – 15 000 руб.
  3. Одна сторона физическое лицо, а другая – юридическое, налог составит 8 000 руб.

Внесение изменений

Изменения можно вносить ежегодно во избежание проблем, связанных с динамикой рынка и другими, объективными причинами, которые повлияют на удобство использования долгосрочных договоров.

Особенно часто изменения вносятся по пересмотру арендной платы за земельный участок. Также пересмотр условий может быть связан со смертью одного из участников договора и внесение в него – нового участника по наследованию или завещанию.

При изменении составляется отдельный документ, который станет приложением к основному договору. Его составление должно содержать данные основного договора, дату внесения изменений и данные арендодателя и арендатора, заключивших договор.

В основной части вносится изменение, со ссылкой на пункт договора. Если предварительные изменения по этому пункту (например, оплата) уже были, то их также необходимо внести.

В конце поставить подписи сторон, а также печати – для юридических лиц.

Кроме перечисленных, никаких обязательных требований к внесению изменений не предусмотрено.

Все изменения, внесённые в договор должны подлежать регистрации.

Перенайм или субаренда?

Договор перенайма аренды часто путают с договором субаренды. Но это принципиально различные виды делегирования права пользования. В условиях перенайма, лицо, составляющее соглашение, в отношении передачи прав, полностью выходит из участия в сделке после подписания договора перенайма, а его место занимает обозначенное лицо.

Этот документ целесообразен при различных условиях, которые ставят необходимость перемены участников. Например, при долгосрочном договоре, который может продолжаться до 49 лет, кто-то может уволиться с работы или в силу преклонного возраста передать право пользования детям.

Причины могут быть разнообразны, но они не будут требовать расторжения основного договора и все пункты договорных обязательств, останутся в силе.

Договор перенайма составляется отдельно, в качестве приложения к основному договору. Это соглашение составляется одной стороной, но при условии оповещения другой стороны.

Обязательных требований, кроме общих требований к внесению изменений в договор аренды, не предусмотрено. Он, также как и прочие документы, подлежит обязательной регистрации.

Сроки регистрации составляет 20 рабочих дней со дня подачи.

Договор аренды земельного участка на неопределенный срок — образец.

Итоги

Как показывает практика, договоры аренды земель могут стать достаточно выгодным делом для обеих сторон при условии грамотного составления договора.

Для этого нужно предусмотреть все мельчайшие детали дела, которые могут повлиять на дружелюбие и желание взаимодействия партнёров.

Тем более, что законодательная система, в этом отношении, создаёт все условия для удобной реализации договорных обязательств при правомочном их оформлении. Однако, при крупных имущественных сделках, желательно обращаться к узкому специалисту во избежание ошибок, за которые придётся платить.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка? Форма, сроки, условия, госпошлина

Существенные условия договора

К обязательным (существенным) условиям надлежащего заключения договора аренды относятся положения соответствующие статьям 34, 606 ГК РФ:

  1. составление в письменной форме;
  2. собственноручное подписание сторонами;
  3. внесение реквизитов сторон с указанием ИНН;
  4. регистрация в Росреестре.

Форма регистрации договора аренды земельного участка (образец вы можете скачать бесплатно в конце статьи) может быть свободной, единого шаблона для его составления нет. Однако в число обязательных условий входит подробная характеристика субъектов и предмета соглашения. Под субъектами понимаются стороны, одна из которых передаёт имущественные права и гарантии беспрепятственного пользования землями на условиях найма. Другая принимает право распоряжения участком в счёт соразмерной оплаты за его использование. Арендатор этого участка может заключать договор субаренды или переуступки права аренды с другими лицами.

На этом основании аренда относится к имущественным сделкам. И существенные условия аналогичны вносимым в договора имущественных сделок в принципе.

Текст следует начинать с определения сторон, с указанием персональных данных арендатора и арендодателя. Далее – подробно изложить предмет договора. Здесь даются перечнем характеристики ЗУ такие как:

  • общая площадь;
  • место расположения;
  • кадастровый номер;
  • целевое назначение ЗУ;
  • форма собственности.

После обозначенного, необходимо согласовать пункты обязательных положений, которые отражают нижеследующее:

  1. Срок пользования и условия продления договора аренды или указание на бессрочность действия договора (срок действия договора аренды земельного участка).
  2. Сумма арендной платы и условия её предоставления арендодателю.
  3. Права арендатора указываются подробно, с определением возможности приватизации или выкупа ЗУ. Они гарантируют полноправное распоряжение наделом в оговоренных документом рамках.
  4. Права арендодателя определяются в роли контролирующего звена и лица, притязающего на получение оплаты за пользование.

  5. Ответственность сторон
    , при регистрации договора аренды земельного участка, определяет необходимые действия, создающие преимущество контрагента от заключения сделки. Так же допускается введение санкций и пени за просрочку платежа или иные формы небрежного отношения к процедуре.

    Подробнее о правах и обязанностях арендатора и арендодателя читайте в этом материале.

  6. Условия, при которых участок может изыматься из пользования арендатором. Гарантии, которые дают право расторжения контракта по обоюдному соглашению или через суд
  7. Регламентированные действия сторон в случае форс-мажора.

Кроме перечисленных обязательных пунктов и положений, в текст допустимо включать дополнительные резолюции, по усмотрению сторон. Они могут содержать любые, разрешённые законом договорённости, важные для конкретной ситуации.

Порядок регистрации договора аренды земельного участка

Заключив договор (как это сделать, подробно рассказывается в нашей статье), его допустимо удостоверить в нотариальной конторе по месту расположения ЗУ. Эта процедура не является обязательной, но предоставляет дополнительную юридическую силу правообладателям и гарантирует чистоту сделки.

Куда обращаться или где регистрируют?

После удостоверения экземпляров у нотариуса или непосредственно после подписания сторонами, следует обратиться в Росреестр для регистрации договора аренды земельного участка

Кстати, отвечая на вопрос «подлежит ли государственной регистрации договор аренды ЗУ?» можно однозначно ответить: да, подлежит.

Таковым может стать местное отделение службы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) или регистрационное отделение в Многофункциональном центре (МФЦ). Они практически не различаются по структуре регистрационных действий. В крупных городах граждане выбирают те, которые расположены ближе к месту проживания.

Жители населённых пунктов, где таковые отсутствуют, могут подавать документы для регистрации, воспользовавшись услугой Почты РФ. В этом случае в конверт с заказным письмом вкладывается опись документов. Так же – оформляется уведомление о доставке.

При личном посещении стороны обращаются в окно к регистратору, который принимает договор и сопутствующую документацию под расписку.

Итак, теперь вы знаете нужно ли регистрировать договор аренды земельного участка. Что делаем дальше?

Сроки

В расписке указывается срок получения документов — это и есть срок регистрации документа. Обычно от проставленной даты отсчитывают 21 рабочий день, необходимый для проведения процедуры. Это максимальный срок. Дата прибытия точно просчитывается регистратором и вносится в расписку.

Документы для регистрации договора аренды земельного участка

К регистратору подходят с паспортами и тремя экземплярами договоров аренды ЗУ. Один экземпляр остаётся для внесения в учётный реестр, а два возвращаются арендодателю и арендатору.

При подаче стороны составляют заявление. Если документ нотариально удостоверен, заявление может составляться нотариусом и прилагаться к удостоверенному экземпляру. Кроме обозначенного потребуется:

  1. Правоустанавливающий документ на ЗУ, констатирующий право аренды.
  2. Кадастровый паспорт, свидетельство о собственности.
  3. Для представителей – нотариально удостоверенная доверенность.

Если участок арендуется под строительство, дополнительно предъявляют решение о предоставлении места под строительство, согласованное с градостроительным проектом населённого пункта.

Для участка, который выставлялся на торги, требуется предъявить документальное подтверждение того, что уполномоченный отдел администрации опубликовал объявление о проведении торгов.

Если аренда предоставлена без участия заинтересованного лица в торгах, дополнительно предъявляется одно из нижеследующих:

  • Право на льготы арендатора, допускающие аренду без участия в торгах и основанное на этом решение административной комиссии, в виде выписки из протокола.
  • Решение административной комиссии о предоставлении ЗУ без участия в торгах в силу отсутствия иных претендентов.

Если ЗУ продан с аукциона, то прилагают:

  • Решение местного органа власти о проведении торгов, с указанием адресов выставляемых объектов.
  • Выписка из протокола об участии в торгах и приобретении права на обозначенный надел.

Госпошлина

К пакету документов при государственной регистрации данного договора прилагают квитанцию об оплате пошлины. Она составляет в расчёте на один экземпляр:

  1. 2 тысячи руб. для физических лиц;
  2. 22 тысячи – для юридических.

Если при регистрации к договору аренды прилагаются дополнительные приложения, требующие регистрации, стоимость укладывается в 350 рублей за каждый экземпляр. От её уплаты освобождается муниципалитет и лица, удостоверившие документ нотариально.

Причины приостановления и прекращения регистрации

Росреестр может приостановить процедуру регистрации сроком на один месяц, при условии:

  • Если договор составлен некорректно в юридическом смысле.
  • Когда документации, предъявленной для регистрации ЗУ недостаточно. Либо – когда она вызывает сомнение регистрационной службы.
  • При расхождении сведений, указанных в договоре с данными информационного банка ГКН.
  • При обнаружении обременения, не указанного в положениях документа.
  • Если с заявлением о регистрации обратилось лицо, которое не вправе участвовать в процедуре.

Через месяц разрешение зависит от исправления ситуации сторонами договора. Если документальное обеспечение и иные основания не приняли надлежащий вид, регистрационная служба прекращает действия в отношении данного ЗУ. В дальнейшем их возобновление допустимо только на основании судебного решения.

С заявлением о приостановке или прекращении учёной деятельности в отношении аренды участка, вправе обратиться одна или обе стороны, заключившие договор. По усмотрению участников приостановка может продлиться до трёх месяцев, что предусматривает вмешательство суда в достижение договорённостей или расторжение взаимодействия.

Ответственность и последствия незарегистрированного документа

Если договор аренды земельного участка не зарегистрирован, то последствия вас ожидают не самые приятные.

Не зарегистрированное право аренды, продолжительностью более года – недействительно. Это может повлечь нарушение имущественных прав и гарантий сторон. Возникновение таких проблем не будет рассматриваться в судебном порядке, иск будет отклонён.

Так как аренда земельного участка осуществляется возмездно, арендодатель обязан выплачивать налог с получаемой прибыли. Сведения в налоговую инспекцию передаются службой Росреестра, при проведении учётных работ. Арендодателю, не оформившему гражданско-правовые отношения в связи с наймом земель, может вменяться ответственность за укрывательство от оплаты налогов, с возмещением невыплаченных сумм и начислением штрафных санкций.

Порядок заключения и правила расторжения договора аренды земельного участка. Рассмотрение нюансов

Приобретение земельного участка в собственность не всегда выгодно, поэтому предприниматели предпочитают брать землю в аренду. Для оформления арендных отношений между сторонами заключается договор аренды земельного участка. Юридически правильно оформленное соглашение позволяет избежать конфликтных ситуаций, т. к. в нем подробно расписаны все условия сделки, права и обязанности сторон.

Что это за документ?

Соглашение об аренде земельного участка регламентирует отношения между арендатором и арендодателем. Это гражданско-правовой договор, составленный в письменной форме, по которому наниматель получает во временное владение и пользование землю за определенную плату. Доходы и продукция, полученные арендатором во время использования участка, являются его собственностью. Соглашение включает в себя существенные и дополнительные условия сделки.

Предмет контракта

Предметом сделки является непосредственно земельный участок, сдаваемый в аренду. Для заключения договора земля должна быть поставлена на кадастровый учет и иметь номер. В соглашении указывается местонахождение участка, размеры, категория, к которой он относится, и назначение. В документ вносятся сведения:

  • о находящихся на земле постройках;
  • о благоустроенности участка: плодородие почвы, наличие дорог, деревьев и т. д.;
  • о проведенных коммуникационных системах;
  • о существующих обременениях.

При сдаче в аренду части земельного участка нужно сперва провести межевание и указать в контракте, какая часть передается.

Стороны

Сторонами соглашения бывают физические и юридические лица. Собственником земельного участка может быть:

  • частное лицо;
  • организация;
  • муниципалитет;
  • государство.

Арендодателем выступает собственник земли или тот, кому переданы права на нее владельцем имущества. Арендаторами могут быть частные лица, коммерческие и некоммерческие организации.

Важно! Арендатором может выступать иностранец или лицо без гражданства.

Заключение с несовершеннолетним гражданином

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ, несовершеннолетний гражданин до 14 лет не имеет права самостоятельно подписывать договор аренды, от его имени это делают законные представители. При этом они должны получить разрешение на заключение соглашения от органов опеки и попечительства. Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет может заключать договор аренды при наличии письменного разрешения законных представителей.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

  1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
    • кадастрового номера;
    • адреса;
    • площади.

    Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

  2. Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
  3. Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.

Правила оформления

Согласно ст. 609 ГК РФ, соглашение составляется в письменной форме, типовой документ содержит обязательные пункты.

  1. Наименование документа: «Договор аренды земельного участка». Указываются место составления соглашения и дата.
  2. Участники сделки. Если стороной является организация, то указывается ее название и данные представителя, уполномоченного на заключение договора. Физические лица предоставляют паспортные данные.
  3. Предмет договора. Вносится вся информация о земельном участке:
    • кадастровый номер;
    • адрес;
    • площадь объекта;
    • категория;
    • назначение.

    Внимание! При наличии построек на объекте они подробно прописываются в контракте. Здесь же указываются правоустанавливающие документы арендодателя на землю.

  4. Срок сделки. Согласно ст. 39.8 ЗК РФ, он устанавливается в зависимости от целевого назначения земли.
  5. Арендная плата. Ее величина также зависит от назначения надела. Может быть установлена в виде:
    • фиксированной суммы;
    • процента от полученного дохода;
    • другого имущества, предоставленного в аренду взамен участка;
    • услуг со стороны арендатора.

    Прописываются способы и порядок оплаты, условия и периодичность пересмотра суммы арендной платы.

  6. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передача собственности в беспрепятственное пользование нанимателю. Обязанности арендатора – использование объекта по целевому назначению и своевременное внесение арендной платы. Дополнительно могут быть прописаны особые условия:
    • возможность изменения некоторых пунктов в одностороннем порядке;
    • сдача объекта в субаренду и т. д.
  7. Ответственность сторон. Предусматриваются меры взыскания за нарушения пунктов договора сторонами. Например, установление размеров пени или фиксированных штрафов за просрочку платежа.
  8. Заключительные положения. Здесь прописывается условие вступления соглашения в силу после подписания акта приема-передачи объекта. Может быть указано требование нотариального заверения документа.
  9. Перечень прилагаемых документов.
  10. Подписи сторон сделки.
  • Скачать бланк договора аренды земельного участка
  • Скачать бесплатно образец договора аренды земли

Важно! Законодательством РФ не установлена форма договора аренды, поэтому в зависимости от ситуации можно добавлять или убирать некоторые пункты.

Для оформления контракта требуются следующие документы:

  • удостоверения личности сторон;
  • учредительные документы для юридических лиц;
  • доверенность для представителя (при необходимости);
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • письменное согласие на заключение сделки от других собственников (при наличии);
  • кадастровый паспорт на земельный участок.

Порядок заключения с администрацией

Договор аренды земельного участка с администрацией заключается после победы на торгах или решения уполномоченного органа о предоставлении земли во временное пользование льготным категориям.
Инициаторами проведения торгов могут быть как муниципальные или государственные органы, так и физические или юридические лица, желающие взять участок в аренду. Арендатор обязуется:

  • использовать землю по целевому назначению;
  • поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии;
  • нести оговоренные контрактом расходы по содержанию надела.

Договор аренды земли заключается в письменном виде в 3-х экземплярах. Он состоит из тех же пунктов, что и стандартное соглашение об аренде. Отличается тем, что некоторые условия сделки регламентируются законодательными нормами. Размер арендной платы рассчитывается согласно ст. 39.7 ЗК РФ. Срок аренды устанавливается в зависимости от целевого назначения (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ):

  • использование земли для строительства или реконструкции зданий на ней – от 3 до 10 лет;
  • для размещения линейных объектов – до 49 лет;
  • для индивидуального жилищного строительства или ведения подсобного хозяйства – до 20 лет;
  • для комплексного освоения территории юридическими лицами – от 3 до 5 лет;
  • завершение строительства объекта – до 3 лет;
  • для сельскохозяйственных целей – от 3 до 49 лет (про особенности заключения и расторжения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения написано тут).

Важно! Договор с администрацией вступает в силу с момента подписания.

О том, как оформить аренду ЗУ у администрации сельского поселения, говорится тут.

Нюансы составления

В зависимости от правового статуса сторон контракта, следует учитывать некоторые особенности составления соглашений об аренде.

Между физическими лицами

  1. В документ вносятся ФИО и паспортные данные сторон.
  2. При заключении краткосрочного договора сроком менее одного года государственная регистрация необязательна.
  3. Для передачи участка в субаренду требуется письменное согласие собственника.
  4. Срок аренды может не зависеть от категории земли.

Краткосрочный договор аренды земельного участка между физическими лицами может быть заключен в устной форме.

Физическим и юридическим

Основное отличие этого договора – он обязательно составляется в письменной форме и вне зависимости от срока требует государственной регистрации. Порядок действий при заключении сделки:

  • предоставление правоустанавливающих документов на землю;
  • для составления договора физическое лицо предоставляет паспорт, юридическое лицо – учредительные документы и приказ о назначении руководителя, ответственного за заключение сделки;
  • составление предварительного договора;
  • заключение основного соглашения;
  • прием-передача земли по акту.

Между юридическими

Процедура составления соглашения между юридическими лицами такая же, как между физическим и юридическим лицами. В разделе, где указываются участники сделки дополнительно указываются наименование организации, адрес и т. д.

Внесение изменений

При заключении долгосрочного соглашения возможно внесение в него изменений в связи с изменившимися обстоятельствами.

  1. Изменение арендной платы. Этот пункт требует изменения чаще всего, во избежание разногласий следует прописать в контракте сроки периодического пересмотра суммы аренды или способы ее индексации.
  2. Замена участника сделки. Требуется при передаче прав собственности другому лицу в связи со смертью владельца, оформления купли-продажи участка и т. д.
  3. Ограничения по участку. Стороны могут ввести ограничения в условия договора аренды.

Внесение изменений оформляется в виде дополнительного соглашения между сторонами, со ссылкой на пункты основного договора. Если сделка была зарегистрирована, то и соглашение требует обязательной государственной регистрации.

Предварительное соглашение

Предварительное соглашение – документ, в котором участники сделки выражают намерение заключить арендные отношения. Он составляется при следующих обстоятельствах:

  • отсутствие необходимых для заключения сделки документов;
  • отсутствуют документы, идентифицирующие земельный участок;
  • наличие временного обременения;
  • другие причины.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в соглашении должны прописываться все условия будущей сделки. Они могут быть изменены только при взаимном согласии сторон. В документе указывается срок заключения основного договора, если он не указан, то соглашение подписывается в течение года.

Важно! Предварительное соглашение не предусматривает передачу прав на пользование земельным участком арендатору.

Документация при передачи земли

Акт является документом, подтверждающим факт передачи земельного участка. В нем указываются:

  • дата составления;
  • реквизиты сторон;
  • реквизиты договора аренды;
  • полное описание земельного участка с указанием его состояния.

При подписании документа арендатор указывает отсутствие претензий к передающей стороне и принятие объекта.

  • Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка по договору аренды
  • Скачать пример акта приема-передачи земельного участка по договору аренды

Регистрация соглашения

После заключения соглашения, согласно ст. 609 ГК РФ, его следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого договор передается в отделение Росреестра или учреждение ЕГРП. Процедура регистрации включает в себя:

  1. Подготовку всех предусмотренных законодательством документов.
  2. Оплата госпошлины: 2021 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц, квитанция прилагается к остальным документам.
  3. Передача документов в Росреестр:
    • почтовым сообщением;
    • электронной почтой;
    • лично в отделение или учреждение ЕГРП.

Срок регистрации соглашения составляет семь дней с момента получения заявления.

Расторжение

Расторжение соглашения раньше установленного срока возможно:

  • по взаимному соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке по судебному решению.

Согласно ст. 45 ЗК РФ, причинами прекращения арендных отношений могут быть:

  • использование земли не по целевому назначению;
  • нанесение порчи земельному участку;
  • прекращение выплат арендной платы;
  • невозможность использования земли согласно условиям контракта.

При заключении контракта в него должен быть внесен пункт об условиях досрочного расторжения договора. Если стороны разрывают сделку по соглашению сторон, то арендные отношения прекращаются после возврата земли собственнику по акту прием-передачи объекта. После этого в Росреестр подаются заявление и соглашение о расторжении договора.

Если расторжение соглашения инициируется одной из сторон, то она должна предупредить другого участника уведомлением с указанием причин. При отказе в разрыве арендных отношений они прекращаются в судебном порядке.

Важно! При отсутствии веских, документально доказанных причин суд может отказать в расторжении контракта.

При передаче земельного участка в аренду составляется договор, закрепляющий арендные отношения. В нем обязательно должны быть прописаны существенные условия сделки. Соглашения, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации в ЕГРН. При внесении изменений в пункты договора составляется дополнительное соглашение к основному документу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: