Кадастровая оценка земли: методика, особенности и порядок проведения

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости земельных участков

На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. Ситуация кардинально изменилась, когда в правовую практику вошло понятие «кадастровая стоимость земли», значительно приблизившаяся к рыночной цене. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным. Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка.

Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна Государственный земельный кадастр (реестр) представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений. Кроме того, каждый земельный участок — это еще и объект недвижимости, который можно продать или купить. В этой ситуации встает вопрос об определении стоимости. Во избежание разногласий проводится кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:

  • На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
  • На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
  • На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.

Земельные участки, которые прошли кадастровую оценку, вносятся в Единый реестр с указанием не только выявленной стоимости, но и собственника. Выписка из реестра является прямым подтверждением правомерности использования земли. Указанная сумма используется для исчисления имущественного налога. Кадастровая оценка земли и недвижимости проводится перед любыми сделками: продажей, дарением, сдачей в аренду. Этот показатель необходим для начисления арендной платы за пользование государственными землями. Исходя из него, рассчитываются государственные субсидии. Кадастровая стоимость становится стартовой ценой при выставлении земель на торги.

В России разработано и внедрено в практику большое количество федеральных законов, стандартов и постановлений, касающихся оценки земель. Среди них:

  • Земельный кодекс РФ;
  • Федеральный закон от 29 июля 2021 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
  • Федеральный закон от 3 июля 2021 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (действует с 2021 года за исключением положений о проведении внеочередной государственной кадастровой оценки, вступающих в силу с 2021 года);
  • Федеральный закон от 24 июля 2021 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»;
  • Федеральный закон от 13 июля 2021 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (действует с 2021 года за исключением отдельных положений, которые вступают в силу с 2021 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 7 июня 2021 года № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 20 сентября 2021 года № 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 15 февраля 2021 года № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»; Приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2021 года № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»;
  • Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2021 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» (действует с 2021 года);
  • Приказ Минэкономразвития России от 1 марта 2021 года № 90 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения» (действует с 2021 года); Постановление Правительства РФ от 25 августа 2021 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;
  • Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2021 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2) «Цель оценки и виды стоимости»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3) «Требования к отчету об оценке»;
  • Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.

Порядок проведения процедуры

В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России. Вступивший в силу с 2021 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2021 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2021 года. Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой. Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный». Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:

  • подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
  • разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
  • формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке; определение стоимости земли внутри каждой зоны;
  • оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.

Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость. Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).

Методы оценки кадастровой стоимости земельного участка

Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость. С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.

Это более гибкий показатель, который отражает такие факторы, как сезонность, конкурентоспособность объекта оценки, цены на аналогичные участки. Рыночная стоимость земельного участка не может превышать цену покупки аналогичного объекта. Важной цифрой для расчетов является удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Его определяют для разных категорий земель, видов использования или отдельных кадастровых кварталов на основе методических рекомендаций для каждой категории. Итоговая стоимость участка складывается в результате умножения площади на удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли. Если объект предусматривает несколько видов разрешенного использования, следовательно, несколько удельных показателей, среди них выбирают максимальный.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость земельного участка, являются:

  • Вид разрешенного использования — устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления.
  • Площадь земельного участка.
  • Местоположение земельного участка.

Отнесение земельного участка к конкретному виду использования подчинено правилам. Если на земле размещены объекты недвижимости, то назначение участка должно соответствовать использованию этих объектов.

При проведении оценки земли могут использоваться два метода: доходный и сравнительный.

  1. Сравнительный подход используют для оценки типовых участков земли, рыночная стоимость которых хорошо известна. Подход основан на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков (принцип замещения). Для сравнения подбирают от 3 до 5 аналогов. Соответственно, подход можно применять только в тех случаях, когда на рынке присутствуют предложения о продаже аналогичных участков.
  2. Доходный подход основан на определении сумм предполагаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земли. Рассчитать их можно, опираясь на данные о ранее полученных доходах. Очевидно, что метод применим только к тем объектам, которые приносят владельцу прибыль.
    Вне зависимости от выбранного метода оценщик в работе использует такие данные, как наличие объектов инфраструктуры, коммуникаций, тип рельефа, состояние почвы и т.д. Его задача — определить реальную цену земли максимально объективно.

Особенности кадастровой оценки земель разного назначения

Расчет кадастровой стоимости зависит от назначения земельного участка. Так, если речь идет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, сельских и городских поселений, садоводческих объединений и т.п., используют данные статистики рыночных цен на подобные объекты, а также данные по другим методикам оценки земли. Это означает, что для таких участков преобладает сравнительный подход. Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, расположенных вне городских и сельских поселений, земель лесного фонда происходит по доходному подходу — в расчет идет показатель рентного дохода. Он, в свою очередь, зависит от плодородия почвы, технологических свойств, местоположения и других факторов. Для каждого фактора выводят свои интегральные показатели. Кадастровая оценка участков земли за пределами городской черты, относящихся к другим категориям, проводится на основе капитализации расчетного рентного дохода (если земля приносит доход). Это, в частности, касается объектов рекреации, недропользования и т.п.

Правила и условия внесения изменений в Единый государственный реестр земель

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, полученные в результате оценки, вносятся в Единый государственный реестр земель. Однако со временем данные могут меняться — иногда это происходит до того, как подходит срок проведения очередной оценки. Например, гражданин изменил вид разрешенного использования земли и получил право на уменьшение суммы налога. Однако перерасчета не будет до тех пор, пока изменения не найдут отражение в Едином реестре. Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр.

Делать это можно в следующих случаях:

  • при изменении площади участка;
  • при изменении адреса или описания расположения земли;
  • при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
  • при переводе земли из одной категории в другую;
  • при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр. Например, если речь идет о переводе земель в новую категорию, следует получить акт органов местного самоуправления о согласовании нового способа использования земли. С этим документом и заявлением собственник обращается в управление Росреестра. После того как изменения внесены, ему необходимо получить в территориальной кадастровой палате выписку и убедиться, что внесенные сведения соответствуют действительности.

На практике каждый случай индивидуален, поэтому для правильного оформления документации и совершения любых операций, связанных с землей, рекомендовано прибегать к помощи квалифицированных специалистов. Вопросам установления объективной кадастровой стоимости земли следует уделить первоочередное внимание. Неправильная кадастровая оценка или неактуальные сведения в реестре приводят к тому, что собственник платит повышенную сумму налога или недополучает средства от коммерческого использования земли. Вот почему важно не только своевременно отслеживать ситуацию на земельном рынке, но и пользоваться услугами профессиональных оценщиков с большим опытом.

Источник: Комсомольская правда

Кадастровая оценка земельных участков: порядок проведения, методы и результаты

Жизнь людей связана с землей. С ней могут проводиться различные сделки. Часто требуется узнать ее доходность и полезность. Именно поэтому выполняется кадастровая оценка земельных участков. Процедура осуществляется по общепринятым правилам. Участок по кадастровому номеру можно будет найти для запроса необходимой информации.

О проведении мероприятия

Кадастровая оценка земельных участков является прикладным экономическим анализом спроса и предложения для использования и определения точной цены участков. Все варианты оценки, включая кадастровую, необходимы для установления денежного выражения цены земли.

Кадастровая оценка земель отличается от остальных тем, что считается основным показателем при налогообложении и выполняется массовым методом. В итоге осуществляется разбивка территории на части, устанавливается цена, кадастровая стоимость и рыночная, которая считается подходящей для продажи в условиях рынка.

Принципы выполнения оценки установлены законодательством. На их основе проводится определение стоимости разных земель. Нормы этой процедуры прописаны в статье 66 ЗК РФ.

Для чего она необходима?

Кадастровая оценка земельных участков выполняется для:

  • возможности оформления сделок дарения, аренды, продажи;
  • получения кредитов, в которых земля будет залогом;
  • при имущественных спорах;
  • сбора документации судебными приставами;
  • приватизации;
  • страхования;
  • оценки инвестирования;
  • привлечения пайщиков;
  • оценки предприятий;
  • использования объекта в качестве уставного капитала;
  • оценки ущерба;
  • формирования налогообложения.

Для этих мероприятий она необходима. Кадастровая оценка земель во всех случаях проводится стандартно.

Особенности оценки

Земли имеют особенности, которые влияют на результаты оценки:

  • они не будут результатом труда;
  • ограничены в пространстве;
  • нельзя заменить на другие средства;
  • имеют постоянное месторасположение;
  • при правильном использовании не приходят в негодность;
  • имеют разное качество на различных участках;
  • имеют свои полезные характеристики;
  • обладают свойством плодородия;
  • считаются пространственной опорой в разных сферах деятельности.

Понятия «земельный участок» и «земля» имеют несколько отличий. Землей называют территорию, которая не освоена и не имеет улучшений. А участок – это территория, где были выполнены улучшения для целевого назначения.

Виды улучшений

Изменения могут быть:

  1. Внешними (возведение коммуникаций, дорог, улиц).
  2. Внутренними (озеленение, планировка, выполнение строительных работ).

Оценка используется для всех видов земель. Стандартный объект недвижимости включает участок и постройки. Кадастровая оценка земельных участков выполняется для каждого объекта. Мероприятие часто проводится не с собственностью, а с арендованным имуществом. Тогда оцениваются права аренды.

Массовая и единичная

В мировой практике есть два варианта оценки:

  1. Массовая. Используется для нескольких участков на большой территории.
  2. Единичная. Применяется систематически. Для процедуры нужен тщательный анализ существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

Во время оценки нужно установить эффективный метод использования земли. Для этого учитывается много факторов:

  • расположение;
  • ситуация на рынке;
  • финансовые траты;
  • физические характеристики и возможность осуществления улучшений;
  • физическая осуществимость проекта;
  • технологическая обоснованность;
  • соответствие назначения и использования;
  • установление доходности.

Государственная кадастровая оценка земли может выполняться разными способами. Каждый из них имеет свои особенности.

Нормативный метод

Устанавливает нормативную стоимость участка. Он используется при:

  • передаче в собственность или выкупе;
  • дарении или оформлении в наследство;
  • изъятии государством;
  • получении кредита.
  • установлении долевой стоимости.

Когда выполняется государственная кадастровая оценка объекта, состоящего из земли с правом владения по аренде, стоимость определяется на основе затрат, установленных с отводом его под постройку.

Метод сравнения продаж

Считается эффективным и удобным методом. Чтобы установить цену земли, нужно оценить положение рынка. Если у оценщика нет примеров сделок, то следует учитывать текущий спрос.

Принимаются во внимание:

  • права собственности;
  • ситуация на рынке;
  • условия продаж;
  • условия финансирования;
  • местонахождение объекта;
  • присутствие инженерных сооружений;
  • физические характеристики;
  • зонирование;
  • коммунальное обеспечение;
  • варианты эффективного применения;
  • экономическая ситуация.

Этот подход предоставляет возможность получить точные результаты.

Метод капитализации земельной ренты

С этим способом получится обработать сведения об арендных ставках на землю и установить их цену как доход от аренды. Плата капитализируется в форме регулярного дохода. Показатели процедуры устанавливаются по данным продаж и стоимости аренды. Есть формула, по которой выполняется цена земли. Результат равен сумме дохода с аренды, разделенной на показатель капитализации. Последняя ставка рассчитывается делением сумм арендной цены подобных участков на их цену.

Арендная плата определяется:

  • местом нахождения участка;
  • формой;
  • размером;
  • присутствием инженерных сооружений;
  • транспортным сообщением;
  • видом землепользования.

В России земли в аренду передаются от государства или муниципалитета. Ставка устанавливается по нормативной стоимости, которая не всегда равна рыночной.

Метод распределения

Анализируется объект кадастровой оценки с помощью соотношения стоимости участка и построек. Метод больше подходит для новостроек, которые должны отвечать лучшему варианту использования земли. Территория под старыми объектами будет обладать большой долей в стоимости объекта в сравнении со зданием.

Для этого способа нужно иметь сведения о соотношении цены построек и земель конкретного вида. Результаты мероприятия будут ориентировочными, недостоверными.

Метод выделения

Определяется стоимость участка, на котором присутствуют постройки, и если есть сведения о суммах сделок с подобной недвижимостью. С этим вариантом надо выполнять процедуру в установленной последовательности:

  • устанавливаются сравнительные элементы объектов;
  • определяются отличия от оцениваемой территории;
  • выполняется корректировка;
  • утверждается рыночная стоимость;
  • определяется цена улучшений;
  • устанавливается стоимость земли.

Этот вариант подходит для земли, где есть маленькие постройки. Его используют при отсутствии на рынке обычной активности.

Метод остатка

Происходит оценка земель, которые надо улучшить застройками для получения прибыли. Выполняется работа по следующим этапам:

  • устанавливается доход с объекта;
  • определяется доход от строений;
  • доход капитализируется.

Метод разбивки на участки

Федеральная кадастровая служба включает сведения о землях. Для оценки может использоваться метод деления земель на участки. Он выполняется в следующей последовательности:

  • устанавливаются число и размеры участков;
  • определяется стоимость;
  • рассчитываются расходы;
  • определяется чистая прибыль;
  • устанавливается ставка дисконта, в которой будут отражены риски.

Для освоения земли потребуются затраты на расчистку территории, планировку и разделение на участки, возведение инженерной системы, дорог, зарплату работникам, страховку, рекламу.

Порядок проведения

Такую работу могут выполнять оценочные учреждения. Процедуру можно разделить на следующие этапы:

  1. Оформляется договор. Для его составления надо знать цель выполнения работы, стандарты, категорию земли, тип использования, вариант собственности, ограничения, сведения из кадастра, наличие строений.
  2. Назначается дата выполнения работы.
  3. Собирается и анализируется информация: документы, характеристики, описание, особенности земли.
  4. Учитываются экономические показатели.
  5. Организуется осмотр объекта и территории.
  6. Подготавливается документация.
  7. Выполняется анализ рынка недвижимости.
  8. Устанавливается вариант оценки.
  9. Согласуются результаты.
  10. Составляется отчет.

Федеральное агентство кадастра содержит информацию о недвижимости, в том числе по землям. При проведении различных сделок необходимы запросы именно из этой организации.

Отчет

Результаты кадастровой оценки земель оформляются в форме письменного отчета. Его содержание должно быть таким, как требует федеральное законодательство. На практике нет единой формы отчета, поэтому все организации могут предоставлять документы, отличные по виду.

Но сведения, форма мероприятия и результаты должны соответствовать следующим требованиям:

  • наличие данных о стоимости;
  • содержание и метод оценки;
  • проверка результатов;
  • обоснованная информация;
  • принцип однозначности;
  • расшифровка терминов;
  • проверяемость;
  • отсутствие промежуточной необязательной информации.

При написании отчета исполнитель должен вовремя передать результаты, обозначить дату выполнения, стандарты. При определении стоимости фиксируются ее критерии. В отчете будут важные данные по используемому методу. Отчет нумеруется и прошивается, подписывается и заверяется печатью.

Если известен участок по кадастровому номеру, то будет очень просто найти необходимые сведения о нем. Стоимость мероприятия определяется площадью участка, его местонахождением и поставленными задачами. Во всех регионах страны цена отличается, но средний показатель равен 2 тыс. рублей. Выполняется оценка не больше 5 рабочих дней.

Определение кадастровой стоимости позволит продать участок по соответствующей цене. Поскольку она меняется, процедуру нужно выполнять перед сделкой. Стоимость меняется из-за изменения назначения. Процедура нужна для правильного оформления различных сделок с землей.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: