Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Условия признания договора аренды земельного участка недействительным

Соглашение об аренде недвижимости является довольно частым способом оформления правоотношений между гражданами. Сторонами договора при этом могут выступать как физические лица, так и различные организации.

В соглашении об аренде земельного участка прописываются обязанности арендодателя, передающего право пользования участком арендатору, который, в свою очередь, обязуется своевременно оплачивать ренту.

В некоторых случаях возникает необходимость доказательства несостоятельности такого соглашения. Причиной этому могут служить различные обстоятельства. Далее будет в деталях рассмотрено, каким образом возможно признание соглашения об аренде земли недействительным.

Опора на закон

Арендные договорные отношения регулируются Гражданским кодексом. В статьях 168-174 прописываются все случаи, при которых соглашение признается недействительным.

К ним относятся:

Статья 168 Нарушение прав третьих лиц.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

Статья 169 Несоответствие нравственным нормам либо установленному правопорядку.

Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности

Статья 170 Доказательство того, что соглашение является мнимым.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок

Статья 170 Установление факта того, что соглашение было заключено с целью прикрытия другой сделки.
Статьи 171-172 При участии в заключении соглашения недееспособного человека (в том числе ребёнка до 18 лет) либо лица, страдающего психическими расстройствами.

Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет

Статья 174.1 При игнорировании наложенного ограничения на земельный участок.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено

Какие бывают основания

Согласно гражданскому праву (статья 166), соглашение об аренде участка может быть признано недействительным в случае, если сделка является оспоримой либо ничтожной.

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

Если соглашение является ничтожным, то, по сути, оно недействительно уже с момента его подписания. В связи с этим доказывать в суде тот факт, что оно недействительно, нет необходимости.

Если же соглашение оспоримо, то недействительным оно может быть признано только через суд. Практика показывает, что в большинстве случаев обращение в суд подаётся каким-либо третьим лицом, права которого были нарушены при передаче земли в аренду.

Образец договора аренды земли:

Обязательные требования

Чтобы соглашение об аренде не попало под категорию «ничтожная сделка», необходимо, чтобы стороны составили его правильно. Заключенное соглашение не должно противоречить действующим на момент заключения нормативным актам.

В случае если после подписания соглашения вступил в силу закон, который устанавливает какие-либо иные правила, обязательные для выполнения сторонами, то все положения заключённого соглашения сохраняют свою силу, за исключением случаев, когда в законе оговаривается распространение действия принятого нормативного акта в том числе и на ранее заключенные соглашения (статья 422 ГК РФ).

Соглашение об аренде является простым видом договора. Закон требует, чтобы оно заключалось в письменной форме.

При этом в нём должны быть прописаны следующие сведения:

Преамбула Здесь указываются:

  • наименование соглашения;
  • дата/место заключения;
  • данные о сторонах сделки – если это организация, то должен быть указан документ, на основании которого действует учреждение (устав и т. д.);
  • наименование сторон в рамках соглашения (арендатор/арендодатель).
Предмет сделки
  • наименование объекта с указанием подробных его характеристик, которые позволяют его однозначно идентифицировать (площадь участка, адрес расположения, кадастровый номер и т. д.);
  • обязательства сторон;
  • сумма сделки и способ взаиморасчётов (если применяется задаток, то информация о нём должна быть указана в обязательном порядке);
  • сроки исполнения обязательств каждой стороной.
Дополнительные положения
  • ответственность, налагаемая на стороны в случае невыполнения пунктов соглашения;
  • варианты расторжения договора, предпринимаемые одной из сторон, с указанием оснований для такого действия;
  • способы выхода из спорных ситуаций;
  • действия при форс-мажоре.
Сведения о сторонах
  • личные и регистрационные данные каждой стороны;
  • адреса;
  • банковские реквизиты;
  • подписи (а также печати, если в сделке принимают участие юридические лица).

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Оспаривание и ничтожность

Как уже было упомянуто выше, для признания ничтожного соглашения недействительным не нужно обращаться в суд, так как для этого достаточно, чтобы любая из сторон заявила о данном факте. При этом заявляющая сторона должна иметь аргументы, подтверждающие факт несоответствия соглашения законодательным нормам.

В случае если другая сторона отказывается принимать предоставленные аргументы, то для того чтобы соглашение было признано недействительным официально, инициирующая сторона может обратиться в судебные органы.

Если обстоятельства, подтверждающие факт нарушения закона, действительно имеют место быть, то суд не имеет отказывать в удовлетворении иска.

При необходимости признания недействительным оспоримого соглашения об аренде участка в судебный орган предоставляются следующие бумаги:

  • ксерокопия соглашения об аренде;
  • правоустанавливающая документация на землю;
  • оригиналы документов, подтверждающие внесение оплаты арендатором;
  • заявление, в котором приводятся основания для признания сделки недействительной;
  • прочие подтверждающие документы.

В судебном процессе могут участвовать также и свидетели, которые могут подтвердить, что одна из сторон нарушила свои обязательства.

В результате судебного слушания возможны два исхода: либо соглашение признаётся недействительным, либо предоставляется отказ в удовлетворении иска. Если заявитель или другой участник соглашения не согласен с вынесенным решением, он вправе подать апелляционную жалобу.

Прерогатива суда

Чтобы суд удовлетворил требования о признании соглашения об аренде земельного участка недействительным, судебной комиссии должны быть представлены аргументированные претензии относительно неправомерности соглашения.

Такими основаниями в 2021 году могут быть:

Нарушения законодательства К примеру, если организация заключила соглашение об аренде, хотя не имела прав на это (в случае, когда истекли полномочия лица, подписывающего договор, нарушены положения устава организации, отсутствует лицензия и т. д.).
Заключение соглашения мнимого характера Например, в случае, когда имеется заключенное соглашение, но никакие арендные права на самом деле не предоставляются.
Нарушение публичного порядка Например, при использовании участка в качестве кафе в жилой зоне.
Подписание соглашения недееспособным человеком В случае, если в сделке участвовало лицо, признанное судом полностью и ограниченно недееспособным, а также при заключении сделки с гражданином, которому ещё не исполнилось 18 лет.
Ввиду возникновения тяжелых обстоятельств Из-за которых сторона пошла на заключение договора на невыгодных для себя условиях (при этом потребуется это доказать, что довольно проблематично).
Сделка заключалась мошенническим путём либо посредством насилия Если это будет доказано, то помимо расторжения договора виновному лицу будет грозить ещё и уголовная ответственность.

Необходимо иметь в виду, что договор не может быть признан недействительным, если просто не выполняются какие-либо его положения – например, арендатор вовремя не перечисляет ренту либо оплачивает её не полностью. В таких случаях вопрос встаёт не относительно недействительности соглашения, а о невыполнении его условий.

Меры, которые предпринимаются по отношению к стороне, нарушающей свои обязательства, прописываются в соглашении.

Если и они не выполняются, то в качестве способа решения проблемы также может использоваться обращение в суд лица, которое столкнулось с недобросовестным выполнением обязанностей со стороны другого участника договора. При этом сторона, в отношении которой нарушаются договорные обязательства, должна сначала предпринять попытки досудебного урегулирования проблемной ситуации.

На основе поданного заявления суд фиксирует размер задолженности, а также пени за просрочку, которые подлежат оплате в пользу истца.

Вопрос признания соглашения об аренде участка недействительным в большинстве случаев является проблематичным для обывателей, поэтому рекомендуется обращаться к профессиональным юристам. Они помогут выявить основания, с помощью которых можно оспорить заключенное соглашение в суде.

Каковы последствия признания договора аренды земельного участка недействительным

Для обеих сторон сделки немаловажным вопросом являются последствия признания договора аренды земельного участка недействительным. Вне зависимости от того, ничтожной либо оспоримой была признана сделка, к заключенному соглашению применяется так называемая реституция. Это означает, что стороны обязуются вернуть всё то, что было передано в результате заключения соглашения.

В случае если расчёты производились не в натуральной форме (например, когда в обмен на предоставляемые услуги выполнялась какая-либо другая работа), то компенсации подлежит стоимостное выражение использованного способа расчёта.

Таким образом, на основании решения суда собственник получает назад имущество, которое было предоставлено в пользование арендатору, возвращая при этом последнему все средства, полученные в качестве арендной платы. Зачастую при этом вычитаются средства за фактическое использование участка. Но данное решение, а также сумма вычета устанавливаются исключительно судом.

Признание договора аренды недействительным

По недействительности, как правило, оспаривают аренду недвижимого имущества. Существует ряд специальных оснований, по которым в основном признается недействительным такой договор. Например, если он составлен не в форме одного документа, подписанного обеими сторонами или когда государственное или муниципальное имущество предоставлено в аренду без проведения торгов. В отношении публичного земельного участка самое частое основание — нарушение порядка его передачи в аренду.

Порядок признания договора аренды недействительным стандартный — нужно обратиться с иском или встречным иском в суд.

Если договор признают недействительным, арендатор должен будет вернуть имущество и оплатить фактическое пользование им.

Основания признания договора аренды недействительным

Договор аренды может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности, большая часть которых содержится в § 2 гл. 9 ГК РФ.

Также существуют специальные основания недействительности, например, для договоров аренды. Специальными основаниями недействительности являются, в частности, следующие случаи:

  • договор аренды здания (сооружения) не составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Представляется, что это распространяется и на договоры аренды нежилых помещений. В Гражданском кодексе РФ нет норм о форме таких договоров, однако помещение является объектом недвижимости, неразрывно связанным со зданием (сооружением), в котором оно находится;
  • договор заключен без необходимого по закону согласия собственника на передачу имущества в аренду. Например, унитарное предприятие может распорядиться недвижимостью, находящейся у него в хозяйственном ведении, только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
  • имущество передано в аренду без проведения обязательных торгов. Это основание относится, в частности, к государственному и муниципальному имуществу, включая земельные и лесные участки (см., например, п. п. 1, 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 ЛК РФ).

Также недействителен договор аренды указанного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, и соглашение о продлении такого договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Исключение — договор аренды лесного участка: в некоторых случаях он может быть перезаключен на новый срок без торгов; договор аренды будущей недвижимой вещи заключен в отношении самовольной постройки, в том числе под условием последующего признания права собственности арендодателя на эту постройку (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Порядок признается недействительным договора аренды

Для признания договора аренды недействительным подайте иск в суд.

Если против вас подан иск на основании договора, который вы считаете ничтожным, вы можете не подавать встречный иск, а ограничиться возражением о ничтожности. Главное преимущество возражения в том, что на него не распространяется срок исковой давности (п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Последствия признания договора аренды недействительным

Если договор аренды недействителен, правовые последствия по нему не возникают, за исключением тех последствий, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если договор исполнялся, то по общему правилу применяется реституция, т.е. стороны возвращают друг другу все полученное по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). При этом взаимные предоставления по договору считаются равными, пока не доказано иное (п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Как правило, это означает, что арендатор должен вернуть арендодателю вещь и возместить стоимость пользования ею, если оно не было оплачено ранее. Суд может взыскать за пользование сумму, соответствующую арендной плате (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 9443/12).

Срок исковой давности по иску о возврате арендованной вещи независимо от момента признания договора недействительным начинается не раньше, чем арендатор откажется от добровольного возврата. Такой вывод следует из п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Если суд вынесет решение о признании недействительным зарегистрированного договора аренды и применении последствий недействительности, арендодателю нужно подать в регистрирующий орган заявление о погашении в ЕГРН регистрационных записей об аренде. К заявлению нужно приложить это решение, поскольку оно является основанием для погашения записей об аренде (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Возможны и другие последствия недействительности в случаях, предусмотренных законом. Например, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (п. 2 ст. 2021 ГК РФ).

Адвокат по гражданским делам в Москве.

Как признать договор аренды земли недействительным или не заключенным

Один из основных принципов права на землю – это его устойчивость и защищенность. Принцип устойчивости означает, что никто из субъектов права на землю не может быть лишен своего права на земельный участок иначе, как только на основаниях, указанных в законе. Устойчивость права землепользования (а именно в этой форме преобладает право на землю) предусматривает установление длительных сроков пользования землей, чем обеспечивается правильность и рациональность использования земли.

В этом контексте хотим привести в качестве примера ряд судебных дел (их было более 20-ти) по однородным искам физических лиц – арендодателей земли к крупному агрохолдингу в Черниговской области. Предъявление данных исков было спровоцировано конкурентами агрохолдинга с целью захвата арендованных им земель с/х назначения. Иски о признании недействительными договоров аренды и истребовании участков из незаконного владения подавались одновременно большим количеством арендодателей близлежащих земельных участков.

Поскольку все иски были однородными, принципиально важной была позиция суда кассационной инстанции при рассмотрении первого из данной группы дел. В данной ситуации нам удалось, в конечном итоге, отстоять интересы агрохолдинга. В связи с этим хотим поделиться аргументацией, которая может быть использована в подобных спорах.

Требования истца обосновывались следующим образом:

• Договор аренды является недействительным, как заключенный под влиянием ошибки, поскольку истец, будучи человеком пожилого возраста, не мог заключать соглашения на достаточно длительный срок. Биофизические возможности длительности жизни человека не позволяют реально пользоваться правом реализации договора аренды на 40 лет, поскольку ко времени окончания срока действия сделки истец должен достигнуть возраста 113 лет.

• Договор аренды является недействительным, так как он был заключен без соответствующей документации, предусмотренной ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли», а именно: отсутствует кадастровый план к нему, акт установления границ в натуре (на местности) землеустроительными организациями, проект отвода земельного участка в аренду. Как указывал истец, отсутствие у ответчика плана земельного участка, который является необходимым приложением к договору аренды земли и который отображает внешние границы земельного участка, делает невозможным точное определение его места нахождения.

• Договор аренды земли, заключенный на 40 лет, подлежит нотариальному удостоверению, что не было сделано вопреки требованиям ст. 290 Хозяйственного кодекса Украины (статья исключена 11.06.2009 г.) и п. 5 постановления Кабинета Министров Украины № 2021 от 25.12.98 г. «Об утверждении порядка государственной регистрации договоров аренды». 

Ответчик, в свою очередь, приводил следующие аргументы:

• Истец в подтверждение своих требований о признании договора аренды недействительным не доказал, что ошибка относительно существенных условий сделки имела место. На момент заключения сделки истец действовал в пределах гражданской дееспособности, понимал и осознавал значение своих действий. Истец не может ссылаться на ошибку в понимании им срока действия договора, поскольку действующим законодательством Украины не запрещено совершать сделки на срок, который теоретически может превышать время жизни одной из сторон.

• Согласно требованиям ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды заключается в письменной форме и по желанию сторон удостоверяется нотариально. Следовательно, нотариальное удостоверение договора аренды земли является правом, а не обязанностью сторон.

• Стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, на что указывает факт государственной регистрации договора аренды земельного участка. При проведении регистрации уполномоченному органу были предоставлены документы, предоставляющие возможность индивидуализировать объект аренды.

В этой связи хотим напомнить, что в ч. 1 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» установлен перечень существенных условий договора аренды земли, отсутствие одного из которых согласно ч. 2 этой статьи является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.

В то же время согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

1. план или схема земельного участка, который передается в аренду;

2. кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

3. акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

4. акт приема-передачи объекта аренды;

5. проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.

В итоге Высший специализированный суд Украины, принимая решение в пользу агрохолдинга, указал, что:

• границы земельного участка определены в государственном акте на землю и таким образом они известны сторонам;

• поскольку договор аренды выполнялся сторонами длительное время и арендодатель, со своей стороны, получал арендную плату в надлежащем объеме и в срок, то такой договор не может считаться незаключенным и, соответственно, недействительным.

ВЫВОД:

Таким образом, при достаточно жестком законодательном регулировании формы и существенных условий для договоров аренды земли суды оценивают обстоятельства каждого конкретного дела, добросовестность сторон, объем выполнения договора аренды сторонами и зачастую отдают приоритет принципу устойчивости права землепользования. 

Как грамотно признать недействительным договор аренды земельного участка и что для этого необходимо?

Договор аренды земельного участка не обязательно должен оставаться без изменений в течение всего срока, указанного в документе. Особенно это касается долгосрочных сделок.

У арендатора и арендодателя есть обязанности и права, поэтому по обоюдному согласию или решению одной из сторон контракт может быть изменен или даже досрочно прекращен.

О том, как признать недействительным договор аренды земельного участка, как составить дополнительное соглашение для внесения изменений, расскажем в статье.

Внесение и оформление изменений

Для внесения изменений в договор аренды земельного участка необходимо составить дополнительное соглашение.

Его можно заключить в любой момент:

  1. В период действия аренды.
  2. После окончания срока для его пролонгации.

Документ должен быть составлен в соответствии с правилами деловой документации. Но законодательно утвержденного образца для доп.соглашения нет.

Также нет необходимости заверять бумаги у нотариуса. Однако после подписания документа потребуется зарегистрировать его.

К обязательным требованиям по оформлению относятся:

  • наличие шапки с информацией об арендаторе и арендодателе;
  • информация о вносимых изменениях с отсылкой к основному договору;
  • подпись и дата;
  • мокрая печать для юридических лиц.

Процедура оформления изменений начинается с общения арендатора и арендодателя. Инициатором поправок может быть любая сторона. Она должна отправить уведомление с примером изменений.

Если договор аренды заключен между физическими лицами, отправлять уведомление не обязательно. Достаточно встретиться и согласовать новые условия.

Дополнительное соглашение не действует отдельно от основного документа. Но в нем могут быть поправки к любому из пунктов. Новый документ может отменить действие определенных глав или внести новые.

Также допускается оформление такой сделки, если изменился арендодатель. Но чаще всего доп.соглашение оформляется для изменения арендной платы.

Подписанный документ нужно отнести в Росреестр для регистрации. Сделать это может любая из сторон. Кроме самого соглашения потребуется оплатить госпошлину, взять документы подтверждающие личность и основной договор аренды.

Изменения вступают в силу через месяц после регистрации документа.

Как досрочно прекратить сделку?

До окончания срока действия бумаг об аренде земли договор может быть разорван. Сделать это можно по обоюдному согласию или по решению одной из сторон.

Однако в случае с долгосрочной сделкой (сроком более 5 лет) досрочное расторжение по ст. 22 Земельного Кодекса РФ возможно только через суд.

Инициатором расторжения сделки может быть как арендатор, так и арендодатель. Однако если стороны не пришли к взаимному согласию, то необходимы серьезные основания для прекращения аренды.

Разорвать отношения по инициативе землевладельца в соответствии со ст. 45 и ст. 46 ЗК РФ можно в случае, если арендатор:

  • использует земли не по назначению;
  • ухудшает состояние земли;
  • не выполняет обязательных процедур и рекультивации почвы для улучшения ее состояния и сохранения экологии;
  • неоднократно пропускает или задерживает выплаты.

По инициативе арендатора договор редко расторгается досрочно. Причиной этого может быть тот факт, что земли или их часть попали в зону с особыми условиями. Такая территория определяется местным законодательством.

Также разорвать контракт можно почти сразу после его заключения, если землевладелец скрыл серьезные недостатки участка.

По инициативе одной из сторон

Если стороны не смогли прийти к взаимному согласию для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, необходимо обратиться в арбитражный суд.

Инициатор должен составить претензию с указанием оснований для прекращения соглашения. Документ составляется в свободной форме в соответствии с деловой документацией.

Арбитражный суд должен рассмотреть претензию и по результатам обоснованности документа проводится слушание и выносится решение о досрочном расторжении договора аренды. Оно вступает в силу через 10 дней после принятия. Ответчик имеет право в этот срок обжаловать решение.

По решению суда арендатор обязан возместить ущерб, нанесенный участку, а также за свой счет снести постройки (включая недострой). При вынесение решения о возмещении, суд руководствуется ст. 57 Земельного Кодекса.

Основания прекращения

Определение недействительной сделки дано в ст. 166 Гражданского Кодекса.

Она бывает 2 типов:

  1. Ничтожная.
  2. Оспоримая.

Ничтожная сделка означает, что договор аренды земли с самого начала не имел юридической силы. Например, если арендодатель не имеет прав на земельный участок, который сдает.

Также основанием признания контракта ничтожным может быть тот факт, что:

  • одна из сторон — несовершеннолетний гражданин;
  • одна из сторон признана недееспособной;
  • отношения мнимые.

Последний пункт для признания договора недействительным используется для расторжения соглашения об аренде земли под ИЖС.

Если арендатор в течение 3 лет с момента получения участка не начал строительство, земля возвращается муниципалитету, а арендатор не имеет преимущественного права продления.

Оспоримая сделка — это договор, который признается недействительным только через суд. Инициатором признания соглашения недействительным может быть любое лицо, включая третьих лиц (не участвуют в аренде).

Причиной признания сделки недействительной может быть подписание документа на невыгодных условиях под давлением второй стороны или отсутствие регистрации земельного участка.

Процедура признания

Ничтожная сделка является недействительной по умолчанию, поэтому достаточно подать заявление в суд.

В заявлении должны быть указаны основания для признания договора недействительным, а также подтверждение аргументов. Слушание не проводится, так как суд автоматически признает сделку недействительной.

Оспоримая сделка будет признана недействительной только после слушания. Истцу необходимо собрать комплект документов:

  • исковое заявление;
  • договор аренды;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельство о собственности на землю или выписка из ЕГРН;
  • чеки о внесении арендной платы;
  • доказательная база.

В самом исковом заявлении должны быть перечислены причины признания сделки недействительной. Для подтверждения прикладывается доказательная база.

Это могут быть показания свидетелей, экспертиза независимой комиссии и т.д. Также в иске должно содержаться требование по возмещению убытков.

Суд проводит слушание и выносит решение. Если сделка признана недействительной, участок возвращается владельцу, а арендатор получает назад денежные средства, которые перечислял за все время аренды. В случае если решение суда отрицательное, договор продолжает действовать.

Если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, не нужно подавать иск о признании документа недействительным. Иск будет отклонен, а деньги за оплаченную пошлину не вернут.

Заключение

В большинстве случаев стороны могут договориться между собой об изменениях или расторжении соглашения. Однако в случае с арендой муниципальной земли потребуется соблюдать полную процедуру расторжения договора или признания его недействительным через суд.

Как признать недействительным договор аренды. Основания для признания, оформление и последствия признания договора недействительным.

Заключение договора аренды выступает гарантом соблюдения прав как хозяина жилплощади, так и квартиросъемщика. Однако каждому участнику правовых отношений стоит знать, что соглашение может быть признано недействительным в ряде случаев. В представленной статье мы подробно расскажем, какие основания могут быть для признания арендного договора ничтожным и как нужно проводить подобную процедуру.

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и  более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

  • «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
  • 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

  1. Преамбула (вводная часть):
    • Название соглашения.
    • Дата и место заключения сделки.
    • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
    • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
  2. Предмет соглашения:
    • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
    • Обязанности каждой из сторон по договору.
    • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
    • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
  3. Дополнительные условия:
    • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
    • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
    • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
    • Порядок разрешения спорных ситуаций.
    • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
  4. Реквизиты участников:
    • Личные данные.
    • Почтовые реквизиты.
    • Местонахождение каждой из сторон.
    • Банковские реквизиты.
    • Подписи и печати контрагентов.

Вернуться к содержанию ↑

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований.  В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета.  Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

  • «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
  • Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
  • В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
  • Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

  • Несоблюдение правового акта.
  • Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
  • Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

  • Копию договора аренды.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
  • Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
  • Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
  • Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

  • Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
  • Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Признание недействительным ничтожного договора.

Для признания ничтожной сделки недействительной необязательно обращаться в суд. Она не имеет юридической силы с момента заключения, если:

  • Ее условия нарушают права третьих лиц либо публичные интересы.
  • Она не соответствуют основам нравственности и правопорядка (ст. 169 ГК РФ).
  • Установлен факт мнимости (заключенного  для вида) соглашения (п. 1 ст. 170 ГК РФ).
  • Доказана притворность соглашения, заключенного с целью прикрыть иную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
  • В заключении договора принимало участие недееспособное в силу психического заболевания лицо (ст. 171 ГК РФ) либо гражданином младше 14 лет (ст. 172 ГК РФ).
  • Был нарушен запрет либо ограничение на совершение операций с недвижимостью (ст. 174.1 ГК РФ).

Для признания недействительности договора подобного вида через суд, истец должен только указать на обстоятельства, нарушающие закон. Вследствие этого суд не может отказать в удовлетворении иска. В данном случае обращение в суд оправдано обеспечением правовых последствий в результате заключения подобной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

  • «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер  определяется судом.

Вернуться к содержанию ↑

○ Устный договор аренды.

В согласии с п. 1 ст. 674 ГК РФ,  соглашение о найме жилья должно быть заключено в письменной форме. Однако при этом закон не предусматривает, что устная форма договора является недействительной, поэтому соглашение, заключенное устно также будет иметь юридическую силу. Но стоит учитывать, что несмотря на это, ни одна из сторон не сможет доказать свою позицию, при возникновении необходимости обращения в суд, если договор не был подписан. Поэтому, соглашаясь на устный договор аренды, стоит  быть готовым к тому, что все разногласия между контрагентами могут решаться только путем переговоров без обращения в суд.

Вернуться к содержанию ↑

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Договор заключен с арендодателем, который не собственник недвижимости и не имел права сдавать в аренду.

В соответствии со ст. 608 сдавать жилье может только собственник либо уполномоченные им лица. В данном случае договор будет являться ничтожным и будет признан недействительным. Арендодатель должен вернуть полученные финансовые средства.

Вернуться к содержанию ↑

Видео

Споры о ничтожности предварительного договора аренды, заключенного с арендодателем, не являющимся собственником имущества. Рассказывает адвокат Олег Сухов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: