Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Статья 6. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 6. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на основной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе самостоятельно выбирать такой вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований при соблюдении требований технических регламентов, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.

2. Вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного на праве аренды, изменению не подлежит при отсутствии на земельном участке объекта капитального строительства.

3. При наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленном на праве аренды, объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется исключительно при условии получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без соответствующего кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

4. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на условно разрешенный вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе выбрать такой вид использования и обратиться в Комиссию за специальным разрешением на такое использование в порядке, установленном статьей 7 настоящих Правил.

Изменение вида использования земельного участка и объекта капитального строительства на условно разрешенный вид возможно исключительно при предоставлении специального разрешения в области землепользования и застройки. При этом изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства.

Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства на условно разрешенный вид требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется при условии получения разрешения на реконструкцию объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации).

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без внесения изменений в договор аренды в части изменений вида разрешенного использования земельного участка.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию.

5. Окончанием процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект капитального строительства, является внесение в договор аренды земельного участка изменений на основании кадастрового паспорта земельного участка, отражающего избранный арендатором вид разрешенного использования земельного участка и соответствующий виду разрешенного использования объекта капитального строительства, подтвержденный техническим планом объекта.

6. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение таким земельным участком, в соответствии с градостроительными регламентами соответствующей территориальной зоны и с учетом зон с особыми условиями использования территории.

При этом, вид разрешенного использования земельного участка из состава условно разрешенных видов может быть установлен только после получения разрешения на условно разрешенный вид использования с учетом публичных слушаний в соответствии со статьей 7 настоящих Правил.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями осуществляется по согласованию с органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя.

7. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в целях предоставления физическим и юридическим лицам, до его предоставления возможно исключительно посредством внесения изменений в проект межевания территории в установленном законом порядке.

8. Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося отдельно стоящим зданием, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется в соответствии с настоящей статьей Правил.

Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося частью здания, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое администрацией города Благовещенска в порядке, установленном жилищным законодательством. При этом, виды разрешенного использования таких помещений должны соответствовать градостроительным регламентам, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Изменение вида разрешенного использования и категории земельного участка

Изменение вида разрешенного использования и категории земельного участка

Гальцев Дмитрий Александрович

Достаточно часто у владельцев земельных участков появляется желание поменять разрешенное назначение их использования. Сделать это можно только получив согласие муниципальных властей на изменение вида разрешенного использования земельного участка (сокращенное наименование ВРИ).

Содержание:

Существующие ВРИ

Действующим законодательством определены конкретные ВРИ различных земель. Первым документом установлено 13 видов разрешенного использования (на 04.04.19).

  • Основные – подобные участки требуется использовать исключительно по конкретному их назначению (согласно классификатору). 

Изменение вида позволено выполнять только с учетом положений кодов, упомянутых в этом документе. Любое другое использование участка рассматривается как нарушение положений действующих законодательных актов. Это приводит к наложению административных взысканий. Например, штрафов.

  • Вспомогательные – они дополняют 1-ую и 3-ю группы.

Как отдельный разрешенный вид использования версия не рассматривается. На таких землях разрешено строить любые строения, не являющиеся капитальными, появление которых не меняет целевого назначения рассматриваемой территории.

  • Условно разрешенные – подобные виды использования обеспечивают широкий круг полномочий для владельцев в части их применения. Они регламентируются 37-ой статьей действующего ГрК.

Данный ВРИ предусматривает неукоснительное выполнение процедуры, которой регламентированы вопросы изменения вида разрешенного использования земельного участка:

  • планы на дальнейшее использование земли согласовываются с администрацией;
  • такие участки требуется использовать строго по назначению;
  • необходимо соблюдение процедуры регламента, устанавливающего допустимое использование земли.  

В тех случаях, когда в имеющихся документах на землю не содержится информации на предписанный вид использования, ее относят к данному виду.

Случаи изменения ВРИ

Чаще всего потребность изменения вида разрешенного использования земельного участка обусловлена следующим:

  • владелец планирует продать участок и стремится за счет этого повысить стоимость (пример, сельхозземли стоят значительно дешевле аналогичной по площади территории под ИЖС);
  • принято решение заняться бизнесом (поставить цех либо киоск), а по имеющемуся ВРИ участок имеет статус, запрещающий подобное;
  • планируется построить многоэтажный дом на земле, видом использования которой предусмотрено ее применение для личного подсобного хозяйства;
  • имеется возможность построить коттеджный поселок, но земля по статусу предназначена для занятия сельхоз деятельностью.

Если заблаговременно не поменять вид разрешенного использования земельного участка, согласно закону подобные действия будут рассматриваться как нецелевое использование. Что влечет административную ответственность, включая штраф:

  • 0,5 % от кадастровой стоимости. При этом сумма не может быть меньше 2021 руб. Подобную величину имеют штрафы, наложенные за то, что на участках сельскохозяйственного назначения данными работами не занимаются;
  • 1,0 % вышеназванной суммы (≥ 10000 руб.) предусмотрено за несоблюдение целевого назначения земли (установлен киоск на участке, являющемся приусадебным);
  • 1,5 % (≥ 20000 рублей) — на участке под ИЖС никакого строительства не ведется долгое время.

Нормативная база

С учетом важности установления разрешенного вида использования земельного участка, подобная тема разносторонне регулируется комплексом действующих законодательных актов, основными из которых являются Федеральные законы:

  • 136-ФЗ, датированный 25.10.01 (актуальная версия 27.06.19). Этим законом утвержден и введен в действие «Земельный Кодекс РФ»;
  • 190-ФЗ от 29.12.04 (действующая редакция от 27.06.19). Утвержден ГрК РФ;
  • 172-ФЗ, изданный 21.12.04 (актуальная версия 01.05.19). устанавливает правила перевода участков в разные категории;
  • 218-ФЗ, от 13.07.15 (актуальная версия от 27.06.19) определил порядок регистрации недвижимости;
  • «Классификатор ВРИ ЗУ» утвержден приказом №540, изданным 01.09.14 Минэкономразвития РФ (действующая редакция 04.02.19).

Алгоритм выполнения замены существующего ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется по двум вариантам:

  • ваш участок подпадает под действие действующего ГР, изменить имеющийся разрешенный вид можно просто направив в Росреестр заявку.
  • когда для изменения требуется предварительное проведение слушаний, являющихся публичными (в населенном пункте отсутствуют действующие ПЗЗ, либо вид участка, условно разрешенный) с присвоением нового ВРИ согласно Классификатору, существующий порядок изменения требует обращаться в муниципалитет, на земле которого находится данный участок.

Подача допустима по почте, в электронном виде, через своего официального представителя, при личном посещении МФЦ. 

В ней указывают избранный вариант изменения существующего вида разрешенного использования земельного участка. К заявке прилагается комплект документов (см. пункт «Требуемые документы»).

Изменение вида разрешенного использования прямо зависит от следующих факторов:

  • наличия в муниципалитете действующих ПЗЗ;
  • ГР, либо его отсутствия;
  • группы ВРИ участка земли, которая указана в ГПЗУ, существующем ПЗЗ либо плане зонирования.

В случае действующего ПЗЗ и ГР, при попадании назначения (требуемого заявителю) земельных участков в группу ВРИ «основная», данный выбор и замена не нуждаются в дополнительных согласованиях. Изменение вносится простым направлением заявления в ближайшее отделение Росреестра.

Если выбранный вариант попадает на группу условно разрешенных использований земельных участков, сменить старый вид на требуемый возможно лишь после публичных слушаний. Заявка подается в муниципалитет, с приложением комплекта документов. Их перечень устанавливает местная администрация. Проводятся слушания. Принимается постановление о замене имевшегося разрешенного вида на новый, нужный заявителю. Постановление дает право Росреестру внести новую информацию по рассматриваемому участку.

Заявку могут подавать собственники земли, их доверенные лица. Кроме этого данное право предоставлено арендатору, при условии, что договор аренды заключен более чем на пять лет.

Требуемые документы

При решении вопроса замены видов разрешенного использования участков путем подачи заявки в МФЦ (например, в Росреестр), к ней прилагаются:

  • паспорт (на ИП или физическое лицо) в копии. Для юр. лица, требуется документ, подтверждающий предоставленные представителю полномочия (оригинал или копия) и паспорт последнего (копия);
  • подтверждение полномочий представителя владельца (к примеру, арендатора);
  • согласие лица, которому юридически принадлежат права на данный земельный участок, с запрашиваемым изменением ВРИ (требуется, если заявку подает не владелец).

Иные документы, подача которых предусмотрена действующим законодательством, органы Росреестра обязаны получить самостоятельно.

Процедура сбора данного пакета может выполняться самостоятельно. Сроки получения документов не должны превышать 30 суток на день подачи заявки.

Изменения в кадастр вносятся не позднее 23 дней.

Если предстоит работа с администрацией, в ее адрес подается аналогичный пакет документов. К нему прилагается подтверждения регистрации ИП (юридического лица). Требуется только, если они подают заявку. Решение принимается муниципалитетом в срок, не превышающий 45 рабочих дней, учитывая проведение слушаний.

Документальное оформление изменения существующего ВРИ

Получив решение, позволяющее провести смену разрешенного использования конкретного земельного участка, лицо, подавшее заявку, обязано составить «Декларацию на изменение».

Она подается в Росреестр для внесения принятых изменений, касающихся ВРИ участка. Декларация подписывается ее составителем, с проставлением даты подписания.

Причины возможного отказа

Отказать в присвоении новых видов использования земельных участков могут в случаях, установленных законодательно. Чаще всего отказ выносится, если:

  • запрашиваемые изменения категории, противоречат установленному назначению участка, проставленному в Росреестре (государственном кадастре);
  • нет информации в ГКН об установленной категории участка;
  • запрашиваемые изменения противоречат Классификатору;
  • изменение видов разрешенного использования, нужное заявителю, не включено в разрешенный перечень основных видов (по материалам ПЗЗ, ПМТ или ПТТ), либо если координаты данной территории отсутствуют в кадастре;
  • рассматриваемая территория находится в зонах, входящих в следующие категории: прибрежная (например, водоохранная), размещаемая вокруг различных производств (заводы, электростанции, иное) санитарная зона, земля вдоль дорожного полотна (для дорог, эксплуатируемых или только проектируемых), зона охраны исторического/культурного наследия, места общего пользования.

Поделиться статьей в социальных сетях

Количество просмотров
2445

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: