Как правильно сделать перепланировку в квартире

Как сделать и правильно оформить перепланировку в квартире

Гражданин, желающий сделать жилищные условия намного лучше, затевает перепланировку квартиры или другого жилья. Каждое изменение в строении, которое подразумевает внесение изменений в техническую документацию, собственник жилья должен согласовывать с определенными государственными учреждениями и составлять измененный проект здания.

Если перепланировка происходит без согласования с соответствующими органами и не отвечает определенным требованиям, то она является незаконной и может стать основанием привлечения собственника к ответственности.

Перепланировка жилого помещения может подразумевать объединение комнат, сделанный красивый проход в стене, удаление ненужного выступа и другое. Т.е., по сути, это перекраивание жилого помещения, которое не запрещается, но в обязательном порядке согласовывается с ответственными органами. А с чего начать и как правильно сделать перепланировку в квартире?

Нормативная база

Если собственник жилья не согласовал желаемую перепланировку с ответственными органами, то на него налагается материальная ответственность. Этот вопрос регулирует статья 7.21 КоАП. В случае, когда перепланировка производится в многоэтажных домах, размер штрафа достигает двух тысяч рублей.

А как сделать перепланировку в квартире законно? Для этого необходимо придерживаться правил, предусмотренных в главе 4 Жилищного кодекса РФ.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире

А что нужно для осуществления законной перепланировки?

Для того, чтобы сделать перепланировку в соответствии с законом, следует соблюдать следующие правила:

  • Запрет на размещение мокрых помещений (сауна, ванна, туалет, кухня и т.д.) над комнатами (гостиная, спальня и другие).
  • Запрет на нарушение теплого контура здания («прирезание» балкона, создание из него эркера). Для того, чтобы балкон, совмещенный с комнатой отвечал всем правилам, его следует утеплить, причем слой утепления должен быть не меньше 15 сантиметров. Если это не обеспечить, то балкон в зимнее время года будет подвержен промерзанию, а значит, есть место нарушению требований энергоэффективности.
  • Запрет на любое соприкосновение с коммуникациями. Если говорить про воздуховоды, то при их затрагивании в процессе перепланировки можно нарушить циркуляцию воздуха. Возможно, жилое помещение, в котором проводится перепланировка, и не пострадает, но соседи на последнем этаже дома точно будут не рады. Ведь через их квартиру проходят воздуховоды нижних этажей.

Перед тем, как начать саму перепланировку, следует посетить территориальную жилищную инспекцию и попросить предоставление консультации по данному вопросу. Так как каждый случай перепланировки индивидуален, собственнику жилья стоит взять с собой тех. паспорт жилья — тогда консультация будет более эффективной.

Технический паспорт заказывается в территориальном Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, паспорт нужен будет при согласовании проекта перепланировки жилья.

Для каких видов изменений не нужно согласование

Многих интересует вопрос о том, для каких видов строительных работ не нужно согласование. По сути, при незначительных изменениях, которые не затрагивают конфигурацию помещения, получить разрешение не нужно. Например, собственник может проводить косметический ремонт, замену старой сантехники без получения разрешения.

Необходимые документы

Документальное оформление перепланировки считается обязательным процессом. Все бумаги должны отвечать определенным законодательным нормам. Если это не учесть, то заявитель может получить отказ в перепланировке.

Если дом считается панельным, то перепланировка в здании сильно ограничена: почти все стены являются несущими. Неправильный снос перегородки или стены может привести к обрушению всего здания. Чтобы избежать печальных последствий, следует обращаться к профессионалам. Они смогут произвести осмотр плана, помещения и узнать места, которые могут подлежать корректировке.

Для законного совершения процесса перепланировки требуется предоставление следующих документов:

  • Правоустанавливающего документа на жилье (копия и оригинал).
  • Технического паспорта жилья (оригинал и копия).
  • Проекта, выполненного ответственной компанией, которая несет ответственность за конструкторские и санитарно-технические выводы, а также за произведенный расчет (копия и оригинал).
  • Согласия лиц (члены семьи), которые проживают в данном помещении, в письменном виде.
  • Акта об осмотре жилья, который заверяется управляющими (эксплуатирующими) организациями, а также другими ответственными лицами (председатель кооператива, товарищество собственников жилья и др.). Акт составляется только на бланке, утвержденном в законодательном порядке.
  • Выписки из домовой книги, которая действует на протяжении одного месяца.
  • Решения всех членов жилищного товарищества (при перепланировке места общего пользования). Решение принимается на основании организованного собрания.
  • Заключения органов по охране памятников и архитектуры (в случае перепланировки зданий с архитектурной и исторической ценностью).
  • Заполненного заявления на выдачу разрешения перепланировки.

Скачать бланк домовой книги

Заявление оформляется непосредственно при подаче всего пакета документов.

Образец технического паспорта помещения:

Создание проекта или эскиза

Создание проекта перепланировки осуществляется специализированной организацией, а эскиз может составить собственник помещения самостоятельно. Далее происходит его согласование с контролирующим органом, который разрешает или запрещает начало ремонтных работ. Если согласие получено, то после процесса перепланировки изменения отражаются в паспортах квартиры (техническом и кадастровом).

Основные требованиям для составления проекта следующие:

  • Содержание минимального количества информации для быстрого согласования инспектора всех изменений, без задержек на деталях. Если в проекте описано огромное количество работ, то инспектор может негативно отреагировать на отмеченные детали перепланировки.
  • Проект должен быть официально оформленным. Форма документа утверждена действующим законодательством.
  • Наличие в проекте всех необходимых страниц и чертежей.

Если проект не будет соответствовать требованиям, которые выдвигает действующее законодательство, то он не может быть одобрен.

Сам проект не может быть оформлен на одной страничке, он представляет целый пакет документов. Количество документов зависит от объема желаемых работ по перепланировке (например, проект перепланировки однокомнатной более маленький по сравнению с проектом перепланировки трехкомнатной квартиры).

Также сюда входят разрешения от коммунальных служб, если они необходимы (газовая, пожарная служба, СЭС).

Проект перепланировки должен состоять из:

Лист, на котором содержится описание данных жилья Данная страница является титульным листом. На нем излагается структура эскиза и приложенные документы по ГОСТу 21.101-97. Каждый дополнительный документ является приложением проекта, а не его составляющим.
Пояснительная записка В ней излагается цель перепланировки, а также все работы.
План жилья Можно получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) до совершения работ перепланировки.
План перепланировки Данный план должен отображать жилье в том состоянии, которое будет после проведенных работ по перепланировке. Кроме того, в документе указывается весь строительный материал, задействованный в ремонтных работах, толщина и расположение возведенных перегородок.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Куда обращаться

Для того, чтобы законно оформить перепланировку, необходимо посетить не одно государственное учреждение и инстанцию.

В частности, нужно посетить:

Бюро технической инвентаризации (БТИ) Здесь запрашивается план дома, в котором планируется перепланировка жилья и техническое заключение о возможности проведения данного процесса. Перед выдачей заключения инспектор БТИ обязан осмотреть здание.
Пожарный надзор и СЭС (санитарно-эпидемиологическая станция) Данные организации должны разрешить или исключить проведение работ по перепланировке жилья и выдать соответствующее заключение.
Жилищная инспекция и Архитектурно-Планировочный отдел В обязанность данных учреждений входит полное изучение проекта и дача разрешения или отказа на начало перепланировки.

В случае полученного отказа собственник жилья может составить и предъявить повторный проект, но только по истечению трех месяцев. При этом составляется заявление, в котором указывается просьба о пересмотре решения. Если гражданин получает повторный отказ без видимых причин, он имеет право обратиться в суд.

Стоимость и сроки согласования

Перед началом перепланировки жилья собственник должен выяснить ее стоимость. Услуги бюро технической инспекции не бесплатны и в совокупности, исходя из проекта, могут достигать сотни тысяч рублей.

В частности, к числу финансовые затрат относятся следующие:

  • изготовление нового тех.паспорта;
  • назначенная сумма государственной пошлины за получение нового документа;
  • при оформлении по всем нормам закона совершенной ранее перепланировки потребуется оплатить расходы, связанные с судом: государственная пошлина, услуги юристов;
  • оплата составления и утверждения нового проекта жилья, выданного лицензированной организацией.

Штрафы за нарушения

За незаконную перепланировку собственник жилья понесет соответствующее наказание, установленное статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Размер штрафа составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

При обнаружении нарушений строительных норм в перепланировке жилье нужно вернуть в то состояние, в котором оно было до перепланировки (пункт 3, статья 29 ЖК РФ). После проведения незаконной перепланировки ее узаконивание допускается только в судебном порядке.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2022 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: