Корректировка на ври земельного участка

           

jb


Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 563
Местонахождение: Красноярск

Здравствуйте коллеги!Делаю отчет по оспариванию. Нутром чую, что нужна корректировка на ВРИ, но смутно представляю, как ее учесть, да еще и обосновать для проверяющих.
Специально подобрал аналоги, чтобы по площади не различались более 30% (было замечание проверяющего), по многим характеристикам участки схожи: рельеф, форма, окруж застройка, права …

Но вот в объявлении указано, что один аналог под производственную базу и стоимость кв.м 900 руб. Другой в том же микрорайоне, но под выст. центр 2022 руб. третий под гостиницу в том же микрорайоне — 2022 руб.

Объект оценки на окраине города. На нем нежилое строение — лыжная база.

Как корректировку в моем случае учесть? Парными продажами?

А может как -то обосновать отказ от корректировки на ВРИ, написав что все участки под коммерческую застройку подходят?

Прошу совета

Слуцкий

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная

Думаю, что это лучше всего. Ничего путно обоснованного Вы вряд ли разыщете. Да и цены там не сильно отличаются.
М.б
. какой анализ рынка под это родить?

jb


Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 3/12/2007
Сообщений: 563
Местонахождение: Красноярск

Вот что предложило хабаровское РОО по теме ВРИ

ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37.
В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков:
• realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.
Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки
. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.
Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.
Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функцио-нального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.
Источник: Рекомендации от Хабаровского РОО http://khabroo.ru/?view=30630806

т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.

Слуцкий

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 6/20/2013
Сообщений: 4,457
Местонахождение: Резиноподобная

Всё логично нмв. Только это СРОО ЭС рекомендует, а не ХабРОО.

Стахий


Ранг: Член сообщества
Группа: Участник

Зарегистрирован: 1/31/2007
Сообщений: 831
Местонахождение: Волгоград

jb сообщал(а):

т.е смысл сводится к тому что ВРИ не является ценообразующим фактором, а значит его присутствие в отчете или среди корректировок как формальность.

ИМХО, смысл сводится к тому, что нужно смотреть генплан и ПЗЗ. Если ЗУ под условную «лыжную базу» находится в зоне, где не предусмотрены ВРИ под «нормальную» коммерцию: торговля, офисы, МЖС, то аналог из другой зоны (где такие варианты возможны) по уму следует корректировать вниз. Но это при прочих равных (окружение, трафик и прочие характеристики, учитываемые в поправке на местоположение).

— Полагаю, шеф, что со сталкерством в моей Зоне практически покончено. Старики сошли, молодежь ничего не умеет, да и престиж ремесла уже не тот, что раньше. Идет техника, сталкеры-автоматы. (с)

oleg3s

Ранг: Член сообщества
Группа: Регистрация на форуме

Зарегистрирован: 3/21/2011
Сообщений: 119

Пишите ,что-то подобное в НЭИ разделе (законодательное разрешгонное использование:
«В ст. 83. ЗК РФ уточнено, что порядок использования земель поселений определяется в соответствии с их территориальным зонированием, правила которого устанавливаются градостроительным законодательством. Согласно выписке о земельном участке из Федеральной службы государственной регистрации от **.**.20**г. №**/***/**-***** данный земельный участок входит в территориальную зону: (П-2) зона коммунальных и складских объектов».
По сути, на оцениваемом земельном участке, разрешены любые виды деятельности и строительства, кроме прямо запрещенных законодательством.»
а дальше развивайте мысль при выборе аналогов..
. в одной зоне значит … сопоставимы по видам использования….

Слуцкий сообщал(а):

Думаю, что это лучше всего. Ничего путно обоснованного Вы вряд ли разыщете. Да и цены там не сильно отличаются.
М.б
. какой анализ рынка под это родить?

Guest

Перейти
Вы не можете создавать новые темы в этом форуме.

Вы не можете отвечать в этом форуме.

Вы не можете удалять Ваши сообщения в этом форуме.

Вы не можете редактировать Ваши сообщения в этом форуме.

Вы не можете создавать опросы в этом форуме.

Вы не можете голосовать в этом форуме.

Корректировка на разрешенное использование

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

[Земельный кодекс РФ] [Глава XV] [Статья 85]

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Задавайте корректно вопросы!!!

Какое разрешенное использование оцениваете?

Если нет аналогов отказывайтесь от метода сравнительных продаж.

Считайте НЭИ и у Вас все получится.

По другому нельзя, т.к.:

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

5. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

6. Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

7. Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

8. Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

9. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

10. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 — 100 настоящего Кодекса.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

11. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Новости
Рекомендации по работе с аналогами в отчетах об оценке, выполненных в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Публикация в рамках реализации Концепции развития оценочной деятельности на 2013-2017 годы.

Скачать материал.

С начала 2022 года суды общей юрисдикции в ряде регионов начали «закручивать гайки» и высказывать собственную развернутую позицию относительно качества отчетов об оценке. Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми. Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования.

В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2022 года. Замечания судов практически полностью сконцентрированы на аналогах (не описаны, недостоверно описаны, не учтены характеристики, некорректно внесены поправки), укрупненно их можно представить следующими пунктами, к которым НП «СРОО «Экспертный совет» предлагает свои рекомендации по усилению отчета об оценке.

Обратите внимание, что рекомендации относятся к типичной оценочной ситуации – они могут быть использованы в конкретном отчете об оценке, если у Оценщика по результатам анализа специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры нет оснований считать иначе.

Замечание 1. Не учтено разрешенное использование объектов аналогов, вместо этого оценщиком используется «функциональное назначение» земельных участков. Судья апеллирует к утвержденным видам разрешенного использования (ВРИ) и указывает, что при этом нет корректировки на различия в по видам использования.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – в разделе анализа рынка отчета об оценке представить информацию о том, что ВРИ не является в чистом виде ценообразующим фактором по следующим причинам.

1.1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ – в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. Дополнительные комментарии можно посмотреть здесь.

1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих сайтов):

  • realty.dmir.ru – коммерческие, некоммерческие;
  • www.cian.ru – СНТ, ИЖС, промназначения;
  • www.avito.ru – поселений, сельхозназначения, промназначения;
  • irr.ru– населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.

1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.

Замечание 2. Не учтено наличие объекта недвижимости (как важной характеристики) на оцениваемом земельном участке (указание на нарушение п.4 ФСО№3).

Рекомендации по усилению отчета об оценке: целесообразно привести цитату из ФСО7 п. 20 (или ссылку на этот пункт), согласно которому «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.»

Замечание 3. Нет идентифицирующих сведений аналогов, поэтому невозможно проверить местоположение, площадь и другие характеристики. Нет кадастровых номеров аналогов, поэтому нельзя получить информацию о характеристиках и сделках.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: в отчете об оценке указать, что в отношении объектов-аналогов в законодательстве об оценочной деятельности имеются следующие требования в ФСО №1 и ФСО №7:

  • Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
  • Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

«б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому».

  • Согласно п. 22 ФСО №7:

«а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке».

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

В части проверки достоверности информации – см. ниже.

Замечание 4. Расхождения по площади и по местоположению – нет анализа сопоставимости, нельзя признать аналогами.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: согласно вышеуказанным требованиям законодательства (см. п.2 настоящих Рекомендаций) в части применения сравнительного подхода отсутствуют требования по анализу сопоставимости.

При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Можно порекомендовать включать в отчет об оценке информацию, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (например, земельных участков коммерческого назначения, либо земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости) и сопоставимы по ценообразующим факторам. В частности, имеют единый состав ценообразующих факторов (можно их перечислить).

В замечаниях суда также иногда указывают, что объекты сильно разнятся по площади и местоположению. В таком случае в отчете можно указать, что площадь объектов-аналогов находится в таком-то диапазоне, что относится к одному сегменту рынка.

Относительно схожести местоположения можно привести п. 11 б) «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». То есть в отчет можно внести информацию, что территории расположения объектов аналогов схожи по своим экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Замечание 5. Корректировка на площадь на основании таких-то публикаций Власова А.Д. – не соответствует назначение, устаревшее исследование.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – возможны следующие варианты решения:

5.1. Показать, что, несмотря на то, что исследование было сделано давно и по другому сегменту (другому региону, другому ВРИ), сегменты, к которым относятся аналоги и объект оценки, сопоставимы по критерию относительного влияния площади объекта на его стоимость, равно как и относительное влияние на стоимость практически не изменяется в течением времени, поэтому имеющимися отличиями можно пренебречь.

5.2. Воспользоваться другими источниками для внесения корректировки на площадь.

5.3. Сделать самостоятельные расчеты, построив собственную зависимость.

5.4. Обосновать корректировку на площадь экспертным методом с учетом требований ФСО.

5.5. Использовать аналоги из одного сегмента, не требующего внесения корректировки на стоимость единицы сравнения.

Замечание 6. В источниках информации нет данных, подтверждающих характеристики (например, распечатки не содержат информацию о рельефе, доступности, ограничений и обременений, категории, виде разрешенного использования, сведений о доступе к подключению). Не приведена ссылка на достоверные источники, из которых была взята информация об аналогах.

Рекомендации по усилению отчета об оценке – в соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; а также принципа однозначности – содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, также указаны в ФСО № 3.

В п. 10 ФСО № 3 указано, что «в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».

При этом, в соответствии с п/ 19 ФСО №1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Законодательство об оценочной деятельности возлагает на Оценщика обязанность по анализу используемой информации. Так, в п. 19 ФСО № 1 указано, что «Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы».

Самым распространенным методом, применяемым всеми оценщиками для проверки информации, указанной в объявлениях в сети Интернет, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществил проверку информации, используемой в отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности. Неосуществление указанных выше действий Оценщиком привело бы к нарушению основных принципов оценки.

Можно предложить указывать в качестве источника информации по характеристикам аналогов (например, рельеф, форма, обеспеченность коммуникациями) результаты визуального осмотра.

В целом можно рекомендовать усилить работу с аналогами, чтобы они были полностью описаны по всем ценообразующим факторам, при этом информация имела максимально достоверный характер. Необходимо учесть, что ценообразующие факторы (содержание, значения и степень влияния на стоимость) должны быть одинаково описаны по тексту всего отчета об оценке в блоках описания объекта оценки, анализа рынка, описания объектов-аналогов и внесения корректировок. Стоит обратить внимание, что в настоящий момент все отчеты, направляемые в комиссию по оспариванию, размещаются в фонде данных Росреестра, где можно проанализировать аналоги, используемые оценщиками в данном регионе.

Можно предложить вставить в отчет об оценке следующую формулировку:

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях для выполнения требований п. 19 ФСО №1 в части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации Оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

Кроме того, рекомендуем для регионов, где суды взялись подробно разбирать отчеты и давать некорректные замечания, входя в процесс сразу ходатайствовать о назначении судебной экспертизы на установление стоимости, имея уже пару ответов (чтобы был выбор) от компаний, которые готовы ее провести. Соответственно судебный эксперт даст сопоставимый результат оценки. Практика показывает, что судьи в целом намного лучше относятся к судебной экспертизе и в редких случаях подвергают ее самостоятельной критике. В качестве итогового результата суд, как правило, принимает результат судебной экспертизы.

Это путь несколько повышает затраты заказчика, но в ряде регионов является очень эффективным.

Дополнительные материалы:

  • практические рекомендации по определению возможных границ интервала итоговой стоимости;
  • прочие методические материалы;
  • образовательная деятельность Партнерства.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

При этом:

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс. Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2022 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2022 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2022 г. № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

ПРИМЕР

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта. При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта. Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: