Можно ли и как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Можно ли и как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Очередная переоценка земельного участка, которая осуществляется в рамках кадастрового учета, может неоправданно поднять стоимость земельного участка (далее ЗУ) по учетным данным, что повлечет за собой увеличение налоговой суммы.

В сложившейся ситуации единственным выходом является восстановления более адекватной стоимости земли при помощи повторной переоценки, но уже в сторону уменьшения. И такая возможность существует, причем реализовать ее не так уж сложно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Почему завышена кадастровая стоимость земли?

Если собственник земли уверен, что кадастровая стоимость участка завышена, то он имеет полное право провести переоценку в сторону уменьшения. Например, нередки случаи, когда цена земельной собственности по кадастровому учету намного больше рыночной, и это является прямым нарушением имеющегося нормативного порядка в подобных видах оценки.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка основывается на изменении причины, которая привела к необоснованному завышению цены. Как правило, проблемы начинаются с путаницы в учетных записях, указывающих на разрешенное использование земли.

В этой ситуации первым делом следует сопоставить нормативный акт о допустимости удельного показателя кадастровой стоимости по отношению к определенному виду разрешенного использования. И именно в несоответствии полученных данных может скрываться причина неправомерного увеличения цены ЗУ.

Кроме того, ошибка может быть также или в определении разрешенного использования земли, или в установлении удельного показателя в рамках определенного разрешенного использования.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) специальными положениями устанавливает особые формы обнаружения и изменения неверных данных, занесенных в реестр. Допущение ошибки на определенном участке влечет за собой остановку дальнейшей учетной деятельности до момента, когда будут внесены соответствующие поправки.

Получается, что понижение кадастровой стоимости земли — выявление и исправление ошибок, допущенных в отношении ЗУ.

Кто имеет право уменьшить кадастровую стоимость земли?

Лица, которые могут уменьшить кадастровую стоимость земли, должны обладать правами собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Они могут быть как физическими, так и юридическими лицами.

Отметим, что члены коллективного владения обязаны принимать решение о снижении стоимости земли исключительно сообща, проще говоря, заявления от отдельных участников долевого пая на ЗУ не принимаются.

Также стоит заметить, что кадастровая оценка распространяется на весь земельный массив, то есть один из участков не может учитываться иначе, чем другие окружающие его земли. Если произошло понижение стоимости одного из ЗУ, то другие правообладатели участков на близлежащей местности могут последовать этому же примеру. Исходя из этого, становится понятно, почему службы ГКН не совсем охотно берутся за обработку заявлений по уменьшению удельных показателей стоимости.

Дополнительно к вышеперечисленным лицам, имеющим право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, также относятся землевладельцы, которые осуществили следующие действия:

  1. Изменили категорию земельного участка на бюджетный вариант;
  2. Поменяли разрешенное использование;
  3. Уменьшили площадь ЗУ;
  4. Получили обременение;
  5. Выявили порчу земли.

Если эти действия не были внесены в данные учета, то владельцы земельных участков вправе потребовать их занесение и, как следствие, снижение кадастровой цены.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

К главным причинам переоценки стоимости ЗУ в меньшую сторону относятся:

  • Желание владельца участка исправить ошибку, обнаруженную в оценке;
  • Подача заявления и документов, подтверждающих наличие неточностей в кадастровых записях;
  • Свидетельства независимых экспертов;
  • Решение ГКН или суда о необходимости внесения соответствующих поправок в учетные данные.

Основания для переоценки земельного участка должны иметь юридическую силу, а для этого с ними необходимо работать комплексно и осуществлять поэтапно, соблюдая определенный порядок действий.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

По окончании переоценки ЗУ комиссией государственного кадастра недвижимости рекомендуется зарегистрироваться на официальном сайте ФС кадастра и картографии (http://www.rosreestr.ru/), чтобы узнать текущую стоимость участка. Именно по этому адресу каждый собственник земли может ознакомиться со всеми сведениями по проведенной переоценке. Если было выявлено неправомерное увеличение кадастровой цены участка, то владелец ЗУ обязан лично обратиться в местное отделение службы, имея при себе следующий пакет документов:

  1. Удостоверение личности;
  2. Кадастровый паспорт на ЗУ;
  3. Свидетельство, подтверждающее право собственности.

Затем следует составить заявление и запросить выписку из учетных записей, подтверждающую установленную стоимость.

Вместе с полученным документом, заявлением и всеми необходимыми бумагами владелец земли должен обратиться к независимым оценочным экспертам. Запрос на повторную переоценку ЗУ может быть принят, если предполагаемая стоимость участка не превышает 30% от установленной ГКН. Для этого вполне будет достаточно единственного заключения от независимого оценщика.

Однако если будет наблюдаться превышение нормативной разницы, то собственнику земли необходимо иметь квалифицированный ответ от нескольких экспертов, состоящих в группе саморегулируемой организации оценщиков.

Самый распространенный способ уменьшения стоимости земельного участка называется административным. Он осуществляется в Росреестре специализированной комиссией, которая рассматривает поданные владельцем земли заявление, бумаги на право собственности, техническую документацию и заключение от эксперта.

Составьте заявление, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Заявление на повторную переоценку ЗУ заполняется по установленному образцу, который для каждого региона имеет свои особенности, и должно быть направлено в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра с указанием области. Все необходимые сведения легко можно найти по вышеуказанной . Дополнительно в заявлении обязательно следует указать личные данные собственника земли:

  • ФИО;
  • Домашний адрес;
  • Номер телефон;
  • Электронный адрес.

Основное содержание заявления должно состоять из указания причины обращения (уменьшение кадастровой стоимости земельного участка) и на основании чего собственник земли желает внести изменения в учетные данные.

Сроки рассмотрения заявления

С момента подачи письменной просьбы обычно проходит 7 дней, после чего оглашается решение о принятии или отказе в обработке запроса. В случае положительного ответа дальнейшее рассмотрение будет длиться до 1 месяца, по окончании которого в течение 3 дней заявителю будет объявлено о принятом решении.

Если заявление не было принято в обработку или решение оказалось не в пользу владельца ЗУ, то на протяжении 10 дней существует возможность опротестовать отказ в процессе судебного разбирательства.

Еще один метод урегулирования вопроса по уменьшению стоимости участка — обращение в арбитражный суд. Для этого владелец ЗУ должен подать иск в тот район, где находится его земельная собственность.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка через суд?

В исковом заявлении следует указывать все сведения о заявителе и ответчике, в качестве которого будет выступать председатель комиссии, отказавший внести изменения в учетные данные. Всю информацию об ответчике заявитель может найти в мотивированном отказе на заявление о понижении стоимости участка.

Основное содержание иска должно состоять из сведений о существовании ошибки в оценке кадастровой стоимости ЗУ, основных характеристиках участка, аргументированной позиции истца, факте работы независимых оценщиков, а самое главное необходимо указать, что было обращение в комиссию Росреестра, где был получен отказ.

Дополнительно заявитель имеет право тезисно обратиться к суду со следующими просьбами:

  1. Признание завышенной стоимость ЗУ недействительной;
  2. Согласие с оценкой независимой экспертизы;
  3. Внесение исправлений в учетные записи.

Затем необходимо указать все заключения оценщиков и перечень документов, которые подавались в отделение кадастра вместе с заявлением.

Очень важно к иску приложить обоснованный отказ комиссии, поскольку его наличие доказывает соблюдение владельцем земли всех правовых норм по досудебному урегулированию проблемы.

Образец искового заявления можно скачать по этой ссылке.

Положительное постановление суда передает право комиссии урегулировать вопрос о переоценке ЗУ. Если же заявитель получил отказ, то он вправе обжаловать полученное решение в арбитражном суде следующей инстанции.

Сколько стоит оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка может повлечь значительные денежные вложения. Обращение к посреднику для решения вопроса в административном порядке будет стоить 15000 рублей, а в судебном — 25000 рублей.

Дополнительно необходимо будет заплатить независимым экспертам, которые оценивают свой труд в зависимости от объема работы, и цена может варьироваться от 15000 до 150000 рублей. В регионах есть возможность сэкономить на оценке ЗУ, обратившись к предпринимателям, которые предоставляют свои услуги от 2022 рублей. Не стоит забывать и о существовании государственной пошлины:

  • 350 рублей — внесение исправлений в учетные записи;
  • 200 рублей или 2022 рублей для юридических лиц — выдача выписки;
  • 200 рублей или 2022 рублей для юрлиц — подача искового заявления в суд.

Итак, если собственник земли после комиссии Росреестра обнаружил неправомерное завышение кадастровой стоимости своего участка, то ему следует обратиться к независимым оценщикам, получить от них соответствующее заключение и подать заявление в комиссию на рассмотрение возникшего вопроса. Получение отказа в дальнейшем дает право владельцу ЗУ обратиться за разъяснениями в суд.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Основания для оспаривания кадастровой стоимости земли

Кадастровая стоимость присваивается участку после оценки специалиста. Она закрепляется потом в документах и используется в различных процедурах, связанных непосредственно с землей. Однако порой цифра оказывается завышенной, тогда это влечет лишние расходы для собственника и другие проблемы. Как выглядит на практике оспаривание кадастровой стоимости земли? Какая документация для этого необходима, как происходит сама процедура? Стоит разобраться.

Кадастровая стоимость надела — что это, для чего ее оспаривают, плюсы и минусы

Любой землевладелец знаком с понятием «кадастровая стоимость». Это цена земли, определяемая согласно ее назначению, месту расположения и другим характеристикам. Участок оценивает приглашенный государственный специалист, после чего заносит результаты в единый реестр, где происходит регистрация всех ЗУ.

Эти данные потом используются налоговой службой для определения размера обязательного налогообложения, который выплачивает каждый землевладелец. Также кадастровую стоимость берут для основы при определении арендной платы, выкупной цены при продаже участка, если местные власти предлагают муниципальную землю гражданину.

Зачем ее нужно оспаривать? Это прерогатива собственников или иных заинтересованных лиц.

Необходимость процесса обуславливается:

  • желанием уменьшить размер обязательного налога;
  • установить наименьшую возможную выкупную цену перед оформлением ее как собственность (выкупом);
  • уменьшать имеющиеся арендные платежи;
  • снизить налог на имущество, обязательный для всех собственников — юридических лиц.

Насколько эффективна процедура? Что принесет оспаривание для самого хозяина:

Плюсы Минусы
внесение новых, достоверных данных (если изначально в установленной цене имелись неточности) об участке дороговизна процедуры
снижение имеющегося налогового бремени бюрократические проволочки
снижение регулярных арендных платежей продолжительность процедуры (комиссия занимает в среднем месяц, судебные разбирательства дольше, 2—3 месяца)

Важно: собираясь обжаловать установленную государством стоимость, гражданин должен оценить нюансы процесса.

Кто вправе организовать пересмотр:

  • собственник земли;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник различных зданий или сооружений;
  • арендатор каких-нибудь нежилых зданий;
  • претендент, собирающийся стать в будущем владельцем недвижимости (например, гражданин решает выкупить определенный земельный участок и обращается с просьбой в муниципалитет, оттуда узнает фактическую кадастровую стоимость).

Основания для оспаривания

Процедура обжалования считается оправданной, если имеющаяся стоимость как-то задевает интересы или права заинтересованного лица. Гражданину важно аргументировать это.

Весомыми основаниями могут послужить:

  • недостоверность или недостаточность сведений о данном земельном участке, использованных специалистами на момент определения ими кадастровой стоимости;
  • в кадастре выявлены недочеты или ошибки;
  • желание установить на ЗУ рыночную стоимость, причем на дату, когда ранее была установлена его индивидуальная кадастровая цена.

Переоценкой занимается специальная комиссия. Согласно законодательству гражданину необязательно следовать порядку обращения. Он может, минуя организации, идти сразу в суд. Но практика доказывает, что лучше изначально попробовать действовать через комиссию.

Пошаговая инструкция оспаривания, порядок проведения сделки

Первым шагом для организатора процедуры станет получение справки, где будет номер его ЗУ и действующая кадастровая стоимость. Выдачей справок занимается кадастровая палата.

Второй вариант получения — электронный. Гражданин посещает сайт Росреестра, там находит специальный раздел «Публичная карта». Достаточно ввести индивидуальный номер (идентификационный) земельного пая в поисковик, и на карте будет видна земля, ее описание и цена.

Снижение кадастровой стоимости земли можно провести двумя путями: через судебные разбирательства или комиссию.

Важно: если хочется эффективного результата, лучше сразу обращаться без обиняков в суд, но юристы советуют все же не пропускать комиссию. Конечно, организация может отказаться снизить имеющуюся стоимость, но даже ее отписка (выданное гражданину уведомление) сыграет роль в последующем судебном заседании.

Проведение процедуры в комиссии

Каждый регион страны обслуживает специальная комиссия, занимающаяся именно оспариванием первоначальной кадастровой стоимости. Туда вправе обращаться любое заинтересованное физическое лицо (землевладелец, арендатор) или юридическое лицо (предприниматель, компания).

  1. Первым делом, согласно инструкции, заявитель получает список и собирает все необходимые документы. Дополняет их заполненным самостоятельно заявлением.
  2. Комиссия, приняв пакет бумаг, изучает их, рассматривая ситуацию. Если ценность указанного заявителем участка действительно была определена с ошибками, то изменение стоимости вполне возможно.
  3. Положительное решение — комиссия сама определит и передаст обновленные сведения дальше, в местный кадастровый орган. Правда, это не гарантирует именно снижение стоимости. Возможно, комиссия решит, что цену, наоборот, нужно завысить.

Отрицательное решение — заявителю высылают уведомление, где отказ будет дополнен причинами, почему комиссия отказалась переоценить данный участок.

Проведение сделки в суде

Подобные дела считаются административными, их рассматривают, как правило, местные суды: краевые или региональные, республиканские или же федеральные. Гражданин вправе обращаться туда в любое удобное время, как только будет утверждена спорная стоимость, и время переоценки (как известно, земельные паи переоцениваются регулярно, каждые 5 лет) пока не наступило.

  1. Гражданин подготавливает специальный иск и дополняет его пакетом документации. Исковое заявление и остальные бумаги лучше составить с помощью опытного юриста. Конечно, это платно. Каждый юрист сам устанавливает, сколько стоят его профессиональные услуги. Зато шансы заявителя достигнуть цель увеличатся. Как известно, некорректные заявления автоматически отклоняются.
  2. Административный иск — конкретный документ, где автор вправе попросить сокращения (пересмотра) стоимости участка. Поэтому в части, где идет прошение, автор уточняет необходимость определения именно рыночной цены ЗУ и указания ее вместо кадастровой.
  3. Ответчиком будет кадастровая палата, местный субъект РФ, который некогда устанавливал спорную стоимость. Он будет выдвигать в суде встречные аргументы, почему снижать установленную цену нельзя.
  4. Третьими лицами (свидетелями) выступят соседи, специалисты администрации, бывшие собственники и пр., кто как-то заинтересован в текущем деле

Важно: если гражданин изначально решил обратиться с просьбой в комиссию и получил отказ, он вправе обжаловать его, подав соответствующий иск в вышестоящую инстанцию. При этом судебные издержки — госпошлина, услуги юриста и прочие расходы — он понесет сам. Узнать, сколько будет стоить подобная процедура, можно от юриста.

Необходимая документация

Какие бумаги должен собрать заинтересованный гражданин, желающий оспорить текущую кадастровую стоимость? Смотря, куда именно он обращается.

В комиссию:

  1. Нотариально заверенные основные документы собственности (подтверждающие его права законного владельца) — это свидетельство его о собственности, фактический договор купли-продажи, соглашение мены или дарения (смотря как была получена земля).
  2. Отчет оценщика, где четко и аргументированно указана рыночная цена ЗУ. Видно, что она действительно отличается от имеющейся кадастровой стоимости.
  3. Результат экспертизы, которой был подвержен отчет оценщика. Причем как бумажный, так электронный вариант (на диске или флэшке).
  4. Информация, касающаяся неполных или недостоверных данных, выявленных ошибках, выявленных оценщиком в кадастре.
  5. Кадастровая справка.
  6. Заявление гражданина

В суд:

  1. Исковое заявление.
  2. Оплаченная госпошлина (квитанция), она будет 2022 рублей (ИП, юрлицам) и 300 рублей — обычным гражданам.
  3. Копии основных документов, касающихся недвижимости (это правоустанавливающая документация, свидетельство, договор аренды — если обращается не собственник).
  4. Копия отчета, составленная приглашенным независимым оценщиком, где видна рыночная стоимость (нужен бумажный и одновременно электронный вариант).
  5. Заключение экспертизы — отчет нужно дополнительно подвергнуть проверке и осуществить ее силами вышестоящей организации.
  6. Кадастровая справка.
  7. Данные, что сведения в приложенной справке недействительные или неполные, имеются ошибки.
  8. Почтовые квитанции, доказывающие отправление заявителем документов в комиссию, обязательно копию принятого ею решения (отказ был или пересмотр стоимости без уменьшения).
  9. Другие документы

Последствия оспаривания, судебная практика

Как правило, приняв документацию и прошение, комиссия рассматривает их, изучает, потом принимает решение. Результат непременно сообщается заявителю, ему высылают специальное уведомление.

Варианты решений:

  1. Положительное (стоимость аннулирована, изменена) обновленные данные сразу отправляются дальше: в Росреестр, налоговую службу. После чего будет изменено и налогообложение ЗУ.
  2. Отрицательное — заявитель получает специальное уведомление, где, кроме отказа, будут изложены причины, почему комиссия решила отклонить. С ним гражданин вправе идти дальше в суд и обжаловать там.

Важно: если следующая оценка также повлечет нарушения, граждане вправе вновь оспаривать их.

Судебная практика

Дела, касающиеся понижения стоимости, считаются административными и рассматриваются повсеместно. Здесь результат определяется полнотой предоставленных заявителем документов.

Суд также учитывает статус заявителя. Ведь право оспаривать имеют лишь ограниченные категории граждан. Чаще всего это собственники или арендаторы. Причем назначение земли также важно. Например, человек желает приобрести муниципальный (государственный) участок, имеющий сельхозназначение. Он планирует организовать там собственное хозяйство, и кадастровая стоимость, выявленная специалистами, не устраивает.

Согласно законодательству физические лица вправе оспаривать ее, если каким-то образом страдают их интересы. Считается, что расходы лица напрямую зависят от величины установленной стоимости. Это аренда, налоги, возможность продать.

Известны случаи, когда у ООО получилось с 5200000 рублей уменьшить до приемлемых 2022 рублей (более чем приемлемых).

Другой случай: кадастровая стоимость изначально была 19 100 000 руб., а стала 7 900 000 руб. благодаря утвержденному решению суда.

Как снизить без суда

Можно ли обойтись без долгих и дорогостоящих судебных разбирательств? Да.

Нужно провести настоящее досудебное урегулирование. Пошаговая инструкция:

  • проведение отдельной, независимой экспертизы, чтобы выявить индивидуальную рыночную стоимость указанной земли;
  • сбор документов;
  • подача заявления;
  • рассмотрение требований (примерно занимает месяц, заявитель вправе участвовать при организуемых заседаниях уполномоченной комиссии);
  • вынесение решения;
  • уведомление Росреестра.

Да, это вариант с обращением в специальную комиссию, занимающуюся спорными ситуациями, касающимися кадастровой стоимости.

Возникающие нюансы

Порой иски отклоняются, и гражданину отказывается помочь суд. Почему? Частые причины возникновения отказов:

  • несоблюдение условия (гражданин не использовал возможности урегулировать все досудебно – касается именно юридических лиц);
  • неправильная дата проведенной кадастровой процедуры;
  • неверно выявлена подсудность;
  • ненадлежащий ответчик;
  • нет весомых (больших) различий между представленной рыночной стоимостью и спорной кадастровой;
  • не все необходимые документы собраны.

Как правило, иски можно подавать и вторично, едва гражданин учтет все полученные им замечания. Юристы советуют использовать помощь профессионала.

Кстати, если гражданин выиграл, и суд согласился существенно уменьшить спорную кадастровую стоимость, в ответ могут выступить местные власти, не согласные с подобным решением. Стоит изначально подготовиться к подобным баталиям.

Когда граждане, минуя юристов, представляют собственные интересы, вероятность допущения процессуальных или бюрократических ошибок велика. Более того, кроме документов, суд еще выслушивает истца устно, и нужно уметь грамотно аргументировать свои требования. Тем более что на заседании будет и ответчик. Местному самоуправлению важно отстоять спорную кадастровую стоимость, признав доводы недовольного землевладельца (или арендатора) несущественными.

Более того, существенное уменьшение установленной изначально стоимости привлечет налоговую службу. Ведь изменится размер налоговых обязательств гражданина. Представители власти посчитают, что гражданин, наоборот, ущемляет их собственные интересы.

Важно: нельзя уменьшить определенную государством ценность земли просто по причине ее большой величины. Единственным весомым аргументом может быть недостоверность или неполнота данных, использованных тогда специалистом, заполняющим кадастр. Конечно, ошибки случаются, поэтому государство дает гражданам возможность отстаивать свои ущемленные интересы.

Юридические лица, наравне с обычными гражданами, могут через комиссию или в суде оспаривать не устраивающую их кадастровую стоимость. Кстати, это право не только собственника или арендатора, но и того, кто арендует помещение или весь дом, расположенный на участке. Известно, что тогда арендатор обязан ежемесячно выплачивать определенную сумму, и ее размер напрямую связан с той кадастровой стоимостью участка.

Единственное отличие – юридические лица (организации, отдельные предприниматели) должны использовать возможность досудебного урегулирования. Им нельзя сразу обращаться в суд. Сначала юридические лица идут в местную (региональную) комиссию, отправляют запрос, подкрепленный документами. Потом ждут, пока организация не передаст им принятое решение. Лишь тогда, если решение будет отрицательным, могут подавать иск.

Важно: независимая оценка, проводимая приглашенным специалистом – обязательна, ведь его отчет станет решающим аргументом, подтверждающим правоту истца. Однако отчет дополнительно проверяется другой, вышестоящей организацией. Кстати, суд изучит не только сам отчет, но и репутацию компании, предоставившей его. Поэтому стоит обращаться только в лицензированные, проверенные оценочные компании. По необходимости, приглашать в суд оценщика, кто приезжал и изучал объект.

Порядок самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин. Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь. В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2022 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2022 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2022 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 2022 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: