Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя

Как законно объединить две квартиры в одну?

Объединение двух квартир в одну относится к сложному типу перепланировки, но некоторые граждане решаются на такой шаг, чтобы увеличить площадь.

Сложность слияния двух квартир в том, что очень тяжело документально решить этот вопрос, поскольку проект перепланировки могут не согласовать из-за несущих конструкций.

Как сделать из двух квартир одну легально, по документам в 2021 году?

Любые действия, связанные с перепланировкой квартир, в том числе и с объединением двух квартир в одну, регулируются Жилищным кодексом РФ, статьей 26.

В этой статье четко прописаны правила переустройства:

  • при объединении квартир собственник должен получить согласие о проведении перепланировки у органа местного самоуправления;
  • решение по вопросу объединения квартир должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документов в местный орган власти;
  • документы можно подать не только в местную администрацию, но и в МФЦ. В таком случае срок принятия решения начнет отсчитываться с того момента, когда сотрудник МФЦ передаст в орган местного самоуправления необходимые документы заявителя;
  • после принятия решения у органа, который проводит согласование, есть 3 рабочих дня на то, чтобы оповестить заявителя о принятом решении.

Варианты объединения квартир

Есть три способа слияния квартир:

  1. Объединение жилого пространства по вертикали – когда квартиры находятся на разных этажах, но на одном стояке. Можно ли объединить две квартиры в одну на разных этажах в 2021 году? Да, можно, главное, чтобы между квартирами не было третьей квартиры. Воссоединить таким способ жилые площади можно, хотя сделать это крайне тяжело по той причине, что придется прорезать проем в высокой точности, иначе не обойтись без разрушения плит. Перекрытие квартир также в обязательном порядке придется укреплять подпорками (колоннами), рамой, обязательно также нужно будет установить лестницу согласно строительным правилам и нормам.
  2. Слияние по горизонтали – когда квартиры находятся на одном этаже друг возле друга. Сложность такого воссоединения заключается в том, что квартиры сливаются в одну через лестничную площадку. Можно ли объединить две квартиры на одной площадке? Да, можно, но для этого необходимо будет получить разрешение на выдачу общедомовой собственности – перегородки. На этом этапе обязательно нужно организовать собрание жильцов дома, получить одобрение на соединение квартир через перегородку у большинства сособственников. Пожалуй, это самый простой вариант соединения квартир, поскольку он предполагает воссоединение жилых площадей изнутри, через межквартирную стену. Но стена в большинстве случаев является несущей, поэтому произвести ее полный демонтаж не получится в целях безопасности (стены могут рухнуть).
  3. Объединение квартир, находящихся в разных подъездах. Это редкий случай слияния жилых площадей, потому что во многих случаях расширить жилплощадь не получается из-за наличия несущей стены, шахты лифта или мусоропровода. К тому же, во многих домах уровни потолка и пола в квартирах могут отличаться, поэтому дополнительно нужно будет проводить выравнивание.

Что нужно для того, чтобы объединить две квартиры в одну? Для начала следует выяснить, можно ли объединить квартиры. Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.

Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.

В каких домах можно объединять квартиры?

Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:

  • в монолитных домах – они прочные, долговечные, имеют улучшенную теплоизоляцию и вентиляцию. Сделать из двух квартир одну в монолитном доме проще, чем в кирпичном, так как межквартирные стены не являются несущими, а внутренние перегородки в таких домах вообще отсутствуют;
  • в кирпичных домах. Шансов на то, чтобы компетентные органы разрешили делать реконструкцию в кирпичном доме больше, чем в панельном;
  • в панельных домах. Толщина стен в таких домах позволяет делать в стенах проемы без риска не только для проживающих в квартире людей, но и для прочности общей конструкции.

Объединение квартир в строящемся доме

Объединять квартиры можно как в возведенном доме, так и на этапе его строительства. Но застройщики неохотно соглашаются на желания дольщиков объединить две квартиры в одну. Ведь до начала возведения дома разработчик готовит проектную документацию, получает разрешение на строительство.

А если проект уже будет создан и после этого дольщик захочет внести изменения в него, тогда застройщику нужно будет пройти все этапы разработки технической документации заново. Обычно застройщики соглашаются на объединение смежных квартир в монолитных домах.

Объединять квартиры на этапе строительства выгодно в том случае, если застройщик сам внес соответствующие изменения в проектную документацию. Тогда будет считаться, что обе квартиры являются одним объектом. Поэтому в дальнейшем на кадастровый учет будет поставлен только один объект.

Если же заинтересованное лицо не успело оповестить застройщика о том, что хочет объединить квартиры, а тот не оформил документы на слияние жилых площадей, тогда собственник получит на руки столько выписок из ЕГРН, сколько квартир он купил. И он сам должен будет пройти ряд последовательных этапов, чтобы узаконить перепланировку двух квартир в одну.

Базовые правила при составлении проекта объединения

При составлении проекта объединения квартир действуют те же правила, что и при перепланировке квартиры без объединения.

Но в первом случае есть и отдельные правила, которых следует придерживаться:

  • запрещено сносить несущие стены;
  • нельзя переносить проемы в несущих стенах без разрешения;
  • запрещено переносить инженерные коммуникации, в том числе вентиляцию;
  • нельзя менять местами комнату с кухней;
  • запрещено объединять комнату с кухней, где стоит газовая плита. Однако при желании и при получении одобрения газовой компании можно подать запрос на отрезку газа в одной из квартир.

Необходимые документы

Какие документы нужны для того, чтобы можно было объединить две квартиры в одну? Если вы не знаете, как объединить две квартиры в одну по документам, то обязательно запишите, какие документы следует подготовить:

  • заявление о перепланировке квартиры;
  • правоустанавливающие документы на жилье (можно подавать в инстанции копии документов, засвидетельствованные нотариусом);
  • техпаспорта квартир;
  • проект переустройства;
  • поэтажный план дома;
  • выписка из домовой книги.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами, например:

  • если в квартире, которую планируют объединить с другой, проживают несколько лиц по договору социального найма, тогда необходимо предоставить письменное согласие всех членов семьи;
  • если дом, где планируется объединить две квартиры в одну, представляет собой историческую ценность, тогда придется получить одобрение на проведение слияния квартир в органе по охране памятников архитектуры и истории;
  • письменное согласие соседей – если при объединении квартир будет затрагиваться общедомовое имущество.

Процедура объединения квартир

Процесс совмещения двух квартир – довольно сложный и кропотливый. Многие не знают, как узаконить объединение двух квартир в одну.

Для этого нужно пройти ряд этапов:

  1. Получить в местном органе управления разрешение на проведение перепланировки. В местной администрации есть специальные комиссии, которые занимаются подобными вопросами, а также архитектурный отдел. С собой нужно принести выписку из ЕГРН на квартиру, новый техпаспорт, который можно заказать в БТИ или МФЦ, заключение о соответствии квартир нормам СЭС, проект квартиры, который можно заказать в любой проектно-технической компании. Жилищная инспекция в течение 30 дней должна рассмотреть поданное заявление, после чего созданная комиссия выдаст решение – давать добро на объединение квартир или нет.
  2. Если комиссия одобрит перепланировку двух квартир, а именно, их объединение в одну, тогда собственник жилья может приступить к проведению работ по слиянию двух жилых площадей. Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.
  3. По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
  4. После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
  5. Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.

Могут ли отказать в проведении перепланировки?

Да, и таких случаев много. Но нужно понимать, что отказ должен быть предоставлен правильно – в письменном виде и с описанием конкретной причины отказа.

Например, если заявитель не подал какие-то документы, проект объединения квартир был выполнен неправильно, то такие отказы являются законными. Если же причина отказа неясна, тогда заявитель имеет право обжаловать решение муниципалитета в суде.

Стоимость объединения двух квартир в одну

Чтобы соединить две жилплощади в одну, нужно понимать, какую цену придется заплатить за процесс оформления документации. Цена зависит от вида объединения (слияние квартир по вертикали, по горизонтали), от количества квартир, которые объединяются.

Например, если взять две квартиры, которые планируют объединить по горизонтали в панельном доме, то за получение разрешения на перепланировку и разработку проектно-технической документации, владельцу помещений придется заплатить примерно 150 тыс. руб.

За составление проекта будущей квартиры и технического заключения частные компании берут не меньше 140 тыс. руб. за согласование квартир в панельном доме; 60 тыс. руб. – за согласование слияния квартир в кирпичном и монолитном доме.

Объединение квартир без согласований

Можно ли объединить две квартиры в одну самостоятельно, без разрешительных документов? Да, но только в одном случае: если при соединении квартир не нарушаются, не убираются несущие стены. Например, две квартиры можно объединить в одну, просто убрав кирпичную стену на балконе, разделяющем квартиры.

В других ситуациях для объединения квартир собственнику обязательно нужно получить разрешение. За незаконную перепланировку владельцу жилья грозит наказание согласно ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа.

Также инспектор обязательно обяжет собственника вернуть жилое помещение в прежнее состояние либо же узаконить перепланировку. Если собственник откажется выполнять предписание, тогда компетентные органы могут подать на него иск в суд.

Результаты судебного заседания могут быть неутешительными – объединенную квартиру арестуют, а ее владельца оштрафуют, плюс к этому квартиру могут продать с публичных торгов.

Узнать где и как оформить перепланировку квартир, а именно, объединить две квартиры в одну, можно в отделе архитектуры при местном органе власти. Процесс совмещения квартир непростой, длительный и требует немалых материальных затрат.

Для начала нужно получить одобрение на проведение перепланировки, затем обратиться к проектировщикам, чтобы те составили план. Следующая инстанция – БТИ, где собственнику выдадут новый техпаспорт.

Также в некоторых ситуациях нужно получить согласие других сособственников многоквартирного дома на проведение перепланировки. И только после того как все документы будут готовы, можно будет подать заявление в Росреестр для регистрации прав на недвижимость.

Перепланировка при объединении двух квартир в одну

Желание увеличить квадратные метры собственного жилья нередко толкает собственников на приобретение соседствующей квартиры с целью их объединения. Определенная новизна присуща выполнению вертикального объединения, в результате которого создается двухуровневое жилье.

Любая перепланировка требует согласования. Получаемое в специализированных органах заключение не просто свидетельствует о возможности выполнения ремонтно-строительных работ, но и свидетельствует об их безопасности как для самих собственников, так и для тех лиц, которые проживают в многоквартирном доме.

Нормативная база

Основным нормативным актом, регулирующим вопросы объединения нескольких квартир в единый объект недвижимости, выступает Жилищный кодекс. Перепланировка двух квартир в одну может быть проведена исключительно при условии соблюдения п. 2 ст. 26 указанного законодательного акта.

Такие действия могут быть выполнены в том случае, если со стороны собственника жилья будут получены согласовательные документы, выдаваемые уполномоченными органами государства, к чьим полномочиям относятся вопросы перепланировки и переустройства.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Получить требуемое разрешение можно по факту рассмотрения заявления собственника. Его форма утверждена ФЗ № 160, принятым 23.07.2008 года и едина для всех субъектов России.

На законодательном уровне определен обязательный перечень документов, который должен быть предоставлен владельцем квартир вместе с заявлением о согласовании перепланировки. Дополнительная документация может быть затребована со стороны органа, принимающего решение о возможности перепланировки.

Способы объединения

На практике существует только пара способов, при помощи которых квартиры могут быть объединены в единый объект жилой недвижимости, это:

Горизонтальное объединение Объектами выступают квартиры, размещенные в пределах одного этажа.
Вертикальное объединение Соединяются объекты, находящиеся на различных этажах.

Процесс объединения является довольно сложным. Наиболее трудоемким процессом выступает вертикальное объединение, которое проводится в редких случаях. Объединение способом вертикали предусматривает необходимость монтажа лестниц или иных конструктивных элементов, позволяющих осуществлять подъем и спуск в многоярусной квартире.

Потребность в получении разрешительных документов нередко становится причиной проведения перепланировки без прохождения процедуры согласования, но это лишь усугубляет ситуацию.

В тех случаях, когда факт несогласованной перепланировки все-таки раскроется, у собственника может возникнуть ряд негативных последствий, которые выразятся в назначении штрафа, а также во вменении обязанности по возврату квартир в первоначальный вид.

Каждый из способов, в результате которого происходит перепланировка двух квартир в одну, потребует длительного времени. Только лишь согласовательные процедуры могут занять до 6 месяцев. Причиной тому служит обязательность соблюдения безопасных условий проживания и обеспечение такой безопасности всем собственникам, а также третьим лицам.

Условия и порядок перепланировки двух квартир в одну

Осуществить согласование планируемой перепланировки собственник может при обращении в специализированный орган власти или МФЦ.

С целью принятия требуемого решения, владелец жилья должен предоставить ряд документов, среди которых:

  • заявление, заполняемое по установленному на федеральном уровне образцу;
  • документы, выступающие подтверждением наличия прав собственности на ту квартиру, которая требует переустройства (предъявление указанной документации осуществляется в оригинале или в копии, которая должна пройти нотариальное заверение);
  • техпаспорт, предоставляемый со стороны БТИ;
  • проект, подготовленный самим собственником или специализированной компанией;
  • согласие иных проживающих, при условии, что жилье используется в рамках договора о социальном найме;
  • согласие, предоставленное органами, охраняющими культурное и архитектурное наследие, в случае, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.

Рассмотрение документации занимает не более 45 дней. После того, как решение принято, оно передается заявителю. При наличии хотя бы одного из тех условий, которые запрещают проводить перепланировку, заявитель получит отказ, содержащий его мотивировку.

Существуют определенные условия, которые должны соблюдаться при изменении конструктивных элементов жилья:

  • Несущая стена не может полностью сносится. Даже при наличии соответствующего уровня прочности, собственник может рассчитывать лишь на получение разрешения об обустройстве проема в такой стене, с обязательным осуществлением мер, направляемых на укрепление конструкции.
  • Ненесущие стены, соединяющие отдельные квартиры, могут быть демонтированы.
  • Проем в перекрытиях согласовать практически невозможно. Положительные решения, как правило, принимаются в отношении квартир, размещенных в монолитных строениях, домах панельного и блочного типа, имеющих деревянные или смешанные перекрытия.

Вместе с тем, не допускается проведение и таких перепланировок, которые могут стать причиной разрушения конструкций многоквартирных домов, уменьшения их прочности, ухудшения фасада и тех условий, которые установлены законодателем для проживания.

Собственнику потребуется согласие иных владельцев жилья в многоквартирном доме, в том случае, если перепланировка будет затрагивать имущество дома, находящееся в общем владении.

Соблюдение таких условий позволит избежать наложения штрафов и судебных разбирательств, результатом которых может стать возникновение обязанности по исправлению проведенных изменений, с восстановлением того вида жилья, которое предусматривал технический паспорт.

Образец объединения двух квартир в одну

Перечень необходимых документов

Процедура объединения двух рядом расположенных квартир начинается с предъявления в специализированный орган государства ряда документов:

  • технического паспорта;
  • справки о лицах, имеющих регистрацию в квартире;
  • сведений из лицевого счета;
  • свидетельства, указывающего на наличие права собственности заявителя;
  • согласия, полученного от иных собственников, владеющей жильем, в котором предполагается проведение перепланировки.

Не лишним в данной ситуации станет и согласие, предоставленное соседями, в особенности, если результаты перепланировки затронут имущество, находящееся в совместной собственности владельцев МКД.

В результате рассмотрения заявления собственника составляются:

  • заключение, выдаваемые в контролирующих органах (СЭС, МЧС, пр.), Жилинспекции, органах управления на местах;
  • акт приема-передачи, подтверждающий завершение работ по переустройству;
  • актуализированный техпаспорт, отражающий реальную планировку жилья;
  • свидетельство, указывающее на наличие права собственности на апартаменты.

Наиболее важным документом, позволяющим сделать перепланировку законно, является ее проект, подготовленный со стороны собственника или привлеченной им компании, специализирующейся на создании таких документов.

Процедура оформления перепланировки не является бесплатной. Получить требуемую документацию можно только при условии оплаты госпошлины.

Куда нужно обращаться

Все согласовательные процедуры, связанные с перепланировкой, проводятся с участием органов власти. Причиной тому служит необходимость объективного оценивания возможности проведения технических изменений в многоквартирных домах и обеспечение безопасного проживания в них.

Первым из органов, который нужно посетить с целью получения требуемых разрешений, является управление архитектуры, функционирующее на муниципальном уровне. Данное учреждение проводит общее оценивание возможности соединения жилья.

После того, как первый шаг пройден, и разрешение архитектурного органа получено, собственнику стоит обратиться к проектировщикам, имеющим все необходимые допуски и разрешения. Они смогут создать наиболее приемлемый проект будущих изменений, которые будут находиться в соответствии со всеми строительными стандартами.

Получить обновленный техпаспорт, содержащий в себе актуальные технические сведения о квартире можно в БТИ. Такой документ необходимо представить в Управляющую компанию, с целью объединения тех лицевых счетов, которые открыты на обе квартиры, прошедшие объединение.

Не нужно оставлять без внимания необходимость согласования собственных действий с собственниками иных квартир, размещенных в одном МКД. Вместе с тем, о проведении объединения стоит предупредить и Управляющую компанию.

Когда могут отказать

Получение отказа в осуществлении работ по перепланировке, является нередким явлением.

Среди основных причин такого отказа можно назвать:

  • намерения собственника снести несущую стену;
  • невозможность объединения квартир, находящихся в разных корпусах;
  • затруднения, возникающие у граждан в части проживания и использования многоквартирного дома, по итогам перепланировки;
  • отсутствие согласия лиц, являющихся несовершеннолетними собственниками жилья;
  • возможность изоляции или перекрытия вентиляционных каналов;
  • перенос туалета и ванны в пространство иной жилой комнаты;
  • создание жилой комнаты в пространстве бывшего санузла;
  • невозможность создания доступа к коммуникациям;
  • создание комнат, не имеющих источника света (окна) и отопления;
  • увеличение площади подсобного помещения за счет жилой комнаты.

Данный перечень нельзя назвать исчерпывающим.

Перепланировка балкона зачастую невозможна из-за того, что владелец хочет вынести на балкон батареи отопления.

Про ответственность, которую несет владелец квартиры за незаконную перепланировку мы расскажем тут.

Как составить заявление на перепланировку квартиры — смотрите в этой публикации.

Можно ли объединить две квартиры в одну — советы и рекомендации

Вполне естественным желанием современного человека является стремление жить в просторном и комфортном жилье. Те граждане, у кого есть состояние, могут позволить себе просторные виллы и коттеджи. Те, у кого доходы поскромнее — предпочитают иметь просторные квартиры в современных новостройках. Можно ли объединить две квартиры в одну, позволив себе иметь более обширную площадь.

Можно ли объединить две квартиры в одну — нормативная база

Основным нормативным документом, на базе которого осуществляются все операции с жилой недвижимостью, в том числе и процесс объединения в один имущественный комплекс двух и более соседних квартир в многоквартирном доме, является Жилищный Кодекс РФ.

В этом нормативном документе в главе 26 установлены все правовые процедуры, предшествующие перепланировке квартиры, общий порядок оформления документов, компетентные и ответственные организации, контролирующие органы.

Более конкретно рассмотрены правовые вопросы в ФЗ № 160 от 2021 года, касающиеся перепланировки квартир в МКД, документационному сопровождению и процессу регистрации в соответствующих государственных органах – ФБГУ «Росреестр», БТИ и пр.

Варианты объединения

В общем виде, если принимать во внимание квартиры, находящиеся в типовых многоквартирных домах, существует два основных варианта объединения или перепланировки.

Первый вариант – это объединение двух соседних, смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке. Это самый простой и оптимальный вариант, требующий минимум перепланировочных работ, конструктивных изменений, так как сохраняются в неприкосновенности все несущие стены, не нарушается прочность каркаса жилого помещения.

Второй вариант — это вертикальное объединение квартир, одна из которых находится выше другой. Для такого объединения потребуется прокладка или сооружение специального межэтажного лестничного перехода. Это не всегда может быть выполнено в соответствии с нормативными требованиями. Особенно это касается панельных домов типовой застройки.

Кроме этих двух вариантов также могут быть две квартиры объединены через мансардное или балконное перекрытие, переход. Это более сложные и в техническом и юридическом плане варианты перепланировки квартиры при их объединении в одну.

Условия и порядок перепланировки

Для того, чтобы объединить две смежные квартиры в одну, необходимо соблюдение ряда принципиальных и важных условий. Это, прежде всего:

  • смежная несущая стена согласно ТЗ проекта перепланировки остается в целости или в ней производится только один стандартный дверной проем или широкий проем с усиленными балками перекрытия и пилонами.
  • если несущие стены между двумя квартирами могут быть демонтированы без всякого нарушения целостности корпуса здания, это полностью соответствует нормам инженерной безопасности.
  • если объединение двух квартир затрагивает интересы других собственников, проживающих в данном доме, подъезде, то требуется письменное согласие от всех заинтересованных сторон. Такие случаи чаще всего встречаются, когда объединение может проводиться частично через общую лестничную площадку или через холл (вестибюль) подъезда, который является местом общего использования.

Что касается порядка оформления и получения разрешения на производство технических и строительных работ по объединению двух квартир, то он осуществляется по следующей схеме:

  1. Формируется проектная документация по перепланировке объединяемых квартир
  2. Подается заявление в соответствующий орган местной власти, занимающийся вопросами эксплуатации жилых зданий коллективного использования — это Жилищный отдел или инспекция при администрациях соответствующих муниципальных образований, отдел архитектуры, служба БТИ и управляющая компания, обслуживающая данный жилой фонд.
  3. После получения согласований на перепланировку собственник производит предусмотренные проектом строительные работы
  4. После завершения планировочных работ, Жилищной инспекцией производится окончательная проверка и одобрение проекта по перепланировке.
  5. Далее собственник осуществляет переоформление документов на уже новую квартиру — составляется новый технический паспорт, объединяются лицевые счета на оплату услуг ЖКХ, производится регистрация объекта недвижимости в органах Росреестра.

Как узаконить и провести процедуру объединения квартир

Для того чтобы узаконить перепланировку двух и более квартир, объединяемых в единый жилой объект, а также соблюсти все юридические и технические нормы, собственнику следует уделить внимание двум важным составляющим моментам.

Нужно знать — к кому обращаться по данным вопросам, а также — какие для этого необходимы документы. Далее мы рассмотрим все практические аспекты для формального завершения всего процесса перепланировки.

Куда нужно обращаться, чтобы получить разрешение на перепланировку

Для того, чтобы перепланировка была правильна или «чиста» в юридическом отношении, собственнику следует обращаться в следующие органы власти и соответствующие государственные и муниципальные службы.

  1. Отдел или департамент архитектуры соответствующего муниципального образования – администрации города, поселения. В этот отдел непосредственно подается заявление о намерении осуществить перепланировку. В некоторых случаях это могут быть и Жилищные инспекции, работающие непосредственно с такими органами местной, муниципальной власти.
  2. Проектная организация, которая осуществляет технические расчеты и документальное оформление проекта будущей перепланировки объединяемых квартир. Услуги таких организаций платные. В некоторых случаях функции разработчика типового проекта перепланировки могут выполнить сами отделы архитектуры муниципалитета.
  3. БТИ — бюро технической инвентаризации, осуществляющие контроль за жилым фондом муниципалитета. Эта служба ведет учет всех строительных работ по МКД. В этой организации выполняется оформление технического паспорта на новый объект недвижимости после завершения всех перепланировочных работ.
  4. Управляющая компания или ТСЖ — на эту организацию возложена функция предоставления ЖКУ населению и соответственно через нее будет производиться переоформление нового объекта недвижимости, объединение лицевых счетов по оплате за коммунальные и прочие услуги.
  5. Органы государственной регистрации всех сделок и юридически значимых действий. Такой организацией является федеральная служба «Росреестр». В ней собственник производит переоформление документов на квартиру, внесение новых ее параметров, площади. Выдается новое свидетельство о праве собственности.

Необходимые документы

Для того чтобы произвести юридическое оформление объединения двух квартир в одну, собственнику необходимо подготовить и получить следующий пакет документов:

  • подготовить и подать заявление установленного образца
  • иметь правоустанавливающие документы на объекты недвижимости – это Свидетельства о праве собственности или договор социального найма, заключенного между собственником и соответствующей администрацией муниципального образования.
  • технические паспорта на обе квартиры, оформленные в органах БТИ.
  • подготовленный проектной организацией проект перепланировки. Этот проект должен быть выполнен организацией, имеющей соответствующую лицензию от Ростехнадзора. Кроме этого, проект обязательно должен быть утвержден отделом архитектуры муниципалитета или Жилищной инспекцией
  • письменное согласие всех заинтересованных сторон на производство перепланировки, если это затрагивает интересы соседей и других третьих лиц.

Зачем нужен и как заказать технический паспорт

Технические паспорта на объекты жилой недвижимости, включая и квартиры, выполняет две основные функции:

Первая — это функция право устанавливающего документа. Это именной документ на собственника. Все технические данные этого паспорта вносятся в Свидетельство о праве собственности.

Вторая — это подтверждение соответствия жилого объекта определенным техническим нормам, строительным стандартам, в том числе и критериям безопасности.

Кроме этого, технический паспорт является базой для производства расчетов, платежей за коммунальные услуги, начисление налога на недвижимость и для других юридически значимых действий.

Технические паспорта на объекты жилой недвижимости готовятся и получаются в службах БТИ, по предварительному заявлению. Также можно получить такой паспорт через МФЦ (многофункциональные центры). Срок, в течение которого можно получить технический паспорт на квартиру, составляет не более 3 рабочих дней.

Где сделать и как согласовать проект перепланировки

Проектными работами по строительству, ремонту или перепланировки жилого фона муниципалитетов, МКД, занимаются специализированные проектные организации. Они имеют соответствующую лицензию на производство таких проектных работ.

Узнать о том, какие именно проектные организации могут сделать подготовку всей технической документации по перепланировке квартиры можно на сайте муниципального образования. Муниципалитеты, как правило, находятся в тесном взаимодействии с проектными компаниями, через свои отделы или департаменты архитектуры.

Услуги таких компаний и организаций платные и средняя стоимость проекта по перепланировке квартиры стандартной жилой застройки находится в диапазоне от 20 до 50 тысяч рублей. Срок подготовки пакета всех документов — до 45 дней.

Когда могут отказать

Исходя из существующей российской практики управления жилищным фондом, не всегда, даже при наличии согласованной проектной документации, может быть получено окончательное разрешение на объединение и перепланировку двух и более квартир в МКД.

Причинами таких отказов могут быть:

  • предусмотренный проектом демонтаж или ослабление несущих конструктивных элементов строения, квартиры.
  • перекрытие в ходе перепланировки важных домовых системных коммуникаций, например, воздушной вентиляции, кабель-трасс или водостоков с крыши дома.
  • если проектом предусмотрено создание внутри полностью изолированных от дневного света помещений, без отопления и вентиляции (т.е. «глухих помещений»).
  • если предусматривается размещение в бывших санитарных узлах (ванных комнатах, туалетах) спальных или кухонных помещений
  • если перепланировка квартиры затрудняет доступ других жильцов дома к каким-либо объектам инфраструктуры — например, перекрытие частично лестничного пролета, уменьшение ширины прохода в общую жилую секцию.
  • отсутствие согласия со стороны владельцев, непосредственно соседствующих с квартирами, предусмотренными для объединения и перепланировки
  • во всех иных случаях, когда подобная схема перепланировки может создать затруднения в эксплуатации здания, подъезда или нескольких соседствующих помещений и жилых квартир.

Как согласовать объединение на вторичном рынке

В общем плане согласование проекта по объединению двух и более квартир в МКД и их перепланировке, производится по описанным выше схемам. Единственным нюансом может быть то, что большая часть квартир вторичного рынка в России имеет возраст более 40 -50 лет.

Соответственно, по техническим нормам, требованиям безопасности перепланировка такого жилого фонда может быть разрешена только в особых, исключительных случаях.

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Несмотря на то, что перепланировка и объединение квартир, предусмотренные в Жилищном Кодексе РФ, имеет уведомительный характер, все же не стоит пренебрегать другими нормативными актами. Они строго регламентируют порядок получения разрешения на объединение квартир в единый имущественный комплекс.

В качестве заключения следует отметить, что сейчас новые жилищные проекты изначально предусматривают возможность внутренней перепланировки. Однако, даже в этом случае существует необходимость подготовки и оформления соответствующих документов, хотя эта процедура имеет уже значительно упрощенный порядок.

Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, можно узнать из видео:

23 Янв 2021      Виктория М.         167      

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

Делать перепланировки в аварийных домах.

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Коротко

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: