Подробно о перепланировке балкона

Перепланировка балкона

Хотите присоединить балкон к комнате или кухне, потому что в квартире не хватает места, мало освещения или вы просто хотите иметь панорамный вид?

Тогда стоит задуматься о перепланировке балкона. Как законно осуществить процесс перепланировки в 2021 году, на что обратить внимание?

Понятие перепланировки балкона/лоджии

Что такое перепланировка балкона или лоджии? Под этим понятием понимается пространственное объединении лоджии/балкона с квартирой путем демонтажа оконно-дверного стеклопакета и очень часто полного либо частичного демонтажа стены.

Также под перепланировкой балкона подразумеваются любые изменения в квартире, которые расходятся с паспортом на квартиру. Правила присоединения лоджии или балкона к жилой комнате одинаковые.

Как считать правильно: перепланировка или переустройство лоджии?

Расширение балкона — это переустройство или перепланировка квартиры?

Если речь идет о присоединении остекленного балкона с жилой комнатой, то такой тип присоединения по закону называется перепланировкой. Под переустройством же понимается увеличение либо уменьшение имеющейся площади, то есть, это если бы собственник решил достроить на балконе что-то.

Правила по перепланировке балкона

При присоединении лоджии к квартире важно знать следующие правила:

  1. Присоединяемый балкон должен быть остеклен одним из двух способов: первый – остекление от застройщика, второй способ – самовольное остекление в строгом соответствии с утвержденной концепцией остекления всего фасада дома. Если нет такой концепции и нет остекления от застройщика, тогда присоединить лоджию к жилой комнате не получится.
  2. Если стена, разделяющая балкон и комнату, является несущей, то возможно осуществить ее полный демонтаж. Но, если квартира находится на уровне выше 15 м от земли, тогда следует подумать о пожарной безопасности. Если квартира находится на уровне выше 15 м от земли, тогда выполнить демонтаж балконной стены можно только в том случае, если в квартире есть вторая лоджия/балкон, на которой при необходимости можно укрыться от огня. Если второй лоджии нет, тогда выполнить полный демонтаж стены не получится. Нужно будет оставить пожарный глухой простенок шириной 1,2 м.
  3. Размещать радиаторы отопления на лоджии нельзя, но при перепланировке теплый контур квартиры переносится и лоджия становится отапливаемым помещением. А это значит, что она перестает быть лоджией, а становится частью квартиры.

Перепланировка балкона: порядок действий

Итак, если вы все же решили сделать перепланировку лоджии в комнату, тогда нужно поступить следующим образом:

  1. Выполнить дизайн-проект. Важно определиться, для каких целей делается перепланировка, для чего нужно соединять лоджию с комнатой. Например, хозяин квартиры хочет сделать на лоджии свой кабинет или расширить обеденную зону и т. п. Проект обязательно понадобится для того, чтобы составить смету и решить все технические вопросы с подрядчиком.
  2. Сделать демонтаж лоджии. Чтобы понять, как поступить с дверным проемом на лоджию, важно уточнить несущую способность дома. Если стена, которая объединяет лоджию/балкон с комнатой является несущей, то демонтировать ее категорически нельзя. Ригель (балка) из железобетонной конструкции тоже нельзя трогать. Максимум, что можно сделать – снять балконную дверь и окно, а также часть подоконного пространства. Элементы оставшейся стены нужно «обыграть», например, сделать барную стойку, стол. Если же стена не несущая, тогда ее можно демонтировать.
  3. Выполнить теплоизоляцию. Поскольку объединяются две разных климатических зоны, то балкон следует утеплить. Стены, пол и потолок должны быть утеплены пеноплексом шириной 50 см на специальные крепежи. Затем гипсоволокнистыми листами нужно зашить стены и пол, на потолок можно монтировать гипсокартон, а стены – заштукатурить. Возможно, понадобится замена батареи на более мощную, чтобы она справилась с обогревом расширенного помещения. Также важно позаботиться о том, чтобы с окон не дуло – монтировать двухкамерные стеклопакеты (желательно, чтобы они были с теплосберегающим покрытием). Рекомендуется сделать на лоджии теплый пол, но он не должен быть водяным (это категорически запрещено), нужно делать электрическим, но он будет предназначен для плитки либо инфракрасным – подходит для укладки под ламинат или паркетную доску.

Пошаговая процедура перепланировки балкона

Как узаконить лоджию в 2021 году? Для этого следует придерживаться такого порядка согласования:

Шаг 1. Обращение в проектную организацию

Собственник квартиры должен обратиться к проектировщикам, у которых есть допуск СРО (саморегулируемые организации) и заказать проект перепланировки лоджии. Обычно на разработку проекта у специалистов уходит 2 недели.

Шаг 2. Обращение с проектом в нужные инстанции для согласования

С готовым проектом собственник квартиры должен обратиться в БТИ, Жилищную инспекцию, МЧС, Управление архитектуры и градостроительства, в газовую службу и СЭС.

Представители этих организаций имеют право посетить квартиру заявителя, провести необходимые проверки.

Шаг 3. Получение разрешения на перепланировку у местных органов власти

Когда представители вышеперечисленных организаций завершат проверку и дадут свое добро на проведение перепланировки, собственник квартиры должен будет пойти в муниципалитет и подать заявление о разрешении выполнить перепланировку лоджии.

К заявлению он должен приложить техпаспорт квартиры, поэтажный план дома, проект перепланировки, договор с проектной организацией, заключения от вышеперечисленных организаций, выписку из домовой книги, подписи собственников квартиры многоквартирного дома, документы, подтверждающие право собственности на жилье, гражданский паспорт.

Шаг 4. Получение разрешения. Осуществление перепланировки

Если все документы поданы, то местная администрация обычно рассматривает заявление не больше 14 дней. Результатом рассмотрения заявки является выдача письменного разрешения на перепланировку балкона.

Если заявитель уже получил этот документ на руки, то с этого момента он уже может начать проводить мероприятия по присоединению балкона к комнате/кухне.

Расширение площади квартиры путем пристройки балкона

Сегодня многие граждане решаются на такой шаг, как перепланировка балкона на первом этаже в виде пристройки. Расширить границы своей жилплощади жильцы первых этажей могут, однако для этого им нужно получить на то согласие. А тут могут возникнуть трудности.

Так, если дом расположен в историческом центре города, он представляет собой историческую памятку, тогда городские власти не разрешат делать пристройку балкона.

Также не получится расширить балкон, если постройка может привести к нарушению элементов дома, если строители будут использовать устаревшие материалы, а также, если расширение площади путем пристройки балкона будет ухудшать внешний вид дома. К тому же, решив достроить балкон, собственнику квартиры придется собрать подписи других жильцов (сособственников) дома.

Как показывается практика, многие люди делают пристройки незаконным способом – не обращаются в муниципалитет и не согласовывают возможность возведение пристройки. Но такие действия не остаются безнаказанными – за незаконную перепланировку квартиры ее владельца могут наказать, обязав снести постройку, а также оплатить административный штраф.

Полезные советы

Прежде чем думать над тем, как законно сделать перепланировку лоджии или балкона, следует учесть такие моменты:

  • перед началом работ обязательно составить смету – иногда расходы могут быть такими, что собственник себе даже не представлял;
  • важно продумать, куда будут перенесены все вещи, находящиеся на балконе;
  • не стоит объединять узкий балкон или сложные угловые конструкции с жилым помещением. В итоге расширенная комната получится не функциональной;
  • помните о том, что при присоединении балкона пространство комнаты будет увеличено, однако при этом собственник лишится балкона (нужно будет подумать о том, где теперь сушить, хранить вещи и т. д.).

Ответы на вопросы по теме

Можно ли сделать перепланировку балкона самостоятельно?

По закону ни балкон, ни лоджию нельзя присоединять к кухне, комнате и другим помещениям без соответствующих разрешений. Дело в том, что в квартирах существуют нормы температурного режима и батареи, которые установлены в доме, рассчитаны именно на квартиры.

При объединении холодной и теплой зоны (имеется ввиду балкон/лоджию и комнату) обогрева становится недостаточно. Если на такую перепланировку решится один человек в подъезде, то мощности оборудования справятся и температура в квартире не упадет.

Но что, если все соседи захотят сделать, к примеру, перепланировку кухни с балконом? Поэтому на этапе согласования собственник квартиры должен принести на согласование в местную администрацию такой проект, где будет предусмотрена циркуляция теплого воздуха.

Можно ли узаконить перепланировку, когда соединили комнату и балкон?

Если речь идет об узаконивании перепланировки после того, как собственник уже присоединил балкон к комнате, то стоит отталкиваться от того, каким образом делалось присоединение, соответствует ли такое объединение нормам и правилам.

Если владелец все сделал правильно, тогда он может подать документы на согласование.

В противном случае его могут обязать вернуть жилое помещение в прежнее состояние, плюс к этому могут привлечь к административной ответственности за самовольную перепланировку.

Зависит ли возможность присоединения балкона от его площади?

С юридической стороны – нет, не зависит, но может зависеть от наличия технических условий.

Меняется ли общая площадь квартиры после перепланировки с присоединением лоджии?

Да, общая площадь квартиры меняется. К ней добавляется площадь присоединенного помещения, которое до этого не учитывалось в общей площади квартиры.

Изменяется ли стоимость коммунальных услуг после присоединения лоджии к комнате/кухне?

Да, стоимость коммунальных услуг возрастает, так как основные коммунальные платежи рассчитываются исходя из площади квартиры.

Нужно ли согласовывать присоединение лоджии или балкона к квартире?

Да, поскольку такое изменение в квартире является перепланировкой, а ее обязательно нужно согласовывать в установленном законом порядке.

Можно ли полностью присоединить лоджию шириной во всю квартиру?

Юридически, да, а вот технически следует рассматривать каждый случай отдельно. Этим вопросом должна заниматься проектная организация.

Может ли управляющая компания запретить присоединить лоджию к квартире?

Нет, управляющая компания не имеет полномочий согласовывать какие-либо перепланировки. Если у собственника квартиры есть на руках проект перепланировки и решение межведомственной комиссии о согласовании проекта, то управляющая компания никоим образом не может помешать сделать перепланировку лоджии.

Является ли перепланировкой остекление балкона?

Нет, остекление балкона не относится к разряду перепланировок, а это значит, что согласовывать такое мероприятие не нужно. В перечне Постановления Правительства № 508-ПП не указано, что остекление балкона требует согласования. Разрешение потребуется только в том случае, если в результате остекления поменяются размеры балкона/окон.

Но если работы по остеклению лоджии не были запланированы застройщиком при возведении дома, тогда остекление балкона по инициативе владельца квартиры будет являться перепланировкой, требующей соответствующего разрешения.

Если же застройщик при возведении дома запланировал остекление балконов и этот момент отражен в архитектурном проекте здания, тогда замена окон на балконе с инициативы собственника квартиры не будет являться перепланировкой.

Считается ли перепланировкой объединение балкона с комнатой?

Под перепланировкой понимается совершение любых изменений в квартире, которые расходятся с техническим паспортом на жилье. И если в паспорте будет указано, что между комнатой и лоджией стоит дверь или окно, а при этом их не будет, то это будет означать, что была произведена перепланировка.

На сколько сантиметров можно расширить балкон, чтобы не заниматься оформлением документов по перепланировке?

Любое расширение балкона/лоджии, пусть даже на несколько сантиметров, будет являться перепланировкой. Поэтому разрешение нужно получать обязательно.

Перепланировка балкона/лоджии – интересная идея для тех людей, которые хотят расширить площадь своей квартиры, сделать вместо балкона кабинет, комнату релакса и т. д. Но прежде чем заниматься этим вопросом, необходимо учесть множество нюансов.

Так, если стена, на которой находится оконная рама, ведущая на балкон, является несущей, то снести ее не получится. Полностью разобрать подоконную стену можно только в монолитных домах, а также в таких, где такая стена не является несущей.

Чтобы на законных основаниях провести перепланировку балкона с возможной дальнейшей беспроблемной продажей такой квартиры, необходимо посетить множество организаций, получить у них одобрение на переустройство балкона: сходить в местную администрацию, в проектную фирму, БТИ, Жилищную инспекцию, СЭС, а также в отдел архитектуры и градостроительства.

Как узаконить перепланировку балкона

Наиболее распространенным видом перепланировки считается присоединение балкона к кухне либо комнате, сопровождающееся полным или частичным демонтажем подоконника Причем многие собственники искренне считают, что подобное переустройство целиком и полностью зависит только от их желания, поэтому ставить в известность контролирующие организации о производимых изменениях совсем не обязательно.

Однако такое мнение в корне не верно. Переустройство балкона относится к тем видам работ, которые осуществляются исключительно на основе техзаключения (ТЗ) и проекта перепланировки от авторов проекта дома или проектной организации, имеющей свидетельство СРО. Поэтому, если в вашей квартире планируется перепланировка с затрагиванием балкона, то намного проще и дешевле согласовать ремонтные работы заранее, чем впоследствии решать проблему, как узаконить перепланировку балкона, поскольку далеко не все виды работ можно согласовать.

Что нельзя узаконить при перепланировке балкона?

  • Ликвидацию подоконника в том случае, если он является частью фасада здания.
  • Перенос радиатора отопления с демонтируемой подоконной стены на площадь балкона.
  • Объединение кухни или комнаты с балконом, не предусматривающее установку пропускающих свет распашных или раздвижных дверей по всей высоте помещения, которые позволяют сохранять тепловой контур и избегать дополнительной нагрузки на систему отопления здания, а также обеспечивают инсоляцию помещения.
  • Демонтаж  порожка в домах, где он является частью конструкции по удерживанию балконной плиты (панельные и кирпичные здания).
  • Перепланировку, в результате которой ширина простенка между торцом балкона и остеклением будет менее 1,2 м (для квартир, расположенных выше 15 метров от уровня земли).

Примеры запрещенной перепланировки балкона, фото:

  

Где и как узаконить перепланировку балкона?

Для узаконивания самовольной перепланировки балкона необходимо, чтобы все ремонтные мероприятия, которые были проведены, в полной мере соответствовали строительно-санитарным нормативам и не несли угрозу для проживания людей в этом и соседних помещениях.

Решение о проведении перепланировки балкона в московской квартире принимает жилищная инспекция, которая выдает разрешения на проведение работ и предписания на узаконивание уже выполненных перепланировок.

Обратите внимание: если Мосжилинспекцией будет выявлен факт проведения незаконной перепланировки в вашей квартире (например, пожаловались соседи), то вас ждет наказание в виде административного штрафа. А дальнейшие действия будут зависеть от содержания предписания, которое выдаст инспектор Мосжилинспекции. Если перепланировка не вышла за рамки установленных норм, то ее нужно будет просто узаконить. В ином случае помещение придется приводить в согласуемое состояние.

Если инспекции ничего неизвестно о проведенной перепланировке балкона в вашей квартире, то ее можно попробовать согласовать как планируемую. Для этого потребуется собрать все необходимые документы и вместе с проектом перепланировки сдать в ближайший многофункциональный центр государственных услуг.

Для того, чтобы узаконить перепланировку балкона, нужно подтвердить допустимость и безопасность произведенных работ. Для этого требуется заказать техническое заключение.

Техническое заключение, фото:

  

При затрагивании несущих конструкций, а также при перепланировке балкона в домах, построенных по индивидуальному проекту, в которых есть смешанные перекрытия, за техзаключением нужно обращаться к авторам проекта дома или в ГУП МосжилНИИпроект. Если несущие конструкции остались не тронутыми, техзаключение имеет право подготовить любая компания, занимающаяся проектированием и имеющая свидетельство СРО. Например, наша организация.

Таким образом, для согласования проекта перепланировки балкона в Мосжилинспекцию через «единое окно» МФЦ необходимо будет предоставить пакет документов, содержащий:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Документы, удостоверяющие личность заявителя или его представителя.
  3. Доверенность на перепланировку (требуется, если согласованием занимается не собственник, а приглашенные специалисты).
  4. Копия и оригинал техпаспорта БТИ.
  5. Копии правоустанавливающих документов, заверенные у нотариуса.
  6. Проект перепланировки.
  7. Техническое заключение.

Узаконить перепланировку с помощью посредников

Согласование перепланировки по проекту, к которому относится и переустройство балкона, является трудоемкой процедурой, поэтому ее можно провести самостоятельно, но сделать это непросто. Даже если вы решили узаконить перепланировку балкона своими силами, лучше предварительно получить консультацию специалистов проектной компании, такой как наша, поскольку перепланировка, тем более самовольная, дело очень индивидуальное. Наши специалисты дадут профессиональную рекомендацию, как узаконить перепланировку балкона в конкретно вашей ситуации.

Также у нас вы можете заказать разработку проекта перепланировки и техническое заключение об уже проведенной перепланировке. Кроме того, на договорной основе мы оказываем услуги по согласованию проекта перепланировки с жилищной инспекцией Москвы.

Полезные материалы

Планируя ремонт, каждый не только прикидывает сумму, в которую ему…

Перепланировка квартир и нежилых помещений направлена на улучшение их…

Значительный процент жилья в Москве и Московской области по-прежнему…

Перепланировка здания, квартиры или нежилого помещения обычно проводится…

Чем занимается Мосжилинспекция? Муниципальная жилищная инспекция города…

При проведении перепланировки лоджии в комнату возникает масса вопросов:…

Примеры наших работ

Однокомнатная квартира находящаяся в здании монолитной конструкции ЖК «…

Двухкомнатная квартира в новостройке монолитной конструкции жилого…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Однокомнатная квартира, в которой выполнена данная перепланировка…

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Перепланировка балкона

Самые популярные приемы, позволяющие увеличить полезную площадь квартиры, всегда связаны с объединением помещений. Как правило, оно заключается в присоединении вспомогательных помещений к жилым. В их число входит и соединение балконов с комнатой или перепланировка кухни и соединении ее с балконом.

Демонтаж подоконного блока не только увеличит количество света, поступающего в комнату, но и расширит полезную площадь квартиры, давая возможность использовать и лоджию как жилое помещение.

Как осуществить такую перепланировку балкона с расширением дверного проема в комнату и не нарушить при этом строительных норм и правил, или жилищного законодательства?
Давайте разберем этот вопрос.

Перепланировка балкона, фото:

 

Перепланировка балкона, общие требования

Безусловно, главное требование, которому должна отвечать перепланировка балкона — это проведение ее согласования в установленном порядке, то есть, до начала работ.

Квартира с незаконной перепланировкой при продаже может потерять в стоимости, — с учетом предстоящих издержек по согласованию перепланировки балкона, или, что весьма вероятно, с приведением ее в прежний вид согласно предписанию Мосжилинспекции. Поэтому присоединение балкона лучше согласовать заранее, как и любую другую сложную перепланировку.

В конце концов, лучше потратить время и пойти законным путем, чем потом ломать голову над тем как узаконить перепланировку балкона.

Перепланировка балкона относится к мероприятиям, согласуемым на основании проекта перепланировки от организации с допуском СРО и технического заключения. Это вызвано тем, что при присоединении балкона к комнате или кухне затрагиваются во-первых, несущие конструкции, а во-вторых, тепловой контур здания.

Расшифруем, что это значит. Перепланировка балкона подразумевает демонтаж подоконного блока, который является частью фасадной стены здания.
Если данная стена будет несущей, то вам не разрешат трогать надоконную перемычку и расширять проем по ширине
. Кроме этого, возможно придется разработать усиление проема металлоконструкциями.

Также стоит упомянуть о порожке — срезать его нельзя, поскольку он помогает держать балконную плиту (в панельных и кирпичных домах), или закрывает стык плит перекрытия и балкона, а также предохраняет квартиру от промерзания. 

Порожек на балкон, фото:

Вопрос с сохранением теплового контура здания состоит в том, что этот контур нельзя нарушать. То есть, нельзя объединять балкон с комнатой или кухней, не отгораживая их друг от друга. Действующее законодательство прямо взапрещает это делать, даже если вы качественно утеплите балкон. Отсюда же вытекает условие включать в состав проекта перепланировки с присоединением балкона, теплотехнический расчет, который покажет, что теплопотери после перепланировки не возрастут.

Перепланировка кухни, соединение с балконом

Жилищные инспекции солидарны с проектными институтами в этом вопросе, но они делают упор не на отопление, а на то, что с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, появился пункт запрещающий объединять балконы с внутренними помещениями квартир.

Как с этим быть? На практике ограничения «обходятся» просто — в проект перепланировки включается сдвижная стеклянная перегородка (т.н. французские окна), отделяющая балкон от помещения, и как бы не позволяющая «отапливать улицу». То есть единый блок из двухкамерных стеклопакетов с дверью.

Однако перечень ограничений, связанных с перепланировкой балкона, будет не полон если мы не упомянем еще вот о чем:

  • запрещено переносить радиатор отопления с демонтируемого подоконного блока на балкон или лоджию. Можно — на близлежащую стену внутри помещения.
  • согласно нормам пожарной безопасности зданий и сооружений, выход на балкон считается аварийным выходом и должен иметь глухой простенок не менее 1,2 м. от торца балкона до остекления. Если на балкон ведут два выхода (проема), то между ними должен находиться простенок не менее 1,6 м. То есть даже если конструкция дома позволяет расширять балконный проем, необходимо «уложиться» в требования данных нормативов. Но этот пункт не всегда представляется возможным соблюсти, так как во многих домах изначально нет простенков подобной ширины.

О вариантах перепланировки кухни вы можете узнать Здесь

Перепланировка с остеклением балкона: нужно ли согласовывать?

В настоящее время по остеклению балконов не существует единых законодательных требований.

Стоит однако обратить внимание на некоторые действующие ограничения при этом процессе:

  • Ограждающие конструкции не должны выходить за рамки, отмеченные в планах БТИ.
  • Не допускается изменение конструкции переплетов а также изменение их цветовой схемы.
  • Запрещено превышать нагрузку на плиту балкона сверх нормативной.

*нормативные нагрузки на балконы индивидуальны и по каждому отдельному случаю необходимо консультироваться в жилищной инспекции вашего округа либо у автора-проекта дома.

Отдельно стоит поговорить о перепланировке балкона или лоджии в доме, имеющем статус архитектурных памятников или объектов культурного наследия. В этом случае вам потребуется проект приспособления к современным требованиям. Его стоимость и сроки согласования не обрадуют вас и если в планах только остекление балкона, то проводить такое согласование нецелесообразно.

Подробнее об остеклении балкона вы можете прочитать и посмотреть Здесь

Согласование перепланировки балкона

Согласование перепланировки балкона мало чем отличается от согласования прочих перепланировок. Кроме того, изменения конфигурации планировки квартиры с перепланировкой балкона проходит по разному в плане технического исполнения в панельных домах (например хрущевках) блочных и монолитных. Проектная документация изменений будет значительно отличаться.

Перепланировка балкона, примеры и фото планов

Пример типичного проекта перепланировки, предусматривающего в числе прочих мероприятий, объединение балкона с устройством комнатой.

 

Интересный вариант присоединения балкона к комнате: помимо обычной в таких случаях стеклянной перегородки на месте снесенного подоконника, сам балкон был разделен на остекленную и открытую зоны.

Примеры других наших работ по перепланировке балкона:

Перепланировка квартиры дома серии II-49 c устройством проема

Устройство проема в несущей стене в трехкомнатной квартире серии II-49/Д

Перепланировка в двухкомнатной квартире с демонтажем подоконного блока и остеклением лоджии

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: