Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже

Инструкция по покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми и возможные риски

При покупке квартиры следует самым внимательным образом изучить её историю. Также необходимо выяснить, есть ли зарегистрированные несовершеннолетние жильцы, потому что в случае их присутствия может возникнуть проблема с их выпиской, которая сведет на нет всю работу по поиску жилья.

Можно ли покупать недвижимость, в которой есть зарегистрированный малолетний?

Квартиру, в которой прописан ребёнок собственника, приобрести возможно. Но при этом следует учитывать положения законодательства:

  • ст. 20 ГК РФ – место жительства ребёнка;
  • ст. 130, 131 и 292 ГК РФ – переход имущественных прав на недвижимость;
  • ст. 26, 28, 37 ГК РФ – права несовершеннолетнего;
  • ст. 60 СК РФ – имущество несовершеннолетнего (подопечного);
  • ст. 70 ЖК РФ – прописка ребёнка;
  • статьи 19—20 Закона об опеке о защите жилищных прав несовершеннолетних.

Важно: сделка несёт в себе существенные риски и может стать оспоримой, а также существует вероятность получить жильца, которого сложно (или невозможно) выписать до момента совершеннолетия.

Ситуация, если он не является собственником

Если ребёнок не собственник, то ситуация менее опасна. Задача будет заключаться только в его выписке. Но если у несовершеннолетнего есть соразмерная доля в праве, то его имущественные права могут быть восстановлены через суд, вопреки имущественным интересам нового владельца.

Для проверки следует получить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой будут даны сведения о правообладателях жилого помещения. Если несовершеннолетний не внесён в неё в качестве собственника, значит долей в праве у него нет.

Как приобрести такую недвижимость: пошаговая инструкция

Если в квартире проживает ребёнок, то сама сделка сохраняет базовые юридические требования, но к ним прибавляются нюансы.

Дети, не достигшие 14 лет, могут проживать и быть прописанными только с матерью. Иногда допускается их оформление в квартиру отца. Но без родителей их прописка у бабушек, дедушек и иных родственников, не разрешена.

Осмотр помещения

Во время процедуры осмотра, если объект удовлетворит притязания покупателя, ему следует попросить пакет документации на квартиру. На основании первичного осмотра документов, следует обратить внимание на:

  • является ли ребёнок собственником квартиры или доли;
  • не проживают ли у продавца подопечные несовершеннолетние.

Если будут обнаружены данные факты, то потребуется разрешение органов опеки на продажу жилья.

Получение разрешения от органов опеки

Для детей собственника, которые проживают вместе с родителями, разрешение опеки на продажу не требуется. Исключение – случаи, когда у несовершеннолетнего есть собственность, в том числе – в виде доли в праве, независимо от её объёма. То же касается случаев оформления опеки – подопечный ребёнок должен иметь гарантию проживания на жилплощади совместно с опекуном.

Продавец обязан обратиться в территориальное отделение с заявлением. Он должен указать, что интересы несовершеннолетнего не нарушены сделкой и дать обоснования. Например:

  1. Будет приобретена квартира аналогичной площади с сохранением доли в праве несовершеннолетнего в том же объёме.
  2. Деньги ребенка будут положены на его лицевой счёт.
  3. Новое жильё, приобретённое взамен, будет более просторным и позволит выделить подопечному отдельную комнату.

Покупателю следует учесть, что обещания, указанные продавцом, потребуют исполнения. Если он их не выполнит – сделку придётся признать ничтожной, то есть не вступившей в силу.

Снятие с учёта и их прописка по новому месту

Крайне важно, чтобы все прописанные граждане снялись с регистрационного учёта до момента продажи квартиры. Это можно сделать непосредственно после заключения предварительного ДКП. Они могут выписаться:

  • по новому месту жительства, где планируют проживать после сделки;
  • «в никуда», если они совершеннолетние и не имеют детей.

Критично важно, чтобы до начала заключения сделки были выписаны матери с детьми. Они могут прописаться у своих родителей временно, пока произойдёт купля-продажа. После снятия с учёта продавец должен взять выписку из поквартирной книги и предъявить её покупателю.

Заключение договора купли-продажи

После подготовки объекта к сделке стороны составляют и подписывают договор. Со стороны несовершеннолетних собственников или подопечных выступают их законные представители:

  1. родители (усыновители);
  2. опекуны.

Для подтверждения права представительства, они предъявляют:

  • свои паспорта;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство опекуна;
  • решение суда об усыновлении (удочерении), если эти сведения не внесены в свидетельство о рождении.

Важно: если в квартире проживают подопечные или ребёнок является собственником квартиры или доли, купчую от его имени подписывают законные представители. В этом случае ДКП следует заключать у нотариуса.

В остальных случаях сделка происходит стандартно. Если стороны составляют договор самостоятельно, то продавцу в положении о предмете договора, следует внести формулировку о том, что настоящая сделка не нарушает прав третьих лиц. Эта формулировка освобождает покупателя от ответственности за последующую судьбу детей бывшего хозяина квартиры.

Регистрация сделки

После подписания договора, сторонам следует обратиться в МФЦ для его регистрации. От имени несовершеннолетних в МФЦ подходят законные представители. Если такая сделка заключалась и удостоверялась нотариусом, регистрация проходит в течение 3 дней. Пошлина не уплачивается.

Процесс может идти от 10 дней до одного месяца. Покупателю потребуется уплатить пошлину за регистрационные услуги в размере 2 тысячи рублей. Если за время регистрационной процедуры собственник не выпишется сам и не выпишет детей – покупатель вправе написать в Росреестр заявление о приостановке процедуры на 1 месяц. Если после этого выписка не произойдёт, ему следует обратиться с иском в суд и передать в Росреестр сведения о возбуждении искового производства.

Справка: приостановка регистрации на время судебных разбирательств допускается до 3 месяцев. По решению суда регистрация будет проведена или отменена, в зависимости от принятого решения.

Риски и проблемы

Основной риск покупателя – это невыписка матери с ребёнком после проведения сделки. В этом случае ему предстоят длительные судебные тяжбы, исход которых неизвестен. Даже если договор признают недействительным и расторгнут по решению суда – покупателю потребуется получить деньги на руки.

Практика показывает, что возврат полной суммы может растянуться на десятилетия. Если при этом покупатель связал себя кредитными обязательствами – он понесёт финансовую ответственность и издержки перед банком.

Ситуации, когда снятие с учёта невозможно

Если ребёнок проживал с родителями до момента приватизации, но не получил собственную долю – выписать его из квартиры будет невозможно. Более того, он вправе притязать на право пользования своей долей в квартире до достижения совершеннолетия. Это касается случаев, когда продавец вложил в квартиру средства от материнского капитала. Дети вправе оспорить своё право на недвижимость. Также касается:

  1. Одиноких матерей, у которых нет собственности или родителей, к которым они могут съехать. Такие ситуации могут расположить суд на сторону ребёнка, права которого нарушаться не могут.
  2. Если в квартире остался прописан ребёнок-отказник, которого усыновили зарубежные граждане.

В этих случаях не выписанный ребёнок будет прописанным на жилплощади до совершеннолетия.

Как обезопасить себя?

Покупателю следует понимать требования закона (см. выше) и проконтролировать, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены. Для этого следует внимательно проверить:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ, особенно, если это договор приватизации.

Если дети не имеют права собственности, достаточно стандартной выписки родителей с детьми до начала оформления сделки.

До заключения ДКП покупателю нужно проверить наличие права собственности у несовершеннолетних. Если такого права нет, от продавца нужно потребовать выписки семьи после заключения предварительного ДКП.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как выписать ребенка при продаже квартиры в 2021 году: общие правила, пошаговая инструкция, подводные камни и риски

И у продавца, и у покупателя есть обязанности в сделке купли продажи. С покупателем ясно – он должен вовремя и полностью рассчитаться за жилье. Продавец в свою очередь обязуется передать свободное и пригодное для проживания помещение. Если ранее в нем находилось семейство, то придется в числе прочего выписать ребенка при продаже квартиры. Сегодня рассмотрим, как действовать в разных обстоятельствах.

Общие требования

Некоторые общие моменты характерны для всех ситуаций:

  • Выпиской людей из квартиры при продаже занимается ГУВМ МВД. Ранее эти функции были возложены на УФМС, однако после объединения ведомств вопрос перешел к ГУВМ.
  • Главное правило – несовершеннолетние проживают с родителями. Порядком действий по регистрации на новом месте нужно озаботиться заранее.
  • Если острой необходимости в срочной выписке нет, то выписать проживающих можно автоматически при постановке на место жительства в новой квартире. Решение не подходит, если ваш покупатель настаивает на передаче полностью освобожденной площади до передачи сделки на регистрацию.
  • Процедурой озадачивается родитель или опекун. Другие родственники, даже которые живут в той же квартире, не подойдут.
  • Разведенному родителю нужно взять письменное согласие второго. Об этом напомнят в паспортном столе.
  • В некоторых регионах реализована возможность выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры при продаже через портал Госуслуг.
  • Согласие сотрудников опеки требуют не всегда.

Как выписать в никуда

Возможность выписки ребенка в никуда зависит от двух обстоятельств:

  • имеет ли он долю в квартире или просто проживает в ней;
  • тенденции практики в регионе.

Если он собственник, то выписать без заменяющей регистрации не получится. Сделку берут на контроль органы опеки, а в их глазах отсутствие регистрации несовершеннолетнего – большой риск для его прав. Решить задачу поможет временная прописка у родных или, если покупатель не возражает, регистрация в новой квартире уже после ее приобретения.

Когда он не имеет собственности в жилье, ситуация определяется сложившейся в регионе практикой. В ряде областей страны паспортный стол без проблем снимает детей из квартиры, одновременно снимаются с регистрации их родители.

Внимание! Дети обязательно должны проживать с одним из родителей. Это нужно учитывать при оформлении постоянной или временной прописки.

Можно ли обойтись без согласия чиновников из опеки

Органы согласовывают сделки по распоряжению собственностью детей, а не прописку – в случае с приватизированными помещениями. Разрешение потребуется в любом случае, если жилье не приватизировано. Поэтому действует следующее правило:

  • согласие чиновников обязательно, если ребенок владеет долей в квартире или она не приватизирована;
  • если не собственник – то и согласия, чтобы выписать при продаже, не требуется.

Обращаться нужно в опеку, которая обслуживает район вашего проживания, в котором находится квартира на продажу. В отделе обязательно действует свой внутренний регламент по данной услуге, поэтому рекомендуем подойти на предварительную консультацию к специалисту.

Внимание! Если дети, не имеющие долей в собственности, выписываются из приватизированной квартиры одновременно с родителями по причине переезда на новое место жительства, то никаких проблем возникнуть не должно. Никто не будет проверять условия жизни на новом месте.

Скачать бланк заявления

В любом из перечисленных ниже случаев чтобы выписаться из жилья, необходимо заполнить заявление. Заявление пишется в произвольной форме или по форме №6, специально разработанной для таких случаев. Форма состоит из двух частей:

  • первая необходима для регистрации;
  • вторая, ниже линии отреза – чтобы выписать человека.

Чтобы выписать детей при продаже квартиры, заполнять нужно вторую часть. Если снятие происходит автоматически при прописке в новой квартире, то заполняются обе части.

Скачать бланк по форме № 6 можно по этой ссылке. Посмотреть образец заполнения можно здесь.

Если возможности распечатать бланки и заполнить дома нет, готовые формы можно получить в любом отделе ведомства. Также можно подать бумаги через ближайший офис «Мои документы» — его сотрудники располагают всеми необходимыми бланками.

По итогу снятия с учета сотрудник ГУВМ не только поставит штамп в паспорт, но и выдаст листок убытия, который нужно будет предварительно заполнить. Этот листок нужно будет предъявить при регистрации по новому месту проживания.

Бланк листка убытия для скачивания доступен здесь. Пример заполнения листка убытия мы разместили по этой ссылке.

Важно! За детей до 14 лет заявление пишут их родители. Несовершеннолетние постарше подписывают бумаги самостоятельно с согласия взрослых.

Порядок подачи заявления и снятия с учета

Описанный ниже порядок, как подать заявление и выписать проживающих из квартиры – универсальный при любых обстоятельствах, подходит для взрослых и детей.

Потребуется пакет бумаг:

  • паспорт родителя, свидетельство о рождении ребенка;
  • заполненное заявление по предложенной выше форме или изложенное свободно с просьбой выписать ребенка;
  • заполненный листок убытия;
  • иногда – документы на жилье и согласование от опеки.

Дополнительные документы представляют по необходимости.

Пошаговая инструкция по подаче заявления, как выписать человека из квартиры:

  1. Прийти на прием в ГУВМ МВД со списком документов.
  2. Подать заявление с документами.
  3. Дождаться решения (до 3 дней).
  4. Получить листок убытия и отметку в паспорт.

Предварительно ничего оплачивать не нужно – пошлина за данную услугу не предусмотрена.

Если ребенок – собственник

Недвижимость, принадлежащая малолетнему – это актив, которым очень сложно распорядиться. Это касается всей сделки по ДКП в целом. Обратите внимание, что договор продажи с малолетним продавцом обязательно заверяется нотариально. Об этом мы подробнее писали здесь.

Порядок действий, как выписать ребенка из квартиры при продаже, если она принадлежит ему на праве собственности, начинается с посещения органа опеки. Подробнее о получении разрешения опеки мы писали в статье по этой ссылке.

Далее – в зависимости от конкретных обстоятельств. Самая беспроблемная для продавца схема выглядит так:

  1. На основании разрешения органа опеки подписывается ДКП, квартира передается покупателю.
  2. Право покупателя регистрируется в Росреестре.
  3. Сын (дочь) продавца регистрируется в новой квартире с автоматическим снятием с учета из старой.

Такой порядок возможен, если покупатель не возражает. Иногда требуется выписаться до подписания ДКП, в таких случаях потребуется либо постоянная прописка по новому месту, либо временная у родственников.

Процедура получения разрешения опеки может занять 1-2 месяца, снятие с учета и регистрация в новой квартире – 1-3 рабочих дня на каждое действие, остальное время требуется на саму сделку по продаже.

Госпошлиной не облагается ни снятие с учета, ни регистрация на новом месте, ни разрешение опеки.

Если ребенок – не собственник

Выписать из квартиры ребенка при продаже намного проще, когда у него нет прав на это жилье – получать решения опеки не нужно. Взрослый приходит в ГУВМ МВД с документами и просто подает заявление.

Прежде чем продать квартиру продумайте, нужно ли выписываться заранее или лучше организовать это автоматически, прописываясь в новом жилье. Если покупатель не возражает, продавцу проще когда в семье имеются дети.

Если квартира муниципальная

Такой квартирой распоряжается город в лице соответствующих органов. Но лица, имеющие в ней официальную регистрацию, обладают особым правом на приватизацию. Из этого вытекают разные административные сложности при сделках и переезде.

Особенно это касается детей. Перед тем, как выписать ребенка из неприватизированной квартиры, необходимо получить согласие сотрудников местной опеки.

Чиновникам необходимо представить доказательства, что условия жизни ребенка после продажи остаются прежними или даже улучшаются. Подготовить следует:

Заявление для опеки можно скачать по этой ссылке. Его рассматривают в течение 30 дней.

Прописка в неприватизированной квартире по сути является правом на приватизацию, которое малолетний может в будущем реализовать. Снятие с регистрационного учета лишает несовершеннолетнего такого права. Поэтому сотрудники опеки обязательно проверят, куда несовершеннолетний выписывается при продаже.

Общая пошаговая инструкция:

Само снятие с учета занимает до 3 рабочих дней.

Ни получение разрешения опеки, ни выписка пошлинами не облагаются.

Как выписаться за один день

Нормативный срок снятия с учета из проданного жилья – 3 рабочих дня. Выписаться раньше можно только если сотрудники ГУВМ МВД пойдут навстречу и просмотрят бумаги раньше. Сегодня не предусмотрено каких-либо пошлин за срочность оформления, поэтому если чиновники предлагают выписать ребенка из квартиры раньше – это должно насторожить.

Подводные камни

Если нет осложнений, то процедура пройдет очень быстро и не заставит долго разбираться с бюрократическими заминками. Но иногда при продаже может возникнуть ряд сложностей:

  • Если квартира, в которую семья переезжает после продажи, еще не построена, то единственный вариант – выписать ребенка, временно прописав его к доверенным лицам.
  • Очень многое зависит от практики региона. Рекомендуем перед подачей документов предварительно проконсультироваться в том отделе ГУВМ МВД или офисе МФЦ, в котором планируется выписать проживающих.
  • Если родители в разводе, то при регистрации, а иногда и снятии ребенка заявление пишет один из них на основании согласия второго. Когда такое согласие получить невозможно, приходится обращаться в суд.
  • Если вы покупаете квартиру с прописанным ребенком и не уверены в добропорядочности продавца, попросите у него нотариальное обязательство о снятии с учета в определенный срок. Документ поможет быстрее отстоять свои права в случае проблем.

Когда придется обращаться в суд

Через суд решаются любые спорные ситуации, которые возникают между гражданами или между заявителем и административным органом. Именно в суде можно оспорить незаконный отказ чиновника выдать согласие на сделку или проставить штамп в паспорт.

Задача выписать ребенка через суд при продаже может встать и когда:

  • муж или жена возражают против отъезда ребенка;
  • текущий хозяин желает освободить квартиру от прав третьих лиц, а продавец уклоняется от этого.

В перечисленных случаях подается исковое заявление в суд. Рассмотрением таких дел занимаются районные или городские суды. Подается заявление по месту жительства или регистрации ответчика.

В заявлении нужно указать:

  • ФИО истца и ответчика;
  • наименование документа;
  • изложение фактических обстоятельств дела со ссылками на доказательства;
  • правовое основание – ссылки на нормы закона;
  • требования истца (после фразы «прошу суд»);
  • перечень приложений;
  • подпись истца и дата.

К заявлению прикладываются документы, доказывающие мнение истца:

  • ДКП с отметкой Росреестра;
  • справку о прописанных в квартире;
  • выписку из ЕГРН на жилье;
  • госпошлину (300 рублей).

Исковое заявление для скачивания доступно по этой ссылке.

Рассмотрение заявления может занять от 2 месяцев. Суд будет тщательно проверять, не нарушаются ли права несовершеннолетнего. Третьим лицом по таким сложным делам всегда привлекают местный орган опеки и попечительства.

Внимание! Решение по делу вступает в силу по истечении 30 дней – в этот период его можно обжаловать, подав апелляцию.

Выписать детей из квартиры для сделки купли продажи вполне реально, хотя и потребует анализа ситуации и подготовки документов. Если приготовиться заранее, процедура не займет много времени, а пошлиной вообще не облагается. Самый ответственный этап здесь – получить разрешение опеки, если оно требуется.

Если у вас остались вопросы после прочтения статьи, их можно задать нашему специалисту в чат или через форму комментариев.

Понравился материал? Будем благодарны за лайк и репост.

Вам также будет интересно узнать о порядке продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками из этой статьи.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Последнее обновление: 02.02.2021

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Особенности продажи квартиры с прописанными в ней несовершеннолетними детьми

Несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником, но прописанный в продаваемой квартире, увеличивает количество рисков для потенциального покупателя. Многие россияне стараются избежать таких сделок, но есть и другой выход – внимательно и ответственно подойти к покупке квартиры и проверить юридическую чистоту жилья.

Показать содержание

  • Возможна ли покупка такой недвижимости?
  • Нужно ли разрешение органов опеки?
  • Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?
  • Риски
  • Полезное видео

Возможна ли покупка такой недвижимости?

Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте.

Гражданский кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается родительское жилье или жилая недвижимость опекуна. Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающем в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).

Правительство предъявляет к сделке более строгие требования, связанные с гарантиями выполнения прав несовершеннолетнего.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.

В 2021 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно. При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.

Важно! Статья 292 Гражданского кодекса предусматривает обязательное участие органов опеки при продаже квартиры в тех случаях, когда прописанный ребенок находится под опекой – был усыновлен после потери родительски прав и зарегистрирован на «чужой территории».

Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства. Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Как его снять с регистрационного учета?

Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:

  • паспорта родителей или одного из супругов;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
  • документ, на основе которого у родителей возникло право собственности.

Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.

Справка. Для завершения процедуры выписки родитель должен заполнить листок убытия. В нем, помимо прочего, указывается новый адрес регистрации ребенка вместе с родителями или родственниками. Для прописки несовершеннолетнего родителям дается одна неделя.

  • Скачать бланк листка убытия
  • Скачать образец листка убытия

Когда нельзя это сделать?

В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.

Только при помощи судебного иска можно выписать ребенка, родители которого вместе не проживают. Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.

Как оформить на новом месте?

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

  • заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
  • свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
  • паспорта граждан РФ родителей;
  • свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

  • Скачать бланк заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
  • Скачать образец заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства

Где можно оформить в зависимости от возраста?

Ребенок до десяти лет может быть прописан только по месту жительства родителей. Дети старше десяти лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.

На заметку. Только подростки старше 14 лет прописываются по месту фактического жительства, без привязки к родителям.

Пакет документов для сделки

  1. Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
  2. Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
  3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
  4. Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
  5. Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
  6. Текущий договор купли-продажи недвижимость.
  • Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

О составлении и регистрации договора

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

  1. описание покупаемой квартиры;
  2. личные данные всех сторон;
  3. информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.

Риски

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности прописать ребенка в другом доме. Российское законодательство дает родителям всего 7 дней, чтобы зарегистрировать несовершеннолетнего на новом месте. При этом, в зависимости от возраста может потребоваться и регистрация одного из родителей или близких родственников.

Если у продавца всего одна квартира и прописать несовершеннолетнего просто некуда – он может предложить покупателю сначала произвести сделку купли-продажи квартиры, а затем – выписать ребенка из квартиры. С одной стороны, предложение не лишено логики – получив деньги, семья сможет приобрести новое жилье. С другой, нельзя отбрасывать возможность мошенничества в дальнейшем.

Выписка несовершеннолетнего, если согласиться на отсроченное снятие с регистрационного ребенка, будет возможна в добровольном порядке с согласия родителей. Если же родители не сдержат слово, то новому владельцу квадратных метров придется обращаться в суд – а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.

Важно! Если же сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта о выписке несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.

Отдельной строкой в обязанностях продавца стоит прописать снятие ребенка с регистрации в указанные сроки. Вписывать советуем не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.

Как видите, наличие прописанного в квартире несовершеннолетнего ребенка действительно сопряжено с определенными рисками для покупателя. Проще всего оформить сделку, если покупателю есть, куда прописать ребенка.

В ситуациях, когда продаваемое жилье оказывается единственным – покупателю и продавцу приходится идти на компромиссы. Сделку с обязательством в будущем выписать ребенка советуем заверять нотариально и подписывать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность самого продавца не вызывают сомнений (можно ли обойтись без нотариуса при купле-продаже?).

Помните, что детей до десяти лет можно прописывать только с родителями, от 10 до 14 – с родителями или близкими родственниками, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.

Полезное видео

Из видео узнаете как продать квартиру, где прописан ребенок:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: