Понятие перепланировки

Понятие переустройства и перепланировки

Планируя ремонт в квартире или нежилом помещении, часто предполагают изменение их планировки, что, согласно действующему законодательству, означает необходимость получения разрешения на эти работы.

Переустройство и перепланировка жилых помещений – распространенные виды ремонтно-строительных работ, различающиеся по составу мероприятий. Отличия перепланировки и переустройства определены в формулировках Жилищного кодекса РФ.

Для проведения косметического ремонта согласование не требуется. Как правило, к этим видам работ относятся: поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичное с сохранением мест расположения, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.

Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.

Примеры работ по ремонту, переустройству и перепланировке:

Что входит в понятие перепланировка квартиры

Жилищный Кодекс РФ в ст. 25 дает определение перепланировки и переустройства следующим образом:

• Переустройством в многоквартирном доме считаются работы, проводимые в существующих границах помещений, вносящие изменения в планировку, имеющуюся в документации БТИ.
• Перепланировка – строительные мероприятия, изменяющие существующую конфигурацию помещений, которые также требуется отражать на плане в документах БТИ. 

Кроме этого, понятие перепланировки дополняется включением в него работ по устройству и изменению типа покрытия полов.

Перепланировка подразумевает более широкий перечень строительных мероприятий, нежели переустройство. Как было сказано выше, работы, относящиеся к перепланировке и переустройству, вносят изменение, пусть даже незначительное, в планировку помещения, что подразумевает необходимость оформления разрешения от надзорного органа, осуществляющего контроль в данной сфере.

Технический паспорт БТИ:

Термин перепланировка, если определение, зафиксированное в законе и регламентирующих документах рассмотреть более детально, включает следующие виды ремонтных работ:  

• Демонтаж/монтаж ненесущих перегородок. 
• Устройство и закладку проемов в несущих конструкциях (стенах и перекрытиях) и перегородках.
• Устройство/изменение конструкции полов;
• Демонтаж подоконного блока.
• Демонтаж сантехнической кабины.
• Изменение количества, устройство и перенос помещений.

Состав строительных мероприятий по перепланировке квартиры (нежилого помещения) имеет определенные ограничения.

В Москве, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, проведение работ, подпадающих под понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, а также нежилого помещения в жилом доме, регламентируются постановлением правительства города №508 ПП, где, в том числе, перечислены мероприятия, запрещенные к реализации.

Помимо запланированных работ, в настоящее время в Москве существует возможность узаконить выполненное переустройство и перепланировку. 

В Московской области в дополнение к ЖК РФ перепланировка регулируется муниципальным регламентом. Такие регламенты приняты в каждом городе.

Пример проекта перепланировки квартиры:

Что означает термин переустройство

Термин переустройство подразумевает более простые работы, которые, тем не менее также требуют согласования:

• Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
• Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
• Перенос подводящих инженерных сетей и некоторые другие изменения.

Работы по переустройству вносят изменения в планировку существующих помещений, так как сантехника, кухонная плита и мойка изображаются в документации БТИ с соблюдением масштаба.

В Москве для работ по переустройству помещений возможно согласование по упрощенной схеме – без разработки проекта перепланировки и технического заключения. Для согласования незначительных изменений планировки в большинстве случаев достаточно эскиза, выполненного на копии плана БТИ.

Рассмотрим на примере, что входит в понятие перепланировка квартиры, а что является переустройством.

Допустим, при ремонте совмещенного санузла изменится положение унитаза (его развернут на 45 градусов). Такое мероприятие будет считаться переустройством.

В том случае, если помимо разворота унитаза санузел планируется расширить на часть площади прилегающего коридора, конфигурация помещения изменится, и ремонт уже будет считаться перепланировкой.

Что подразумевает определение перепланировки нежилого помещения

Понятие переустройства и перепланировки для нежилого помещения в многоквартирном доме ничем не отличается от тех же видов работ для квартиры и регулируется теми же законами.

Отличие лишь в том, что изменение планировки нежилого помещения предполагает более широкий состав документов для согласования.

Основополагающим законом для перепланировки в этом случае также является Жилищный кодекс.

Градостроительный кодекс перепланировку помещений в жилых домах не регулирует, так как служит для решения более масштабных задач, где одной из них является реконструкция зданий и помещений (с изменением их площади, этажности, отделки фасада, заменой или восстановлением несущих конструкций).

Наша компания занимается разработкой проектной документации для проведения ремонтных работ по перепланировке и переустройству, а также ее согласованием во всех государственных службах. У нас имеются все необходимые допуски СРО. Пожалуйста, звоните. Консультация бесплатна.

Понятие перепланировка

Чаще всего с перепланировкой сталкиваются владельцы квартир в кирпичных, блочных и панельных домах, построенных по типовым проектам, которые не отличаются большими площадями и высоким уровнем комфортности. Кроме того, нередко улучшать условия проживания приходится и собственникам заветных квадратных метров в современных монолитных новостройках.

Однако многие владельцы недвижимости имеют лишь поверхностное представление о том, что относится к понятию перепланировки, как регламентируется эта процедура, какие действия необходимо предпринять, чтобы она прошла в полном соответствии с действующим законодательством.

Некоторым кажется, что, делая ремонт, они вносят в интерьер лишь небольшие косметические изменения. В то время как на самом деле, происходит самая настоящая перепланировка помещений, для проведения которой нужно специальное разрешение.

В этой публикации мы подробно рассмотрим понятие перепланировка и определим, что оно в себя включает.

Понятия перепланировка и переустройство

Точное определение понятия перепланировка дается в ст. 25 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года. Согласно этому документу, «перепланировка квартиры представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».

Кроме понятия перепланировка в ЖК РФ содержится еще одно определение – переустройство, под которым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Тщательный анализ этих определений позволяет выяснить, что под понятие перепланировка попадают следующие работы:

• изменение конструкции полов;
• полный или частичный демонтаж стен, не являющихся капитальными;
• закладка или расширение проемов;
• возведение легких межкомнатных перегородок;
• устройство и усиление дверных проемов;
• демонтаж или устройство встроенных шкафов.

Проем в несущей стене, фото:

Эти действия позволяют объединять или разъединять помещения в квартире/нежилом помещении, изменять их площадь и функциональное предназначение.

Например, перепланировкой считается расширение туалета на коридор, устройство совмещенного санузла, объединение квартир по горизонтали или вертикали, устройство кухни-ниши, домашнего кабинета или гардеробной и т.д.

Пример проекта перепланировки с устройством кухни-ниши:

Причем перепланировка может происходить как во всей квартире, так и в ее отдельных помещениях.

Перепланировка санузла

Однако стоит отметить, что независимо от вида работ, имеющих отношение к понятию перепланировка, они не должны:

• делать условия проживания соседей хуже;
• ослаблять прочность и несущую способность здания;
• ухудшать внешний вид дома;
• дестабилизировать работу внутренних инженерных систем.

При этом работы, не затрагивающие существующую планировку квартиры, перепланировкой не являются.

Так, к понятию перепланировка не имеют отношения такие ремонтные работы как: покраска стен и полов, замена дверей и настенной плитки, побелка потолков и т.д.

В свою очередь переустройством следует считать перенос:

• сантехники (ванны, унитаза, биде, мойки и т.д.);
• газовой или электроплиты;
• инженерных сетей.

В этой статье мы говорим о переустройстве по той причине, что чаще всего в процессе ремонта одновременно происходит и перепланировка, и переустройство помещений. Иными словами, эти понятия, несмотря на различия в содержании работ, которые они обозначают, самым тесным образом связаны между собой.

Мосжилинспекция также относит перепланировку и переустройство, по сути, к одной категории, поэтому придерживается общего порядка при их согласовании.

Кроме того, в техническом паспорте указывается расположение сантехнического и газового оборудования и местоположение стен и перегородок. Соответственно и все изменения, которые произошли с ними в процессе ремонта, отмечаются в документах БТИ.

Однако, чтобы изменения в технических параметрах квартиры получили отображение в планах БТИ, перепланировку необходимо согласовать.

Порядок согласования перепланировки

1. Прежде чем приступить к перепланировке квартиры (нежилого помещения), нужно подготовить проект с новыми планировочными решениями, после чего согласовать его во всех заинтересованных государственных инстанциях:

• Мосжилинспекции или БТИ (для перепланировки в отдельно стоящем здании);
• Москомнаследии (при перепланировке в доме, являющемся объектом культурного наследия);
• ГУП ГлавАПУ (при затрагивании фасадной стены)
• Роспотребнадзоре (для нежилых помещений) и т.д.

Проект можно заказать у авторов проекта дома или в любом проектном бюро с допуском СРО.

2. Также необходимо разработать техническое заключение – это предпроектный документ от автора проекта дома, подтверждающий возможность осуществления перепланировки. Именно на базе техзаключения в дальнейшем готовится проект перепланировки.

3. Через единое окно районного центра госуслуг «Мои документы» совершается передача в Мосжилинспекцию (г.Москва) или администрацию города (Московская область) следующего комплекта бумаг:

• заявления на проведение перепланировки;
• старого (до проведения работ) техпаспорта БТИ на помещение, где будет ремонт;
• доверенности на специалистов компании, которая занимается согласованием;
• нотариально заверенных правоустанавливающих документов на квартиру;
• проекта перепланировки с договором авторского надзора и технического заключения;
• разрешения Мосгаза;
• справки из банка (для объектов недвижимости в ипотеке).

Образец техпаспорта БТИ, фото:

Полный перечень документов определен законодательством и зависит от типа помещения, формы собственности, объема и характера проводимых ремонтных работ и т.д.

4. После того, как документы будут рассмотрены, владелец объекта недвижимости получит письменное разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции или городской администрации или мотивированный отказ.

5. После получения разрешения выполняются ремонтные работы в строгом соответствии с утвержденным проектом перепланировки.

6. После окончания ремонта на объект выходит инспектор Мосжилинспекции или сотрудник горадминистрации для оформления акта о завершенной перепланировке. Если в процессе работ не было отклонений от согласованной проектной документации акт будет подписан.

7. На основании акта в технический паспорт БТИ вносятся все произведенные в процессе перепланировки и переустройства изменения.

Несогласованная перепланировка чревата многочисленными проблемами:

1. Невозможностью продать, обменять, подарить недвижимость.
2. Получением штрафных санкций от надзорных органов.
3. Необходимостью возвращать помещению прежнюю перепланировку или приводить ее в согласуемое состояние за свой счет.
4. Конфликтами с соседями по дому.

О проблемах с незаконной перепланировкой читайте тут.

Если перепланировка квартиры уже выполнена можно попытаться ее узаконить.

Рассматривая понятие перепланировка, нужно упомянуть еще об одном обстоятельстве – о мероприятиях, которые запрещены в процессе ремонта. К ним относятся:

• вынос приборов отопления на балкон и лоджию;
• любое затрагивание венткоробов, демонтаж или ликвидация вентканалов;
• объединение балкона/лоджии с кухней или комнатой;
• демонтаж порожка в ванной комнате или туалете;
• объединение газифицированной кухни и жилой комнаты без специальной перегородки;
• демонтаж сантехнических шкафов и др.

Как показывает практика, согласование перепланировки занимает у собственников слишком много времени и сил. Не каждому хочется бегать по инстанциям, собирать документы и стоять в очередях. Этого можно избежать, если поручить согласование перепланировки надежной компании с большим опытом работы.

Мы являемся компанией полного цикла и предлагаем полный спектр услуг по согласованию перепланировки в квартирах и нежилых помещениях в Москве и городах Подмосковья. Наш опыт в сотрудничестве с государственными организациями и профессиональные связи позволяют выполнять заказы в максимально короткий срок.

У нас вы можете заказать согласование «под ключ», а также доверить нам разработку проектной документации по перепланировке. При заключении договора наши услуги оплачиваются поэтапно, что очень удобно для вас.

Предварительно проконсультироваться у наших специалистов можно по телефону или электронной почте. Все контакты указаны на нашем сайте.