Понятие переустройства и перепланировки
Планируя ремонт в квартире или нежилом помещении, часто предполагают изменение их планировки, что, согласно действующему законодательству, означает необходимость получения разрешения на эти работы.
Переустройство и перепланировка жилых помещений – распространенные виды ремонтно-строительных работ, различающиеся по составу мероприятий. Отличия перепланировки и переустройства определены в формулировках Жилищного кодекса РФ.
Для проведения косметического ремонта согласование не требуется. Как правило, к этим видам работ относятся: поклейка обоев, электромонтажные, малярные и штукатурные работы, замена сантехнических приборов и кухонного оборудования на аналогичное с сохранением мест расположения, замена окон в существующих проемах, а также некоторые другие виды работ.
Замена покрытия полов на аналогичное также считается косметическим ремонтом.
Примеры работ по ремонту, переустройству и перепланировке:
Что входит в понятие перепланировка квартиры
Жилищный Кодекс РФ в ст. 25 дает определение перепланировки и переустройства следующим образом:
- Переустройством в многоквартирном доме считаются работы, проводимые в существующих границах помещений, вносящие изменения в планировку, имеющуюся в документации БТИ.
- Перепланировка – строительные мероприятия, изменяющие существующую конфигурацию помещений, которые также требуется отражать на плане в документах БТИ.
Кроме этого, понятие перепланировки дополняется включением в него работ по устройству и изменению типа покрытия полов.
Перепланировка подразумевает более широкий перечень строительных мероприятий, нежели переустройство. Как было сказано выше, работы, относящиеся к перепланировке и переустройству, вносят изменение, пусть даже незначительное, в планировку помещения, что подразумевает необходимость оформления разрешения от надзорного органа, осуществляющего контроль в данной сфере.
Технический паспорт БТИ:
Термин перепланировка, если определение, зафиксированное в законе и регламентирующих документах рассмотреть более детально, включает следующие виды ремонтных работ:
- Демонтаж/монтаж ненесущих перегородок.
- Устройство и закладку проемов в несущих конструкциях (стенах и перекрытиях) и перегородках.
- Устройство/изменение конструкции полов;
- Демонтаж подоконного блока.
- Демонтаж сантехнической кабины.
- Изменение количества, устройство и перенос помещений.
Состав строительных мероприятий по перепланировке квартиры (нежилого помещения) имеет определенные ограничения.
В Москве, помимо ЖК РФ, строительных и санитарных норм, проведение работ, подпадающих под понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, а также нежилого помещения в жилом доме, регламентируются постановлением правительства города №508 ПП, где, в том числе, перечислены мероприятия, запрещенные к реализации.
Помимо запланированных работ, в настоящее время в Москве существует возможность узаконить выполненное переустройство и перепланировку.
В Московской области в дополнение к ЖК РФ перепланировка регулируется муниципальным регламентом. Такие регламенты приняты в каждом городе.
Пример проекта перепланировки квартиры:
Что означает термин переустройство
Термин переустройство подразумевает более простые работы, которые, тем не менее также требуют согласования:
- Изменение типов, размеров и мест установки сантехнического оборудования (например, разворот ванны или установка душевой кабины, установка биде или устройство гигиенического душа).
- Перенос плиты и кухонной мойки (перенос газовой плиты требует согласования с газовой компанией).
- Перенос подводящих инженерных сетей и некоторые другие изменения.
Работы по переустройству вносят изменения в планировку существующих помещений, так как сантехника, кухонная плита и мойка изображаются в документации БТИ с соблюдением масштаба.
В Москве для работ по переустройству помещений возможно согласование по упрощенной схеме – без разработки проекта перепланировки и технического заключения. Для согласования незначительных изменений планировки в большинстве случаев достаточно эскиза, выполненного на копии плана БТИ.
Рассмотрим на примере, что входит в понятие перепланировка квартиры, а что является переустройством.
Допустим, при ремонте совмещенного санузла изменится положение унитаза (его развернут на 45 градусов). Такое мероприятие будет считаться переустройством.
В том случае, если помимо разворота унитаза санузел планируется расширить на часть площади прилегающего коридора, конфигурация помещения изменится, и ремонт уже будет считаться перепланировкой.
Что подразумевает определение перепланировки нежилого помещения
Понятие переустройства и перепланировки для нежилого помещения в многоквартирном доме ничем не отличается от тех же видов работ для квартиры и регулируется теми же законами.
Отличие лишь в том, что изменение планировки нежилого помещения предполагает более широкий состав документов для согласования.
Основополагающим законом для перепланировки в этом случае также является Жилищный кодекс.
Градостроительный кодекс перепланировку помещений в жилых домах не регулирует, так как служит для решения более масштабных задач, где одной из них является реконструкция зданий и помещений (с изменением их площади, этажности, отделки фасада, заменой или восстановлением несущих конструкций).
Наша компания занимается разработкой проектной документации для проведения ремонтных работ по перепланировке и переустройству, а также ее согласованием во всех государственных службах. У нас имеются все необходимые допуски СРО. Пожалуйста, звоните. Консультация бесплатна.
Понятие перепланировка
Чаще всего с перепланировкой сталкиваются владельцы квартир в кирпичных, блочных и панельных домах, построенных по типовым проектам, которые не отличаются большими площадями и высоким уровнем комфортности. Кроме того, нередко улучшать условия проживания приходится и собственникам заветных квадратных метров в современных монолитных новостройках.
Однако многие владельцы недвижимости имеют лишь поверхностное представление о том, что относится к понятию перепланировки, как регламентируется эта процедура, какие действия необходимо предпринять, чтобы она прошла в полном соответствии с действующим законодательством.
Некоторым кажется, что, делая ремонт, они вносят в интерьер лишь небольшие косметические изменения. В то время как на самом деле, происходит самая настоящая перепланировка помещений, для проведения которой нужно специальное разрешение.
В этой публикации мы подробно рассмотрим понятие перепланировка и определим, что оно в себя включает.
Понятия перепланировка и переустройство
Точное определение понятия перепланировка дается в ст. 25 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 года. Согласно этому документу, «перепланировка квартиры представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения».
Кроме понятия перепланировка в ЖК РФ содержится еще одно определение – переустройство, под которым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, также требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Тщательный анализ этих определений позволяет выяснить, что под понятие перепланировка попадают следующие работы:
- изменение конструкции полов;
- полный или частичный демонтаж стен, не являющихся капитальными;
- закладка или расширение проемов;
- возведение легких межкомнатных перегородок;
- устройство и усиление дверных проемов;
- демонтаж или устройство встроенных шкафов.
Проем в несущей стене, фото:
Эти действия позволяют объединять или разъединять помещения в квартире/нежилом помещении, изменять их площадь и функциональное предназначение.
Например, перепланировкой считается расширение туалета на коридор, устройство совмещенного санузла, объединение квартир по горизонтали или вертикали, устройство кухни-ниши, домашнего кабинета или гардеробной и т.д.
Пример проекта перепланировки с устройством кухни-ниши:
Причем перепланировка может происходить как во всей квартире, так и в ее отдельных помещениях.
Перепланировка санузла
Однако стоит отметить, что независимо от вида работ, имеющих отношение к понятию перепланировка, они не должны:
- делать условия проживания соседей хуже;
- ослаблять прочность и несущую способность здания;
- ухудшать внешний вид дома;
- дестабилизировать работу внутренних инженерных систем.
При этом работы, не затрагивающие существующую планировку квартиры, перепланировкой не являются.
Так, к понятию перепланировка не имеют отношения такие ремонтные работы как: покраска стен и полов, замена дверей и настенной плитки, побелка потолков и т.д.
В свою очередь переустройством следует считать перенос:
- сантехники (ванны, унитаза, биде, мойки и т.д.);
- газовой или электроплиты;
- инженерных сетей.
В этой статье мы говорим о переустройстве по той причине, что чаще всего в процессе ремонта одновременно происходит и перепланировка, и переустройство помещений. Иными словами, эти понятия, несмотря на различия в содержании работ, которые они обозначают, самым тесным образом связаны между собой.
Мосжилинспекция также относит перепланировку и переустройство, по сути, к одной категории, поэтому придерживается общего порядка при их согласовании.
Кроме того, в техническом паспорте указывается расположение сантехнического и газового оборудования и местоположение стен и перегородок. Соответственно и все изменения, которые произошли с ними в процессе ремонта, отмечаются в документах БТИ.
Однако, чтобы изменения в технических параметрах квартиры получили отображение в планах БТИ, перепланировку необходимо согласовать.
Порядок согласования перепланировки
1. Прежде чем приступить к перепланировке квартиры (нежилого помещения), нужно подготовить проект с новыми планировочными решениями, после чего согласовать его во всех заинтересованных государственных инстанциях:
- Мосжилинспекции или БТИ (для перепланировки в отдельно стоящем здании);
- Москомнаследии (при перепланировке в доме, являющемся объектом культурного наследия);
- ГУП ГлавАПУ (при затрагивании фасадной стены)
- Роспотребнадзоре (для нежилых помещений) и т.д.
Проект можно заказать у авторов проекта дома или в любом проектном бюро с допуском СРО.
2. Также необходимо разработать техническое заключение – это предпроектный документ от автора проекта дома, подтверждающий возможность осуществления перепланировки. Именно на базе техзаключения в дальнейшем готовится проект перепланировки.
3. Через единое окно районного центра госуслуг «Мои документы» совершается передача в Мосжилинспекцию (г.Москва) или администрацию города (Московская область) следующего комплекта бумаг:
- заявления на проведение перепланировки;
- старого (до проведения работ) техпаспорта БТИ на помещение, где будет ремонт;
- доверенности на специалистов компании, которая занимается согласованием;
- нотариально заверенных правоустанавливающих документов на квартиру;
- проекта перепланировки с договором авторского надзора и технического заключения;
- разрешения Мосгаза;
- справки из банка (для объектов недвижимости в ипотеке).
Образец техпаспорта БТИ, фото:
Полный перечень документов определен законодательством и зависит от типа помещения, формы собственности, объема и характера проводимых ремонтных работ и т.д.
4. После того, как документы будут рассмотрены, владелец объекта недвижимости получит письменное разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции или городской администрации или мотивированный отказ.
5. После получения разрешения выполняются ремонтные работы в строгом соответствии с утвержденным проектом перепланировки.
6. После окончания ремонта на объект выходит инспектор Мосжилинспекции или сотрудник горадминистрации для оформления акта о завершенной перепланировке. Если в процессе работ не было отклонений от согласованной проектной документации акт будет подписан.
7. На основании акта в технический паспорт БТИ вносятся все произведенные в процессе перепланировки и переустройства изменения.
Несогласованная перепланировка чревата многочисленными проблемами:
- Невозможностью продать, обменять, подарить недвижимость.
- Получением штрафных санкций от надзорных органов.
- Необходимостью возвращать помещению прежнюю перепланировку или приводить ее в согласуемое состояние за свой счет.
- Конфликтами с соседями по дому.
О проблемах с незаконной перепланировкой читайте тут.
Если перепланировка квартиры уже выполнена можно попытаться ее узаконить.
Рассматривая понятие перепланировка, нужно упомянуть еще об одном обстоятельстве – о мероприятиях, которые запрещены в процессе ремонта. К ним относятся:
- вынос приборов отопления на балкон и лоджию;
- любое затрагивание венткоробов, демонтаж или ликвидация вентканалов;
- объединение балкона/лоджии с кухней или комнатой;
- демонтаж порожка в ванной комнате или туалете;
- объединение газифицированной кухни и жилой комнаты без специальной перегородки;
- демонтаж сантехнических шкафов и др.
Как показывает практика, согласование перепланировки занимает у собственников слишком много времени и сил. Не каждому хочется бегать по инстанциям, собирать документы и стоять в очередях. Этого можно избежать, если поручить согласование перепланировки надежной компании с большим опытом работы.
Мы являемся компанией полного цикла и предлагаем полный спектр услуг по согласованию перепланировки в квартирах и нежилых помещениях в Москве и городах Подмосковья. Наш опыт в сотрудничестве с государственными организациями и профессиональные связи позволяют выполнять заказы в максимально короткий срок.
У нас вы можете заказать согласование «под ключ», а также доверить нам разработку проектной документации по перепланировке. При заключении договора наши услуги оплачиваются поэтапно, что очень удобно для вас.
Предварительно проконсультироваться у наших специалистов можно по телефону или электронной почте. Все контакты указаны на нашем сайте.