Правовые особенности ипотеки на земельный участок

Ипотечный кредит на земельный участок

Институт ипотеки — продукт современной экономики, который активно развивается. Рыночная экономика не может существовать нормально без его надлежащего развития, так как ипотека — важнейший инструмент кредита.

Земельные участки также относят к предметам ипотеки. Регулируется вопрос законом 102-ФЗ от 31.12.2017 (Глава XI).

Рассмотрим особенности ипотеки земельных участков, а также могут ли земельные участки быть предметом ипотеки при продаже.

Виды земельной ипотеки и нормативное регулирование вопроса

Земельный участок — объект недвижимости, который относится к предмету ипотеки. Принцип единства земли и объекта недвижимости, который построен на ней, в 2021 году определяет Земельный Кодекс, а правовые особенности — вышеуказанный закон 102-ФЗ.

В России существуют следующие виды земельной ипотеки:

  • на покупку земельного участка;
  • на приобретение земли для строительства частного дома.

Перед подписанием ипотечного договора на покупку земли банк или другая кредитная организация определяет ее ликвидность. Если заемщик окажется неплатежеспособным, недвижимость можно выставить на торги, чтобы погасить долг.

Гражданин будет наделен правами собственности на землю, что будет подтверждено реестром, выданным в кадастровом органе. У участка должны быть четкие границы, установленные при проведении межевания.

Критерии земельного участка

Критерии, которые предъявляются к земельному участку для ипотечного кредитования:

  • земля предназначается только для жилищного строительства или под садоводческий участок;
  • наличие строго очерченных границ;
  • до участка можно добраться на общественном транспорте;
  • рядом хорошо развита инфраструктура;
  • банк не будет одобрять кредит на землю, которая расположена в промышленной зоне или рядом с экологически опасными предприятиями;
  • наличие дороги рядом с предлагаемой в залог землей;
  • на выбранную землю не должен быть наложен ареста, аренда;
  • на нем не должно висеть уже оформленного залога.

Самые востребованные земельные участки — участки в коттеджных поселках.

Предмет ипотеки

Предметом ипотеки согласно ст.62 ФЗ «Об ипотеке» могут быть:

  • земли, которые не имеют ограничения в обороте;
  • если земля находится в общей долевой собственности, ипотеку устанавливают на участок, который принадлежит заемщику, выделенный из земли, находящейся в общей долевой собственности.

Банки могут отказать в выдаче ипотечного кредита на земельный участок, если земля не подлежит залогу (ст.63, Закон «Об ипотеке»):

  1. Земельный участок находится в муниципальной, государственной собственности. Запрет позволяет сохранять целостность государства.
  2. Часть участка земли, площадь которой меньше установленной нормативно-правовыми актами (слишком маленький земельный участок).

Документы, необходимые для оформления ипотечного договора на землю

Ипотечный договор оформляют, если собраны следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • план с индивидуальным кадастровым номером, назначением земли, ее адресом;
  • договор купли-продажи;
  • отчет эксперта-оценщика;
  • документ об отсутствии на участке построек.

Основное отличие земельной ипотеки от обычной — обратный порядок действий. При приобретении квартиры сначала будущий покупатель присматривает несколько подходящих вариантов, а потом подает заявку.

Но если планируется приобретение земельного участка в кредит, сначала следует выбрать банк, узнать все требования, затем подбирать землю.

Преимущества такой ипотеки:

  • процентная ставка на ипотечную землю ниже, чем процент в обеспеченном потребительском кредите;
  • большой срок погашения займа;
  • можно строить без оглядки на требования банка, если иного не прописано в договоре.

Кому вероятнее всего одобрят такой кредит

Кредитный договор заключается только с:

  • гражданином Российской Федерации;
  • совершеннолетним (исключение — граждане пенсионного возраста);
  • лицом, имеющим стабильную занятость;
  • гражданин имеет достаточный для погашения постоянный доход;
  • есть хорошая кредитная история.

Процесс оформления

Шаги оформления ипотеки на земельный участок:

  • нужно выбрать отделение банка, в котором собираетесь взять ипотеку;
  • ознакомиться с требованиями кредитной организации;
  • подать заявку, дождаться одобрения банка;
  • подготовить документы на земельный участок;
  • банк проверяет документы;
  • получить кредитные средства и приобрести земельный участок, если у банка не возникнет возражений.

Подробнее о договоре

Договор ипотеки земельного участка – сделка о залоге недвижимого имущества, являющаяся гарантией возврата денежных средств. По договору о залоге земельного участка одна из сторон — залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Может получать удовлетворение денежных требований к должнику по обязательству из стоимости участка залогодателя (второй стороны) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Заключается договор в письменном виде, регистрируется органами государственной регистрации прав на недвижимость по месту нахождения участка. К документу прилагают кадастровый паспорт участка.

В ипотечном договоре земельного участка указывают:

  • предмет ипотеки;
  • оценку;
  • размер, основания возникновения и срок исполнения ипотечного обязательства;
  • адрес участка и его кадастровый номер;
  • наличие объектов недвижимости на участке, если есть;
  • площадь участка;
  • назначение земли и цель ее использования;
  • право собственности;
  • название органа государственной регистрации прав на недвижимость, которая зарегистрировала это право.

Предметом договора часто являются земельные участки, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального строительства и т.д.

Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором построено здание или сооружение.

Если земельный участок передали по договору аренды гражданину или юрлицу, арендатор участка может отдать арендные права в залог на срок договора аренды участка с согласия собственника участка.

Официальное действие залога начинается с момента государственной регистрации сделки в территориальном отделении государственного реестра.

Если участок является залогом по ипотечному договору, залогодатель вправе строить на нем все что угодно без ограничений от финансовых организаций. Ипотека автоматически распространяется и на данные объекты.

Содержание пунктов

Обычный ипотечный договор содержит следующие пункты:

  • шапку с наименованием адреса, датой составления договора, паспортными данными и адресом сторон;
  • предмет соглашения – основные и дополнительные условия, адрес участка, кадастровая стоимость, порядок продажи дома;
  • гарантии;
  • обязанность сторон;
  • страховые особенности;
  • ответственность;
  • итоговые нормативы;
  • реквизиты сторон, подписи.

Альтернатива ипотеке земельного участка

Несмотря на множество преимуществ, земельная ипотека — не самый из выгодных вариантов покупки земли. Земельный участок — нестандартный залоговый объект, а может быть еще и неликвидным.

Банку невыгодно выдавать заемщику круглую сумму. Выдадут лишь маленькую сумму ипотеки.

Для диверсификации своих рисков банк использует повышенный коэффициент для определения суммы займа: редкому гражданину хватит и половины денег на приобретение земли.

Выход из ситуации:

  • предоставить банку залог;
  • оформить потребительский кредит;
  • взять ссуду под залог имеющейся недвижимости.

Потребительский кредит поможет, когда выбранный участок не вписывается в требования банка. Стоимость земли невысокая, и выплатится долг по кредиту за 5-6 лет.

Ипотека под залог недвижимости поможет, если участок банком не одобрен, а средств кредита на приобретение земли недостаточно. Процентная ставка по ипотеке выше.

Аренда

Можно сдавать в залог арендные права на имущество. Передаются в залог права аренды только в пределах срока договора аренды земельного участка. Арендные права на земельный участок могут быть заложены только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, допустим без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Взыскание

Взыскание на заложенное имущество накладывают, если гражданин не исполняет или плохо исполняет обеспеченное залогом обязательство: не платит или платит несвоевременно сумму долга. В таком случае предмет залога отчуждают по решению суда.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, которое было заложено по ипотечному договору, по судебному решению. Исключение — допущено удовлетворение подобных требований без обращений в суд.

Отсрочка на срок до года по просьбе залогодателя предоставляется:

  • залогодатель – гражданин, и независимо, какое имущество заложено им по ипотечному договору, если залог не связан с предпринимательской деятельностью;
  • предмет ипотеки – земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Реализуется (продается) заложенное имущество, на которое обращено взыскание, с публичных торгов на аукционе. Цель – выручить за продаваемое имущество наивысшую цену.

Кредитор получает деньги по неисполненному обязательству, а должник получает разницу между суммой, которая получена при реализации заложенного имущества, и размером обеспеченного залогом требования.

Что касается ипотеки земельных участков, которые предназначаются для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, предмет залога — земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность которой не разграничена.

Эти участки передают в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком на обустройство данных участков, иными словами, для строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решение об ипотеке земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, принимают органы местного самоуправления. Решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ.

Если земельный участок реализуют на аукционе, обязательны следующие условия:

  • начальную продажную стоимость устанавливают судебным решением об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по ипотечному договору;
  • организатор аукциона — специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия законодателя.

Как только все аукционы объявляются несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка с единственным участником аукциона ипотека участка прекращается.

Совершение сделки между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашения о предоставлении земельного участка в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами — стандартная процедура.

Обычно заемщики получают ипотеку на основании предоставления недвижимого имущества, как залогового обеспечения сделки. Так кредиторы получают официальное право совершать взыскания на имущество, если гражданин не погашает задолженность.

В остальном классический алгоритм действий выглядит так:

  • заключается кредитный договор, регистрируется в едином государственном реестре;
  • имущество используется заемщиком, исключением является возможность отчуждения земли без согласия банка;
  • оформляется закладная для удостоверения банка на право распоряжения залоговым имуществом;
  • регистрируются фактические имущественные права.

Заинтересованное в ипотечном кредитовании лицо вправе строить любые объекты строительства на заложенной территории. Все сооружения будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения.

Также допустимы договоренности о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий.

Ипотека на участок в РФ

Ипотека на участок в РФ оформляют также, как и на иные объекты имущественных прав. Отличие заключается в перечне документации, которую нужно предоставить в банк. Руководствоваться рекомендуется федеральным и региональным законодательством (в том числе Лесным кодексом РФ).

Ипотека на земельный участок

В России существует специальный государственный кадастр (реестр) земельных участков. Данную информацию собирают уполномоченные органы.

Данные о земном покрове показывают, сколько территории покрыто лесами, водно-болотными угодьями, непроницаемыми поверхностями, сельским хозяйством и другими типами земли и воды.

Типы воды включают водно-болотные угодья или открытую воду. Землепользование показывает, как люди используют ландшафт — для развития, сохранения или смешанного использования. Различные типы растительного покрова могут управляться или использоваться совершенно по-разному.

Земной покров может быть определен путем анализа спутниковых и аэрофотоснимков. Использование земли не может быть определено по спутниковым снимкам.

Карты растительного покрова предоставляют информацию, чтобы помочь менеджерам лучше понять текущий ландшафт. Чтобы увидеть изменения во времени, необходимы карты земного покрова за несколько разных лет.

С помощью этой информации менеджеры могут оценить прошлые управленческие решения, а также получить представление о возможных последствиях своих текущих решений до их реализации.

Управляющие прибрежными районами используют данные о земном покрове и карты, чтобы лучше понять воздействие природных явлений и использование человеком ландшафта.

Карты могут помочь менеджерам оценивать рост городов, моделировать проблемы качества воды, прогнозировать и оценивать воздействия от наводнений и штормовых нагонов, отслеживать потери водно-болотных угодий и потенциальные воздействия от повышения уровня моря, определять приоритеты районов для усилий по сохранению и сравнивать изменения земного покрова с воздействиями на окружающую среду или связи в социально-экономических изменениях, таких как увеличение населения.

Для оформления ипотеки на землю необходимо знать и помнить правовые особенности таких сделок. Заключаются они в документации и праве собственности на конкретный объект.

Особенности ипотеки земельных участков

Каждый участок должен иметь границы и должен быть отмечен на карте (проведено межевание). Без подобных бумаг оформить ипотечный кредит будет проблематично.

Также нельзя будет совершить какие-либо сделки с землей или осуществить постройку жилого дома или дачи.

Землемеры — это люди, которые изучают и определяют границы и другие особенности земли или недвижимости, чтобы полностью и точно передать то, что принадлежит на бумаге.

В некотором смысле они похожи на переводчиков, переводящих то, что в бумажном мире, в реальную ситуацию. Землемеров чаще всего видят с измерительными приборами, особенно вокруг дорожного строительства, но это не единственный аспект их работы.

Зачастую землемеры должны провести значительный объем исследований, прежде чем даже добраться до точки, где они находятся в поле и проводить обследования.

Сначала они должны выяснить характер работы. В некоторых случаях такие инспекторы могут заключать частные контракты с группой или работать полный рабочий день в компании или организации.

Например, муниципальные власти, которые часто строят дороги, могут нуждаться в землеустроителях, занятых полный рабочий день.

Землемер также может быть нанят компаниями, которые занимаются большой строительной деятельностью или частными лицами.

Конечно, одна из самых важных вещей, которые делает геодезист, — это определение границ собственности. Без точного измерения границ проекты могут быстро стать серьезной проблемой.

Хотя это может иметь или не иметь большого значения для зданий, если проект является чем-то вроде дороги, он может существенно изменить желаемый маршрут.

Землемеры часто отмечают изменения высоты и другие физические особенности, которые могут быть важны в ходе реализации проекта.

Это может значительно увеличить время, затрачиваемое на работу, но также может стать бесценной информацией для тех, кому необходимо полагаться на эти измерения при разработке своих проектов.

Таким образом, это аспект работы, который не следует упускать из виду. Эти специалисты зависят от точного представления о том, с чем они имеют дело до того, как работа начнется.

По мере совершенствования технологий инструменты, используемые землеустроителями, также стали более совершенными.

Хотя в некоторых ситуациях могут по-прежнему использоваться цепи, меловые линии и компасы, во многих ситуациях они, вероятно, были заменены устройствами GPS, инструментами трехмерного сканирования и другими высокотехнологичными инструментами.

Они помогают получить очень точную картину того, что будет обследовано. Тем не менее, геодезисты должны всегда дважды проверять свою работу. Некоторым может быть удобнее, когда работа проверяется более чем одним инструментом.

После завершения обследования составляется отчет с подробным описанием результатов и отправляется заинтересованным сторонам. В некоторых случаях землемерам может быть предложено объяснить свои выводы.

В особенно спорных ситуациях, таких как судебный спор, связанный с землей, их даже могут вызывать для дачи показаний в суде. Однако такие ситуации крайне редки.

Процесс оформления земельной ипотеки

Сейчас большинство финансовых учреждений предлагают свои услуги при выдаче кредита на покупку недвижимости.

Все их продукты имеют свои отличительные особенности, свои критерии и требования. Но можно выделить несколько основных, практически идентичных во многих компаниях условий.

Они заключаются в следующем:

  • валюта ипотеки. В данной стране большинство кредитов выдается в российских рублях, но есть случаи предоставления кредита на жилье в долларах и евро;
  • значение процентных ставок в этом виде часто принимает значения от 10 до 16% годовых. Точная информация об этом не может быть предоставлена каким-либо банком, поскольку она зависит от многих факторов (доход заемщика, срок ипотеки и других элементов);
  • первоначальный взнос. Согласно требованиям большинства банков, клиент должен иметь не менее 10% стоимости имущества для получения ипотеки;
  • условия кредита. Этот пункт выбирается исходя из платежеспособности заемщика и его собственных пожеланий;
  • погашение долга в виде ежемесячных платежей на банковский счет. Значения всех сумм оговариваются заранее в кредитном договоре. В качестве обеспечения по кредиту обязательна регистрация залога приобретаемой недвижимости.

В большинстве случаев требуется страхование:

  • предмет кредита;
  • жизни;
  • здоровья и работоспособности заемщика.

Проведение оценочных работ. Это делается независимыми оценочными агентствами. Банку необходимо выяснить реальность названной цены квартиры или дома.

Предоставление информации о доходах. Это позволит кредитору не сомневаться в платежеспособности заемщика.

Говоря о необходимости того или иного пакета бумаг, следует отметить, что этот список может быть сокращен или дополнен в одной из компаний.

Ниже приведен основной список документов для регистрации ипотеки, которые банки чаще всего запрашивают:

  • заявка на кредит;
  • документ, удостоверяющий личность. Чаще всего паспорт гражданина Российской Федерации выступает в качестве его паспорта;
  • второй дополнительный документ для идентификации: военный билет, паспорт, водительские права или пенсионная книжка;
  • справки о доходах;
  • правоустанавливающие документы на землю (разграничение земли – границы, межевание, выписка из ЕГРН и другие).

Иметь хороший доход недостаточно, чтобы получить ипотеку. Банки предъявляют определенные требования к своим заемщикам.

Конечно, в зависимости от организации они могут быть слегка изменены, но их суть примерно такова:

  • наличие российского гражданства. Доказательством этого является паспорт гражданина России;
  • возраст на момент подачи заявки от 21 года и до конца ипотечного периода до 60 лет;
  • отсутствие «черной» кредитной истории;
  • Постоянное место жительства в районе оформления кредита.

Это основные правила и требования по оформлению ипотеки на земельный участок. В дальнейшем компания и гражданин (предприниматель или юридическое лицо) заключают договор.

Клиенту выдают закладную на землю до полного погашения долга. Данный факт регистрируют в Росреестре. На руках у стороны соглашения остается выписка с обременением.

ТОП-3 банка, выдающие ипотеку на землю в 2021 году

Не секрет, что Сбербанк России является одним из самых надежных банков страны. Именно этим объясняется выбор многих клиентов этого заведения.

И услуги кредитования в сфере недвижимости достаточно востребованы. Потенциальные заемщики не будут мешать выяснить, что необходимо для организации ипотеки с этим кредитором. Прежде всего, это соблюдение требований банка.

По отношению к клиентам они являются:

  • гражданство Российской Федерации;
  • возраст от 18 до 75 лет;
  • наличие постоянного и официального места работы.

В Сбербанке происходит одинаковая регистрация ипотеки на следующих условиях:

  • процентные ставки варьируются от 11,4% годовых;
  • наличие собственных средств — от 20% от стоимости недвижимости;
  • срок регистрации ипотеки до 30 лет.

Важно отметить, что до государственной регистрации прав собственности процентная ставка увеличивается на 1 процентный пункт. Увеличение этого показателя грозит и отказом от формализации страхования приобретенного имущества, жизни и здоровья заемщика.

«ВТБ 24» занимает второе место по финансовым показателям в рейтинге банков Российской Федерации.

Таким образом, в рамках этой статьи также есть описание того, что необходимо для регистрации ипотеки от этой компании.

Более того, их продукт характеризуется более привлекательными условиями и доступностью для огромной части населения.

Итак, для начала будет правильно записать условия ипотеки в ВТБ 24.

Они заключаются в следующем:

  • процентная ставка — от 11,9% годовых (в предложении при государственной поддержке);
  • наличие собственных средств — от 20% стоимости имущества;
  • доступная сумма кредита от 600 до 2021 тысяч рублей;
  • срок кредита до 30 лет.

Далее следует упомянуть основные требования к заемщикам. «ВТБ 24» выдвигает такие:

  • возраст не менее 21 года на момент обращения за кредитом и не более 70 лет на момент возврата кредита;
  • общий стаж работы — не менее 1 года.

При оформлении ипотечного кредита всегда требуется предоставление страхового полиса на приобретаемую недвижимость.

Это делается для защиты как заемщика, так и банка от непредвиденных ситуаций:

  • пожаров;
  • землетрясений;
  • и других явлений.

Известно, что продолжительность такой страховки в большинстве случаев равна 1 году. Но это не значит, что по истечении этого времени можно забыть о страховании недвижимости.

Предмет кредитования должен быть защищен от рисков, пока клиент финансового учреждения полностью не погасит платежи по кредиту.

Полис страхования недвижимости — не единственный требуемый документ в России. Так, очень часто кредитору нужна другая страховка при оформлении ипотеки.

А именно:

  • полис страхования жизни и здоровья;
  • работоспособность заемщика.

Конечно, согласно российскому законодательству, банки не имеют права заставлять клиента регистрировать данный вид страхования.

Финансовые организации в принципе так и делают, но они оговариваются, что, если вы от нее откажетесь, процентная ставка вырастет на 1 процентный пункт.

Стоит отметить, что не всегда клиент банка может приобрести необходимый полис в любой страховой компании.

Чаще всего кредитор выдвигает свои требования к выбору последнего, а иногда предоставляет список аккредитованных компаний, среди которых можно выбрать наиболее подходящую.

Теперь, узнав, что это необходимо для оформления ипотеки, потенциальные заемщики не должны сомневаться в необходимости получения такого кредита.

Судя по всему, эта ипотека не так страшна:

  • условия получения и требования к заемщикам не должны пугать потенциального заемщика. Главное не бояться трудностей и идти к своей цели.

Третьим по востребованности является Россельхозбанк. Ставки и условия не отличаются от Сбербанк и ВТБ24.

В случае возникновения спорных ситуаций гражданин или предприниматель, юридическое лицо вправе обратиться к руководству кредитного учреждения, компании или в судебный орган.

В этом видео Вы узнаете как оформить ипотеку на участок

Поделиться

ВКонтакте

Класс

WhatsApp

Telegram

Земельная ипотека. Особенности покупки участков в кредит на сайте Недвио

Иметь свой дом за пределами города – мечта практически каждого. Особенно это актуально для жителей крупных мегаполисов, обитающих в среде постоянного шума, пыли, выхлопных газов и тяжелого производства. Однако, далеко не все имеют достаточно средств для того чтобы воплотить идею загородной недвижимости в жизнь. В этом случае может выручить ипотека.

Ипотечное кредитование загородной недвижимости еще не получило широкого распространения из-за сложности оформления пакета документов, в сравнении с другими видами кредитов, но с каждым годом набирает все большую популярность. Например, покупая землю сельскохозяйственного назначения, составляющую большие дорогостоящие территории и паи, фермеры, не обойдутся без такого займа.

Что такое земельная ипотека?

Ипотека на землю — это специальный вид кредитования, где залоговым имуществом выступает сам земельный участок (приобретаемый или тот, что уже находится в собственности). Понятие «земельная ипотека» подразумевает покупку земли под постройкой. Нередко бывает, что покупка земли и дома оформляется разными ипотеками – обычной и земельной, отдельными сделками, с разными сроками выплат.

Как оформить ипотеку на землю?

Далеко не на каждый приобретаемый участок можно оформить ипотеку. Банки неохотно заключают подобные сделки. Это связано с тем, что, как правило, под залог покупатели оставляют саму землю, и не всегда возможно быстро и выгодно ее продать, при неисполнении заемщиком обязательств.

Поэтому ипотеку предоставляют преимущественно крупные банки, такие как:

  • «Россельхозбанк»;
  • «РосЕвроБанк»;
  • «ВТБ 24»;
  • «Сбербанк»;
  • «Запсибкомбанк» и другие.

Какие земли можно приобрести посредством ипотеки?

При помощи подобного займа можно стать владельцем:

  1. участка под ИЖС;
  2. территории под строительство дачи (в различных садовых товариществах);
  3. земли для организации личного хозяйства.

А вот сельхозземлю не всегда получится приобрести таким путем. Обычно для этого используются классические схемы кредитования.

Какие требования банк выставляет к ипотечному заемщику?

  1. Возраст не менее 25 лет (но может варьироваться в зависимости от финансового учреждения);
  2. Наличие постоянного места работы и признание способности осуществлять регулярные платежи (в некоторых банках нет необходимости предоставлять справку о доходах);
  3. Наличие суммы для первого взноса не менее 25 %;
  4. Плюсом будет хорошая кредитная история.

Какие требования банк выставляет к участку?

Любое финансовое учреждение будет тщательно проверять участок под займ, оценивать его ликвидность, интерес для других покупателей, в случае Вашего отказа от выплат. Ликвидность при продаже земельных участков значительно ниже, чем квартир, и поэтому требования к ним более высокие:

  1. Желательно расположение земли максимально близко к населенным пунктам с развитой инфраструктурой;
  2. Участок должен иметь разрешение под индивидуальную застройку (ИЖС);
  3. Расстояние до ближайшего отделения банка-кредитора в пределах 50-70 км, иначе в ипотеке могут отказать, руководствуясь невозможностью выезда на осмотр из-за длины маршрута;
  4. Площадь участка должна соответствовать банковским критериям, и если она будет меньше – займ не дадут;
  5. Все документы должны быть в порядке, у участка быть собственник, четко обозначенные границы и отсутствие обременения в виде неуплаты налогов и другое;
  6. Удаленность от мест захоронений, отходов, вредных выбросов;
  7. Оценивается плодородность почв и возможность ведения на них сельскохозяйственных работ;
  8. Наличие близкой транспортной развязки;
  9. Плюсом будут наличие коммуникаций, озера, леса и другие блага.

Документы, необходимые для предоставления земельной ипотеки

  • Акт, в котором указана принадлежность участка к определенной категории и подтверждающий, что землю можно выкупать;
  • Паспорта и индификационные коды всех участников сделки;
  • Кадастровые документы (план, съемка, межевание и подписи владельцев соседних участков);
  • Правоустанавливающие документы (например, предварительный договор купли-продажи, где будет указано, что земля переходит в собственность заемщика, только после окончания всех платежей);
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца на этот участок и согласие на продажу супругов, если таковые имеются;
  • В случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, потребуют наличие разрешений от органов опеки и попечительства (двух сторон: покупателя и продавца);
  • Отсутствие каких-либо задолженностей и обременений.

После предоставления всех бумаг, их направляют в аналитический отдел банка и на их основании принимается решение. В течении этого времени могут подаваться дополнительные запросы действующим собственникам, нотариусам, заемщикам, выдвигаться дополнительные требования.

Рассмотрение обычно длится до 5 дней. При положительном решении в оговоренный день заемщик передает банку первый взнос и начинает оформление права собственности на вновь приобретенный участок.

Куда обратиться за предоставлением ипотеки и на каких условиях?

Как описывалось выше, не каждый банк даст нужный займ. Вот несколько примеров банков, с указанными процентными ставками:

  • Сбербанк — от 12,75%;
  • Альфабанк — от 14,5%;
  • Тинькофф — от 10,2%;
  • Россельхозбанк — от 12,9%;
  • Банк Санкт-Петербург — от 14,75%.

Срок кредитования — до 30 лет. Условия, как и перечень документов, которые необходимы для получения займа, у всех финансовых учреждений одинаковые:

  1. После оформления права собственности на участок, он переходит к банку в качестве гарантии последующей выплаты. Если сумма не будет погашена, банк сможет продать участок на торгах, для возмещения своих расходов;
  2. Срок кредитования не менее одного года;
  3. Площадь земли должна находится в пределах от 6 до 50 соток. Больший размер уже считается промышленным, и ипотека на такие территории не распространяется. В этом случае придется воспользоваться обычным кредитом;
  4. Кроме этого, каждый банк, по-своему усмотрению, может называть дополнительные условия, в зависимости от Вашей конкретной ситуации.

К каким тратам нужно быть готовым будущему заемщику?

Оформление ипотеки – довольно затратная процедура. Кроме обязательных документов на земельный участок, придется оплатить услуги оценщиков, выезд специалистов на место для осмотра территории, комиссию выдачи денег.

Во всех банках предусмотрен первый платеж от 15% до 30% от стоимости и обязательно страхование: где-то только земельного участка, а в некоторых финансовых учреждениях еще и заемщика. Единственный банк, который предоставляет ипотеку с нулевым взносом – Россельхозбанк.

Далее составляется стандартный договор купли-продажи, состоящий из преамбулы, предмета договора, цены и расчетов, прав и обязательств, а также реквизитов сторон. Проводится обязательное страхование объекта. А кроме этого, отдельно составляется договор с банком, согласно которому владение переходит к банку до момента полного погашения ипотеки. Копия договора остается у банка и у заемщика.

Важно! Форма договора земельной ипотеки отличается от формы обычного кредитования. Важно обратить внимание на то, что заемщик имеет полное право застройки на обозначенной территории, поэтому нужно узнать четкие сроки возможности начала строительства и зафиксировать их письменно в присутствии нотариуса.

Кроме этого, ипотечный займ не может быть оформлен на часть земли. Все постройки неотделимы от земли, поэтому банк может распоряжаться ими по-своему усмотрению. Но реализовано это право может быть только с согласия заемщика.

Условия получения ипотеки в Сбербанке

Банк дает заем на срок до 30 лет под постройку или покупку участка, дома или дачи. Минимальный первоначальный взнос – 25%. Максимальная сумма займа оговаривается индивидуально, но должна составлять не более 75% стоимости залога.

Процентная ставка 13% — для обладателей зарплатных карт и выше, в зависимости от различных условий. Страхование и предоставление справок о доходах считаются обязательным. Возможно участие созаемщиков, тогда доходы суммируются. Возраст заемщика должен составлять не менее 21 года и не более 75 лет на момент окончания ипотеки.

Условия получения ипотеки в Россельхозбанке

Здесь действует несколько программ кредитования. Целевая ипотека – наиболее выгодный вариант, но размер кредита ограничен 20 миллионами рублей. Минимальная сумма – 100 ты. руб.

Займ выдается без подтверждения доходов до 30 лет. Процентная ставка зависит от первоначального взноса и суммы займа – от 13,5% до 16%. Если заемщик отказывается от договора страхования сумма увеличивается на 3,5% годовых. Комиссия за выдачу в этом банке не взымается, а при оплате зарплатной картой предоставляется скидка, в 0,5% от базовой ставки.

Условия получения ипотеки в ВТБ 24

На сегодняшний день этот банк прекратил выдачу ипотек под залог земли. В индивидуальном порядке может быть предоставлен займ по программе «Покупка нового жилья». Сумма кредита может быть от 1,5 до 90 млн. руб.

Ставка различная для постоянных и новых клиентов. Для первых она составляет 13,5%, для вторых — 14%. Срок выдачи денег – до 30 лет. Первоначальный взнос варьируется в зависимости от месторасположения участка земли и составляет от 20% до 30% стоимости. При отказе от страхования банк увеличивает ставку на 1%.

Условия получения ипотеки в Банке Санкт-Петербург

Это учреждение кредитует на срок до 15 лет, максимальная сумма займа составляет 10 млн. руб, а минимальный первый взнос – 30%. Ставка годовых варьируется от 16% до 17,5%, в зависимости от валюты кредитования. Тут обязательно наличие полисов страхования: личного, имущественного и титульного. В случае отказа процентная ставка может вырасти на 2,5%.

Выводы

Наиболее выгодными банками для получения ипотеки – являются Сбербанк и Россельхозбанк. Они предоставляют четкие прозрачные требования, максимальный срок кредитования и минимальные ставки. Только в Россельхозбанке есть возможность приобретения по данной программе сельскохозяйственной земли и не нужна справка о доходах, что упрощает процесс покупки для фермеров и предпринимателей. Любой банк охотнее пойдет по сделку, если в залог Вы сможете оставить и часть другого имущества – например квартиру.

Оформление любой ипотеки — достаточно трудоемкий процесс, и земельная — тоже не исключение. Однако при подкованности знаниями, соблюдении правил, требований банка и советов специалистов все пройдет быстро и гладко.

Особенности ипотеки на земельный участок

Большинство жителей России желают иметь дом за городом, но зачастую не хватает денежных средств на приобретение земельного участка. Помощью для покупки земли является ипотека на земельный участок. О том, каковы особенности ипотеки земельных участков, будет рассказано в данной статье.

Предоставляется ли ипотека на земельные участки, правовое регулирование, особенности

Законодательство РФ позволяет гражданам брать ипотечный кредит на землю. При получении такого займа предметом залога будет являться сам ЗУ. Тем не менее есть некоторые категории земельных наделов, которые нельзя взять в ипотеку. К ним относят те участки, на которых невозможно организовать индивидуальную жилищную застройку. Например, муниципальные земли, а также государственная собственность. Не даются в ипотеку ЗУ, которые считаются заповедными, относятся к лесным массивам и паркам, и т. п. Кроме того, не выдаются займы на ЗУ, которые размером не превышают шесть соток или же земли более пятидесяти соток.

Обычно ипотеку дают на ЗУ, которые будут использоваться для постройки дома или здания для подсобного хозяйства. Сложнее получить заем на землю, которая предназначена для промназначения или же под сельскохозяйственные цели.

Условия предоставления кредита на покупку земли

Решение о возможности приобретения земельного участка в ипотеку предоставляется банком, в котором берется кредит. Сам же банк и определяет условия, на основании которых будущим собственникам земли выдается ссуда . Обычно они таковы:

  • наличие стабильного дохода получателя займа у банка;
  • гражданство РФ;
  • совершеннолетие заемщика;
  • стабильное трудоустройство гражданина;
  • возможность осуществлять выплаты по кредитованию (обеспеченность).

Если гражданин решил взять ЗУ в ипотеку, то ему следует понимать, что процентная ставка на приобретение земли без строения обычно превышает проценты по другим видам кредитования. Именно поэтому условия получения ипотеки на приобретение ЗУ несколько выше, чем на получение кредита на готовый дом.

Важным условием получения займа на покупку земель под дом является хорошая кредитная история заемщика.

Требования к объекту залога

Помимо требований для заемщика, есть и условия к самому недвижимому имуществу. Например, земельный участок не выдается в ипотеку, если он не относится к ЗУ, входящим в населенные пункты. Это условие действует в том случае, если ЗУ предназначено под индивидуальную жилищную собственность.

При обращении в банк с просьбой получения ипотечного кредитования на ЗУ важно, чтобы земля была не дальше ста километров от города. Некоторые банки устанавливают расстояние до города в 30 километров.

Желательно, чтобы к приобретаемому ЗУ была проведена дорога, и добраться туда можно было в любое время года. Если транспортная развязка у приобретаемого ЗУ хорошая, то это будет являться большим преимуществом при приобретении недвижимого имущества.

Порядок получения займа: алгоритм действий, документы

Для того чтобы получить ипотечное кредитование на приобретение земельного участка, следует выполнить определенный порядок действий:

  1. Обращение в банк, выяснение условий получения кредита.
  2. Сбор документации, необходимой для оформления ипотечного кредита.
  3. Одобрение банком информации, которая предоставлена для того, чтобы получить ипотеку.
  4. Оценивание участка/ долевой части (кадастровая и рыночная стоимость земли).
  5. Вынесение банком решения о возможности выдачи ипотечного кредита на такой тип земельного участка в соответствии с показателями, установленными законодательством (местоположение, размер земли и т. д.).
  6. Определение банком размера ставки на ипотечное кредитование.
  7. Расчет банком размера ежемесячных кредитных платежей для заемщика.
  8. Получение денежных средств на приобретение ЗУ.

Таким образом, выдавать документы на ипотеку несложно. Этот процесс осложняется лишь требованиями, применяющимся в адрес заемщика.

Важно! Как правило, покупка земельного участка осложняется тем, что проценты по ипотеке довольно-таки высоки для большинства граждан. Государство заботится о гражданах России, предоставляя возможность молодым семьям оформить кредит на земельный участок, на котором они могут построить свое жилище, по сниженной ставке. Многие банки поддерживают государственную политику и предоставляют молодым семьям договор ипотеки земельного участка, в котором указана минимальная ставка по ежемесячным выплатам.

Вторым шагом для оформления кредитования является сбор документации. Обычно собирается документация, которая содержит сведения о самом заемщике, а также бумаги на сам приобретаемый ЗУ. К документам, которые необходимо предоставить при желании получить кредит на ЗУ, относятся:

  • паспорт заемщика СНТ, который должен являться гражданином России;
  • заверенная нотариусом копия документа, который подтверждает, что право предыдущего собственника на недвижимое имущество оформлено в российской земельной системе;
  • оригинал выписки об участке из кадастровой организации;
  • выписка ЕГРЮЛ на земельный надел;
  • справки с рабочего места, которые подтверждают трудовую деятельность заемщика на протяжении определенного банком срока;
  • документация об уровне доходов заемщика;
  • иные документы.

Вся документация передает в аналитический отдел банка, где принимается решение об одобрении ипотечного кредита. Обычно рассматривается кредит от трех до пяти дней.

После одобрения кредита на землю ИЖС обеими сторонами в оговоренный день подписывается договор, после чего банк выдает денежные средства заемщику.

После подписания договора будущему собственнику земли остается оформить купленный земельный надел как свою личную собственность.

Специфика договора, содержание (образец)

Содержание договора на ипотеку имеет свои особенности, о которых следует знать. К примеру, получатель ипотеки вправе строить здания на своем земельном наделе по собственному желанию. Это значит, что при желании построить здание на ЗУ, заемщик не должен оповещать об этом банк и просить его одобрения таких действий.

Форма договора также имеет свои особенности. Например, заемщику важно обращать внимание на то, все ли условия получения ипотеки зафиксированы в документации о заключении ипотечного договора.

Договор обязательно должен быть оформлен в письменной форме. Кроме того, необходимо заверение нотариуса договора об оказании ипотечных услуг.

Получение ипотеки на землю обязательно должно быть зафиксировано, такое требование устанавливает законодательная система России.

Важно! При заключении договорных обязательств следует тщательного и детально исследовать и оговорить все сведения о получаемом ЗУ, его кадастровые данные, условия осуществления платежей по ипотечному кредитованию, размер ЗУ и платежа по ИК.

Залоговое обеспечение ипотеки

Важным условием получения кредита на приобретение земельной собственности является предоставление залога банку. В виде залога может выступить недвижимое имущество, автомобиль и иная ценная собственность заемщика. Обычно же залог на получении ипотечного кредита представлен в виде самого земельного участка, который приобретается получателем кредита.

Перечень банков с предложением ипотеки на приобретение земли

Согласно правовому соглашению банковская система Российской Федерации дает гражданам возможность приобрести земельную собственность на ипотечных условиях. Многие банки России позволяют приобретать землю в кредит тем гражданам, которые являются их партнерами.

Тенденция развития ипотечного кредитования показывает, что почти у всех банков одинаковые условия на оформление кредита. Обычно денежные средства, которые нужно потратить на покупку земельных участков, составляют от двухсот тысяч рублей до сорока миллионов рублей. Стоимость ежемесячных выплат зависит от того, сколько стоит пятая часть ЗУ. Проценты на ипотеку достаточно высоки: от десяти до семнадцати процентов в год.

Некоторые банки разрешают осуществить первый взнос посредством материнского капитала.

Если ипотека на долгосрочную перспективу не выдается банком, то граждане могут взять обычный потребительский кредит или же нецелевую ипотеку. Проблемой в данном случае является то, что срок на осуществление выплат за приобретенную собственность значительно сокращается, а, следовательно, растет и размер ежемесячных платежей по кредиту.

Российская банковская система, которая способна предоставить условия гражданам для покупки земли, представлена рядом банков, поддерживающих ипотечное кредитование. У них имеются различные условия приобретения недвижимого имущества. В то же время есть и перечень сходств в требованиях к заемщикам и самим ЗУ.

Для сравнения проанализированы ипотечные системы двух банков России: Сбербанка и Россельхозбанка.

Банк Цели ипотеки Преимущества Условия
Сбербанк — покупка или строительство земель под дачные участки;

— приобретение земельной собственности;

— строительство дома за городом

— невысокая ставка;

— кредитная карта с рядом преимуществ;

— выгодные условия для партнеров банка (например, снижение процентной ставки при получении заработной платы на карту Сбербанка);

— отсутствие комиссионных сборов со стороны банка (подоходный налог не взимается)

— ставка от двенадцати процентов;

— сумма ипотеки от трехсот тысяч рублей;

— продолжительность выплат по ипотечному кредитованию – до тридцати лет;

— возраст лица, получающего кредит, – от двадцати одного года;

— последний взнос гражданином должен быть внесен до наступления его семидесятипятилетия;

— не менее одного года стажа на основном рабочем месте за последние пять лет (это условие не касается партнеров банка, т. е. лиц, которые пользуются картой Сбербанк);

— не более трех созаемщиков

Россельхозбанк — покупка земельных участков;

— приобретение жилья с земельным наделом

— подтвердить доходы гражданина можно посредством банковской формы;

— можно погасить ипотеку до истечения установленных сроков;

— отсутствие комиссионных сборов со стороны банка

— длительность ипотеки до тридцати лет;

— размер кредита от ста тысяч рублей;

— ставка по ипотеке от двенадцати процентов;

— возраст заемщика составляет от двадцати одного года до шестидесяти пяти лет;

— мужчины до двадцати семи лет подают заявление на ипотеку при наличии военного билета или приписного свидетельства;

— оформление ипотеки до трех заемщиков

В таблице видно, что в большинстве условия приобретения ЗУ совпадают. Разница обычно заключается в сумме, которую способен предоставить гражданам банк, в процентной ставку по ипотеке (что чаще всего привлекает заемщиков), а также в требованиях к самому получателю кредита.

Подводные камни

При осуществлении желания приобрести земельный участок под личные цели, гражданин должен знать, что у процедуры получения ссуды на приобретение земли есть ряд подводных камней.

Например, при обращении в банк заявитель должен понимать, что его доход при покупке ЗУ должен быть выше, чем если бы он приобретал квартиру.

Чаще всего срок на осуществление выплат по ипотеке составляет от десяти до тридцати лет. Обычно этого срока достаточно, чтобы граждане могли осуществлять выплаты за приобретенную землю.

При обращении в банк за ипотечным кредитом гражданину следует учитывать, что он обязан выплатить от двадцати процентов от стоимости земли. Зачастую банки требуют от заемщика предоставления залога, в виде которого выступает недвижимое имущество собственника. Банк берет залог для того, чтобы обезопасить себя от невозврата заемщиком денежных средств.

Приобретение земельного участка – довольно-таки сложная задача, ведь оценить землю гораздо сложнее, чем квартиру. Финансовые учреждения признают, что ЗУ являются низколиквидным активом. Оценить ценность земельного надела достаточно сложно, как и сложно оценить уровень дохода, который способна эта земля предоставить. Сделка, которая на данный момент показалась собственнику очень выгодной, через несколько лет может значительно обесцениться. Таким образом, покупка земли должна осуществляться крайне внимательно во избежание проблем, которые могут возникнуть впоследствии у собственника недвижимого имущества.

Приобретение ЗУ в ипотеку является довольно удобным способом приобретения недвижимой собственности. В то же время приобрести землю в ипотеку недостаточно выгодно, ведь собственнику придется выплачивать ежемесячно деньги по повышенной ставке.

В кредит можно приобрести и земельные участки под сельскохозяйственные цели, и земли под строительство жилья, и наделы под дачи. Важно, чтобы собственник осознавал то, что приобретенный земельный участок должен окупить те проценты по ипотечному кредитованию, которые он выплатил по прошествии нескольких лет. При этом неважно, в каком эквиваленте отражается выгода – в денежном или моральном.

Самое главное для заемщика при оформлении ипотечного кредита на приобретение ЗУ – правильно оценить стоимость приобретаемой земли и внимательно изучить условия договора, заключенного с банком. Изучение земли и документов на всех этапах обеспечат безопасное приобретение земель.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: