Проблемы приватизации земельных участков физическими лицами. Статьи по предмету Земельное право

Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Различными нормативными актами гражданам предоставляется возможность заниматься приватизацией различных территорий, то есть переоформлением государственного имущества в частную собственность.

На практике для того, чтобы получить собственный надел, нужно преодолеть достаточно большое количество препятствий, предусмотренных действующим законодательством и особенностями каждой отдельной ситуации.

В связи с этим лучше заранее подготовиться и разобраться в том, какие могут встречаться проблемы приватизации земельных участков и что можно сделать, чтобы от них избавиться.

Неоднозначность законов

Процедура приватизации различных государственных территорий собственниками различной недвижимости, находящейся на них, отличается множеством своих особенностей. В частности, в статье 35 Земельного кодекса, а также в статье 273 Гражданского кодекса говорится о том, что в обязательном порядке должен соблюдаться принцип единства распоряжения наделов, а также различных объектов недвижимого имущества, которое на них находится.

В соответствии с указанным принципом предусматривается предоставление владельцам такого имущества преимущественного права на выкуп земельного участка без необходимости проведения каких-либо торгов или открытых аукционов.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривается возможность предоставления гражданам прав на бессрочную эксплуатацию земельного участка, а также наследуемое пожизненное распоряжение территорией, однако на сегодняшний день подобная передача имущества не практикуется. Несмотря на то, что характер правопреемства в процессе наследования является довольно универсальным, за новым лицом не может признаваться право бессрочного пользования.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В соответствии с нормами, указанными в статье 3 Закона «О введении в силу Земельного кодекса» предусматривается возможность переоформления как пожизненного, так и постоянного владения на право собственности.

В частности, лицам, имеющим в своем фактическом распоряжении земельные участки, на которых находится какая-либо недвижимость, купленная до вступления в силу Земельного кодекса, но которые не были корректно зарегистрированы и оформлены, предоставляется возможность бесплатного получения права собственности на такое имущество.

В соответствии с пунктом 9 данной статьи государственные акты, свидетельства и прочие бумаги, которые подтверждают наличие у заинтересованного лица права на земельный участок, имеют такую же юридическую силу, как и у тех документов, которые выдавались до того момента, как был введен в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав…».

Процедура регистрации прав собственности в данном случае осуществляется в соответствии со статьей 25.2 этого закона, а принятие решений о предоставлении территорий в частную собственность граждан не предусматривается.

Несмотря на то, что был принят упрощенный порядок переоформления права владения земельными участками, правоприменительная практика показала, что эта процедура может отличаться массой своих сложностей.

В преимущественном большинстве случаев оформить какую-либо территорию в частную собственность хотят не первоприобретатели участков, а лица, являющиеся их наследниками. Ими подаются исковые заявления с требованием об устранении правовой неопределенности, присутствующей в текущем юридическом статусе земельного участка, с последующим включением его в перечень наследуемого имущества.

В частности, к примеру, постановление Хабаровского краевого суда, вынесенное 2 февраля 2021 года, закрепляет за наследником право собственности на территорию.

В данном случае суд отталкивался от того, что на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР, вынесенного 26 августа 2021 года, отвод гражданами земельных участков осуществляется в бессрочное пользование, а гражданин, который занимался постройкой дома, являясь первозастройщиком земельного участка, мог получит его исключительно в бессрочное пользование. Какие-либо аргументы о том, что заинтересованное лицо распоряжается данной территорией не на правах бессрочного пользования, был проигнорирован.

При приватизации земельных участков нередко заинтересованные лица сталкиваются с проблемами по той причине, что на их территории находятся так называемые «красные линии». Такими линиями обозначаются какие-либо планируемые или уже существующие границы территорий общего пользования.

Проблемы процедуры приватизации земельных участков

В соответствии с нормами Земельного кодекса первоочередное право на приватизацию земельных участков или же получение территории на правах аренды предоставляется физическим и юридическим лицам, которые владеют какой-либо недвижимостью, расположенной на указанной территории. Если же здание находится во владении нескольких лиц, они имеют право на то, чтобы приобрести земельный участок в общую долевую собственность или же на правах аренды с множественность лиц.

Данная норма вызывает вопросы, связанные с тем, есть ли у одного из собственников возможность подавать обращение в уполномоченный орган с требованием о предоставлении ему определенной части территории или же процедура приватизации может проводиться только всеми гражданами вместе. Если бы указанная норма была сформулирована так, что владельцы приобретают земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, итоговое решение было бы намного очевиднее.

В соответствии с нормами статьи 27 Федерального закона «О кадастре» можно выделить три ключевых критерия, по которым гражданам могут отказать в оформлении территории на кадастровый учет. В первую очередь, земельный участок должен причисляться к определенному населенному пункту. Во-вторых, у него должен присутствовать собственный вход, то есть к земельному участку должен присутствовать доступ в виде проезда или прохода от других территорий общего пользования.

Помимо этого, земля должна соответствовать тем требованиям, которые прописаны в действующем законодательстве.

В соответствии с установленными нормами предельные размеры земельных участков непосредственно зависят от того, к какой категории относится земля и какой она имеет вид разрешенного пользования. При этом по закону можно сделать вывод о том, что все собственники здания, расположенного на территории определенного участка, могут только совместно обращаться с заявлением, вне зависимости от того, является ли территория делимой. В судебной практике встречается множество вопросов касательно делимости земельного участка и соблюдения установленного порядка обращения.

Образец заявления о приватизации земельного участка

Для земель сельхозназначения

В соответствии с нормами, указанными в статье 9 Конституции, земли и прочие природные ресурсы должны использоваться и охраняться на территории России как основа жизнедеятельности народов, которые на ней проживают. При этом, как отметил Конституционный суд, земля представляет собой естественное богатство и является всенародной ценностью.

В связи с этим в действующем законодательстве устанавливается приоритет за обеспечением сохранности особо ценных земельных участков и, в частности, это касается территорий, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В связи с этим одним из ключевых принципов земельного оборота является сохранение целевого предназначения таких территорий. Особенное внимание в данном случае уделяется сельскохозяйственным угодьям, то есть пастбищам, пашням, сенокосам и прочему.

До 2021 года в законодательстве присутствовала исключительно государственная собственность на земельные участки, когда все территории принадлежали совхозам и колхозам. Процедура приватизации земель началась после принятия Земельного кодекса, в соответствии с которым начали образовываться фермерские хозяйства.

Ключевая проблема, с которой сталкиваются различные сельскохозяйственные предприятия в плане приватизации территорий, заключается в том, что зачастую на это просто нет требуемых денежных средств, а сама по себе процедура приобретения участков в частную собственность является неэффективной. Довольно часто стоимость переоформления права собственности на участок существенно превышает рыночную стоимость земли.

Проект изменений, внесенных в Гражданский кодекс, который рассматривается на сегодняшний день в Государственной думе, предусматривает возможность расширения круга ограниченных имущественных прав на земельные участки.

Альтернативой в данном случае могла бы стать покупка права постоянного землевладения для таких территорий, так как, с одной стороны, это позволит сократить издержки, а с другой – предоставить правоотношениям, связанным с эксплуатацией территорий, стабильный характер. В связи с этим с позиции действующего законодателя вполне логично было бы продлить срок, предусмотренный для переоформления.

Если территория, предназначенная для ведения сельскохозяйственной деятельности, будет переведена в какую-либо другую категорию вопреки действующему законодательству, лицо, которое получил такой участок, должно будет полностью компенсировать убытки, связанные с отменой подобного решения.

Рейдерство

Даже после того, как гражданин получает определенный земельный участок в частную собственность, он может стать жертвой рейдерских атак. В данном случае ситуации стоит рассматривать на одном из примеров.

Группа предпринимателей сформировала собственное садовое товарищество и приватизировала под него определенную территорию. В процессе оформления регистрационных документов могут соблюдаться установленные правила, но достаточно допустить несколько незначительных ошибок, которые в итоге могут обернуться серьезными неприятностями.

Рейдеры, находясь в сговоре с администрацией сельсовета получают доступ к уставной документации данного предприятия и узнают всю необходимую информацию, после чего подают исковое заявление в суд с требованием о признании регистрационных действий по отношению к данному товариществу недействительными, мотивируя это тем, что документация заполнена с ошибками.

После этого, используя свои связи в государственных органах, рейдеры получают данное товарищество вместе с земельным участком.

На практике существует огромнейшее количество вариантов, доступных рейдерам для того, чтобы отбирать землю у частных владельцев, и поэтому рекомендуется пользоваться услугами квалифицированных юристов, напрямую сотрудничающих с руководителями земельных отделов.

Какие еще могут возникнуть трудности

В первую очередь, стоит изучить ключевые нормативно-правовые акты, которыми регулируется процедура приватизации земельных участков. В частности, это касается Земельного кодекса, а также Федеральных законов №137 и №178, выпущенных 25 октября 2021 и 21 декабря 2021 года соответственно.

Все данные, которые требуются для оформления приватизации, присутствуют в указанных нормативных актах. При этом стоит отметить тот факт, что по статистике Росреестра каждый год увеличивается общее количество граждан, которые обращаются в государственные органы для реализации своих прав касательно земельных участков.

Нужно правильно понимать, что подобный ажиотаж создает длительные очереди в регистрационных органах, что приводит в конечном итоге к появлению большого количества мошенников. В данном случае злоумышленники предлагают выступить в качестве посредника в процессе оформления приватизации и провести все необходимые действия без очереди за определенное вознаграждение, вследствие чего гражданин оплачивает указанную сумму, но обещанной услуги не получает.

Чтобы выйти из такой ситуации, в Росреестре было принято решение ввести систему электронной подачи заявлений на приватизацию. В данном случае стоит отдельно изучить различные сложности, связанные с оформлением приватизации касательно купленных земель, находящихся в составе общего земельного надела или же купленных паевых участков.

Ключевая проблема в данном случае заключается в том, что кадастровый номер присваивается только всей территории, в то время как границы паевых участков являются условными и не регистрируются в Росреестре.

Владельцы общих земельных наделов или же пайщики обязательно должны провести процедуру межевания своих участков в пределах доли, расположенной в составе общего надела.

Определение границ в таких ситуациях довольно затруднительно, и попытки межевания часто приводят к судебным разбирательствам, которые существенно затягивают процедуру приватизации.

Со времен проведения земельной реформы 2021 года и передачи части земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам прошло уже более двух десятков лет. В то время как земельное законодательство заметно стройнеет и совершенствуется в теории, судебных споров по вопросам его применения с каждым годом становится все больше на практике. Такие споры условно можно разделить на две группы: с участием публично-правового элемента (например, в качестве собственника земельного участка, на котором находится здание) и без участия такового (чаще всего споры между физическими и юридическими лицами о порядке пользования и о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

Предлагаем рассмотреть некоторые актуальные проблемы практики применения земельного законодательства и возможные варианты их решения.

Проблема № 1

Не согласован порядок пользования земельным участком

Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).

Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.

К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.

Как показывает судебная практика, даже если новый собственник объекта недвижимости не был поставлен в известность о сложившемся порядке пользования земельным участком, требования об установлении нового порядка могут быть рассмотрены как посягательство на права собственника земельного участка и суды зачастую оставляют их без удовлетворения (определение ВС РФ от 28.12.2015 № 306-ЭС15−16 430 по делу № А12−45 548/2014, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 18.08.2015 по делу № 33−7863/2015).

А ведь разрешить такую проблему можно было и во внесудебном порядке, заблаговременно заключив соглашение о порядке пользования земельным участком. Важно, чтобы одной из сторон указанного соглашения выступал собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Проблема № 2

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

В пункте 3 статьи 39.4. ЗК РФ указано, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются статьями 65 и 66 ЗК РФ, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Такие правоотношения относятся к сфере публичных, поскольку одной из сторон являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевая проблема таких правоотношений заключается в том, что нередко кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную цену. В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ) от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением или с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Положения указанного пункта содержат исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Однако на практике снизить кадастровую стоимость земельного участка возможно в том случае, если ее размер превышает рыночную стоимость участка. Желательно, чтобы такие обстоятельства были подтверждены заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка (определение ВС РФ от 21.09.2015 по делу № 51-АПГ15−22, определение ВС РФ от 29.07.2015 № 46-АПГ15−11).

Помимо судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости земельного участка законодатель предусмотрел также возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных управлениях Росреестра. Необходимо отметить, что соблюдение такого порядка не является обязательным.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, такая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, даже если кадастровая стоимость в итоге будет снижена, затраченное предпринимателем время может стать катастрофой для бизнеса. Для того, чтобы решить проблему с наименьшими потерями, рекомендуем заранее позаботиться о надлежащих доказательствах действительной рыночной стоимости земельного участка, а также об экспертной организации, которая сможет организовать проведение судебной экспертизы.

Проблема № 3

Строительство объектов недвижимости до надлежащего оформления прав на земельный участок

В силу статьи 222 ГК РФ здание, строение или сооружение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.

Указанные объекты подлежат сносу силами и средствами застройщика и за его счет. Исключения, установленные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривают ряд условий, при совокупном соблюдении которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности на объект возможно лишь за лицом, обладающим вещными правами на земельный участок.

В отсутствие названного условия, даже если застройщику удалось каким-то образом зарегистрировать право собственности в Росреестре, объект не перестанет являться самовольной постройкой. Такая регистрация не повлечет каких-либо правовых последствий как для застройщика, так и для третьих лиц. Решение суда о признании постройки самовольной и о понуждении к ее сносу будет являться документом-основанием, устанавливающим отсутствие прав у застройщика на возведенный объект недвижимости. Копия такого решения направляется в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи в Росреестр (пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичный вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Апелляционном определении ВС РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16−12.

Во избежание вышеуказанных проблем рекомендуем прежде чем возводить многоэтажное здание на земельном участке и вкладывать в строительство все нажитое честным трудом, позаботиться о надлежащем оформлении прав на планируемый к застройке земельный участок.

Проблема № 4

Сервитут и проблемы его «невостребованности»

Переход права собственности или права аренды на землю посредством совершения сделок купли-продажи и аренды соответственно являются наиболее востребованными, поскольку в большей степени удовлетворяют экономическим интересам обеих сторон сделки, чем при сервитуте. Покупатель выплачивает соразмерную стоимости земельного участка цену и получает полное господство над земельным участком, а арендатор вносит арендные платежи и может на установленный договором срок владеть и пользоваться землей. Продавец и арендодатель со своей стороны также получают встречное предоставление, в размере и порядке, установленном договором. Это удобно и понятно.

Однако на практике сервитуты все же работают, конечно, если установлены в соответствии с требованиями закона. А вот на этом этапе и могут возникнуть сложности.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) закреплено в статье 23 ЗК РФ. Сервитут устанавливается в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В силу статьи 274 ГК РФ право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названная норма направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Лица, которым земельный участок был передан на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования также вправе требовать установления сервитута (пункт 4 статьи 274 ГК РФ). По требованию иных лиц сервитут может быть установлен, если такое право закреплено федеральным законом.

Нередко с требованием об установлении сервитута обращаются арендаторы земельных участков. Причем в отдельных случаях арендаторы подают негаторные иски, мотивируя свои требования невозможностью пользоваться арендованным земельных участком без установления сервитута и основывая их на статье 304 ГК РФ.

Положения указанной статьи предоставляют право собственнику недвижимой вещи требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По вопросам применения данной нормы Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что обратиться с такими требованиями вправе, в том числе, арендатор земельного участка. Такой вывод сделан в определении ВС РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15−16 638, № А35−8277/2014 и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.

Однако закон не предусматривает право арендатора заявлять требования об установлении сервитута. Показательным примером предположительного результата рассмотрения требований арендатора об установлении сервитута является определение ВС РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14−7676 по делу № А53−22 912/2013. Отказ в удовлетворении исковых требований арендатора Верховный Суд Российской Федерации мотивировал неверным толкованием статьи ГК РФ и недопустимостью применения положений статьи 304 ГК РФ с целью предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подмены, таким образом, иска о сервитуте.

Установление сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Таким образом, для установления сервитута необходимо доказать наличие оснований для его установления (невозможность использования земельного участка без получения права ограниченного пользования другим земельным участком). В судебном порядке такие обстоятельства могут быть подтверждены, в частности, заключением экспертизы. Также спорным является вопрос о соразмерности платы за ограниченное пользование чужим земельным участком.

При таких обстоятельствах сервитут едва ли может заменить собой правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи и аренды. Однако в отдельных случаях установление сервитута не просто целесообразно, а необходимо.

Любая правовая проблема, в том числе в сфере земельных правоотношений, требует глубокого и детального анализа. Автор статьи считает необходимым донести до читателя, что ни один общий совет не разрешит его частной проблемы по существу. Вместе с тем освещенные вопросы, возможно, подтолкнут кого-то достать свои земельные проблемы из «долгого ящика» и приступить к их немедленному разрешению.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: