Продать квартиру без согласия прописанных в ней людей — можно

Как продать квартиру с прописанным человеком выгодно и законно

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком — распространенный вопрос. При продаже недвижимости, в которой зарегистрированы люди, собственнику придется столкнуться с рядом трудностей.

Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на стоимости жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.

Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки.

Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, поможет принять взвешенное решение.

Законодательная база

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение.

Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.

Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами.

Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами.

В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Принудительное снятие с регистрации

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире?

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают.

Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Кого можно выписать из квартиры законно?

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Бывшие супруги и члены их семьи

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, лишенные прав на ребенка

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Несовершеннолетние

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе.

Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце.

Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене владельца объекта недвижимости.

Порядок выписки

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление.

Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

Можно ли продать дом с прописанным человеком?

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.

На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Право собственности

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

Завещательный отказ

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам.

По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Приватизация

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей.

Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Участие в жилищных кооперативах

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

Рента

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Брачный договор

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Дети до 18 лет

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

Порядок продажи

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком?

Как продать квартиру с прописанными людьми? Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

Варианты продажи квартиры собственником

  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
  • продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
  • утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене.

Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Продажа по доверенности

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости. Он предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Согласие прописанных лиц

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки.

Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу. 

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Как продать квартиру с прописанным человеком — оформление договора

Как продать дом с прописанным человеком?

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

Для квартиры с обременением

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

  • ордер на квартиру;
  • документ о приватизации;
  • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
  • брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Несовершеннолетние

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи

Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

Собственность

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

Регистрация

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Возможные риски и правовые последствия

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком?

Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Риски покупателя

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

  • важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
  • не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке.

При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств. 

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают.

Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Риски продавца

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована.

Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

20 Фев 2017      kasjanenko         305      

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.

Основные моменты

Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.

Определения

Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.

Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.

Кто может быть зарегистрирован по адресу?

В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.

Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.

В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.

Правовые аспекты

Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны.

А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.

Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.

Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.

Как продать квартиру с прописанным человеком

При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.

Принудительная выписка

Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.

При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.

Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.

Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:

  • Прописанный проживает по другому адресу.
  • У него есть другая жилплощадь.
  • Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
  • Или переехал на работу в другой город на длительный срок.

То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.

Порядок снятия с регистрации

Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.

Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.

Кто не подлежит выписке?

После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:

  • Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
  • Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
  • Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
  • Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
  • Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
  • Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
  • Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.

Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.

В самом договоре важно указать:

  • Данные сторон сделки.
  • Подробные характеристики квартиры.
  • Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
  • Стоимость жилья и способ передачи денег.
  • Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.

Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.

Риски продажи квартиры с обременением

Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных

К сожалению, в жизни и юридической практике довольно часто возникают ситуации когда собственник квартиры решает ее продать, а зарегистрированные в ней жильцы с этим не соглашаются. Если придти к консенсусу не удается, возникает закономерный вопрос — а можно ли продать квартиру без согласия прописанных?

Однозначного ответа на этот вопрос не может дать ни один юрист. Законодательство России в этом случае имеет правовую коллизию. С одной стороны, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, например в соответствии со статьей 304 ГК РФ, собственник жилья имеет полное право распорядится им по своему усмотрению и для этого ему не требуется ничье согласие. С другой стороны, в том же Гражданском кодексе РФ, а так же Жилищном кодексе РФ и, даже, в Конституции Российской Федерации определено право любого гражданина на пользование жилым помещением. Что означает однозначно, что у любого человека должно быть жилье и регистрация, в соответствии с законодательством РФ. Вот и получается, что продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов можно, а вот выписать из нее этих жильцов уже гораздо труднее. Ведь в соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ, переход права собственности на квартиру к другому собственнику не служит веским основанием для прекращения права пользования квартирой зарегистрированными там членами семьи бывшего собственника, например его бывшим супругом или супругой и детьми.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Следующая категория лиц, с которой может столкнуться покупатель такой квартиры — это граждане, которым право на пользование помещением предоставлено по завещанию или по договору ренты. И в том, и в другом случае такое право является приоритетным в глазах закона. Поэтому, покупая квартиру с такими жильцами нужно быть сразу готовым к тому, что придется жить с ними вместе. И так же затруднительно будет отменить регистрацию и выселить тех жильцов, которые являются недееспособными в силу физических или психических причин. Закон охраняет таких лиц и предоставляет им социальные гарантии. В связи с этим новому собственнику жилья придется иметь дело в суде не только с самими жильцами, но и с их законными представителями, в роли которых зачастую выступают социальные государственные службы.

Итак, подводя итог, можно выделить таких граждан, при наличии регистрации которых в квартире, ее точно не стоит покупать:
— Несовершеннолетние дети;
— Лица, отказавшиеся от приватизации этой квартиры;
— Лица, имеющие право на пожизненное пользование жильем по условиям завещания или договора ренты;
— Недееспособные лица.

Остальные категории жильцов, прописанных в квартире, выставленной на продажу, можно попытаться выселить в судебном порядке. Закон предоставляет для этого немало возможностей. В частности можно доказать в суде, что у человека есть другое жилье, что он не принимает участия в содержании и обслуживании квартиры ( попросту не платит за коммунальные услуги) или что его совместное проживание создает угрозу детям, проживающим в квартире и другим жильцам. Однако для доказывания всех этих обстоятельств может понадобится много времени и сил.

Исходя из всего вышесказанного, отвечая на вопрос — можно ли продать квартиру без согласия прописанных? Можно смело ответить — можно, но не нужно! Гораздо более рациональным подходом будет самостоятельно решить проблемы связанные с другими жильцами квартиры, путем переговоров или обращения в суд. Ведь для первоначального владельца процедура выселения может оказаться гораздо более простой и менее затратной, чем для потенциального покупателя. К тому же, отсутствие на квартире обременения в виде жильцов положительно скажется на ее цене.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Как выписать из квартиры без согласия 

 Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)

О возможности продать квартиру с прописанным человеком без его согласия

Неоднозначным является ответ на вопрос, можно ли законно продать квартиру с прописанным человеком без его согласия. Все зависит от правового статуса лица, то есть является ли оно собственником. Если лицо является одним из владельцев, то по закону нельзя продать квартиру без его согласия. Такая сделка будет считаться недействительной, и ее можно легко оспорить через судебный орган. Стоит знать, когда нужно разрешение от прописанного гражданина, а когда можно обойтись без него. Рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным человеком.

О правовом статусе

Перед тем как решать вопрос, можно ли сейчас продать квартиру без согласия лиц, прописанных там, нужно определить их правовой статус. При совершении сделки купли-продажи проводится проверка на чистоту квартиры. Речь идет о наличии обременений, которые бывают официальными и скрытыми. К первым относятся арест или залог, которые мешают совершить продажу недвижимости. А наличие прописанного лица считается скрытым обременением, которое способно помешать сделке.

Прописка может иметь следующий характер.

  1. Постоянная. Регистрация по месту жительства позволяет находиться в квартире на протяжении неограниченного срока. Данный вид оформляется на территории своей собственности или у близких родственников, которые не против сожительства. Данный вариант должен быть у каждого человека, если не хочется столкнуться с социальными ограничениями.
  2. Временная. Эта регистрация делается по месту пребывания и не дает человеку прав на имущество. Оформляется в случае временного переезда в другой город, когда период нахождения гражданина РФ составляет более 90 дней. Данный вариант служит уведомлением для миграционного органа о том, где сейчас находится человек.

Продажа квартиры с прописанным человеком, имеющим временную регистрацию, не вызывает проблем. Владелец имеет право реализовывать свое имущество, а временные жители не могут препятствовать данной процедуре. Их прописка сама собой аннулируется по истечении конкретного срока.

Если люди успели прописаться на постоянной основе, это может помешать продавать недвижимое имущество. В такой ситуации могут быть разные права на жилье, что тоже немаловажно. Рекомендуется сначала разобраться с обременением, а потом продавать квартиру с прописанными лицами.

Важно! Проблема возникнет, если человек проживает, ранее отказавшись от приватизации данной недвижимости в пользу других людей или получил право благодаря завещательному отказу.

Иногда прописаны родственники, однако они не обладают долей. Что касается несовершеннолетних людей, родившихся после приватизации, то они тоже могут пользоваться имуществом неограниченно.

Другое дело, если появляется вопрос, как продать квартиру с прописанным человеком, которого зарегистрировали без прав на жилплощадь. Тогда он разве что может проживать на территории недвижимости, но не имеет права ею распоряжаться. В этом случае владелец может не спрашивать разрешения, чтобы продать имущество.

Как поступить с прописанными людьми

Люди должны подумать, прежде чем купить себе квартиру с прописанным человеком. После этого возникает необходимость решать судьбу других граждан и, возможно, участвовать в судебном процессе. Нужно сразу убедиться, что не реализовывается дом с прописанными людьми. Некоторые продавцы скрывают данный факт, поэтому рекомендуется требовать выписку из домовой книги.

Если покупатель сразу узнает о том, что в доме прописаны люди, то нужно понимать, что не всех лиц можно выписать даже в принудительном порядке. Тот факт, что меняются владельцы, не влияет на право проживания в квартире. Это нужно учитывать, прежде чем покупать подобный дом.

Кого нельзя выписать:

  • несовершеннолетние граждане не могут быть выписаны из купленной недвижимости;
  • люди, признанные недееспособными;
  • лица, которые отказались от приватизации, однако сохранили за собой право пользования;
  • члены семьи предыдущего собственника;
  • люди, которые живут в доме благодаря договору пожизненной ренты.

Если продаваемая собственность имеет подобных жильцов, стоит договориться с владельцем, чтобы он сам занимался вопросами выписки, или подыскать иную жилплощадь, где посторонний человек не станет проживать. Некоторые люди соглашаются приобрести собственность со скрытым ограничением по причине низкой цены. Подобное можно считать разумным разве что в том случае, если прописан человек старческого возраста.

Самому продавцу рекомендуется лично согласовать вопрос с людьми, которые там проживают и зарегистрированы на постоянной основе. Могу заверить, что со многими легко договориться о снятии с учета, разъяснив ситуацию. Однако если подобное не удается, то придется задуматься о том, как выписать принудительно.

Выписка людей из квартиры

Владелец имущества должен помнить о том, что он имеет право выписать личностей, которые не обладают правами на собственность. Например, иногда прописывается в квартире кто-либо из друзей уже после приватизации. Их легко снять с учета, то же самое можно сказать о бывших супругах и их родственниках. Также аннулировать прописку можно у родителей, лишенных прав на детей. Сам новый собственник может требовать выписки посторонних людей, оставшихся после прежнего владельца, однако данные личности не должны попадать под запрет на выселение.

Выписанные люди могут оспорить данное действие разве что в том случае, когда их по закону нельзя выселять. Рекомендуется осуществлять данную процедуру в судебном порядке, чтобы не было проблем. Для этого владельцу нужно подать заявление, изложив в нем свою просьбу. После этого останется дождаться решения судебного органа, которое зависит от разных моментов.

Сложности с квартирой бывают, если в ней прописан гражданин, сохранивший право постоянного проживания. Таких людей сложно выселить, но могу сказать, что сделать это получится при определенных обстоятельствах. Речь идет о поведении таких граждан, которое посчитают негативным по отношению к новому владельцу.

Причины для выписки могут быть следующими.

  1. Отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей. В этой ситуации следует с помощью чеков доказать данный факт.
  2. Регулярная порча жилого объекта, которая ведет к его разрушению.
  3. Постоянное нарушение прав других людей, живущих в квартире.

На данных основаниях можно выселить, не предоставляя иное жилье. Но потребуется подавать иск в судебную инстанцию, изъяснив свое намерение. Если же люди ничего не нарушили и при этом не обладают правом проживания, то действовать нужно иначе.

Следует предложить добровольно сняться с учета, дав на это разумный срок. При отказе нужно уведомить о принудительном выселении. После можно обратиться в судебный орган, чтобы отстоять свои права. Если все сделать правильно, выселить нежелательных граждан получится, однако проще купить квартиру без обременения.

Продать квартиру без согласия прописанных в ней людей — можно

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Можно ли без согласия прописанных лиц

Статья обновлена: 24 февраля 2021 г.

Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Да, собственники квартиры могут продать свою квартиру без согласия прописанных/зарегистрированных в ней лиц. Не важно несовершеннолетние ли эти прописанные лица или нет, проживают ли в квартире или нет, родственники, пенсионеры, имеют ли инвалидность и т.п. В п. 2 ст. 209 ГК РФ написано — «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…». Продажа относится к сделкам отчуждения — п. 1 ст. 235 и п. 1 ст. 549 ГК РФ. А прописанные граждане по закону не относятся к лицам, при которых нарушаются интересы при сделке. Поэтому не нужно спрашивать их согласия — ни у взрослых, ни у детей или органов опеки.

Но есть важные нюансы:

  • Вряд ли кто-то захочет купить квартиру, в которой после сделки останутся прописаны люди. Такие квартиры продаются долго и по заниженной цене. Ведь будущим собственникам придется обращаться в суд, чтобы выписать и выселить людей без их согласия.

К тому же банки не одобряют ипотечный кредит на покупку квартир, если кто-то не выпишется перед сделкой. Поэтому покупатели с ипотекой сразу отпадают, а их примерно половина на вторичном рынке — аналитику по месяцам можно найти в Центре Дом.РФ.

Как собственникам выписать человека из квартиры без его согласия — подробная инструкция от адвоката Алексея Бессонова.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу или в конце статьи.

  • Если прописанный человек отказался от участия в приватизации данной квартиры, то он имеет право проживать в ней даже после смены собственника (право пожизненного проживания) — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда за январь-июль 2021 года.

    «Отказник» от приватизации потеряет это право, если он сам выпишется из квартиры и пропишется в другом месте. Если же такой человек проживает в квартире и отказывается выписываться, то суд откажет в его выписке. Можно его выписать, только когда он не проживает в ней долгое время — инструкция.

  • Статьи по теме:

    • Актуальные на 2021 год документы для продажи квартиры + инструкции как их получить
    • Обязателен ли нотариус при продаже квартиры — подробно разберем вашу ситуацию.
    • Как продать ипотечную квартиру — рабочая и законная схема.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: