Проект перепланировки квартиры в МКД

Перепланировка в многоквартирном доме

Стремление «подправить» габариты квартиры, в случае, если они перестали устраивать ее владельца, вполне нормальное желание. Однако неверно реализованная перепланировка в многоквартирном доме может обернуться для собственника штрафом, предписанием жилищной инспекции узаконить выполненные работы, а в особых ситуациях и лишением прав на имущество.

Что можно и чего нельзя делать при перепланировке в многоквартирном доме

Нужно четко понимать, что полностью изменить свое жилье вдоль и поперек вряд ли будет возможно. На федеральном уровне единые требования к перепланировкам в многоквартирных домах пока отсутствуют. Но в том же ЖК РФ (ст. 25-29) определены общие понятия этого процесса. 

Например, документ разъясняет, что является перепланировкой (любые изменения помещений, требующие внесения корректив в техпаспорт БТИ), а что считается переустройством (замена и перемещение электро-, сантех- и иного оборудования и инженерных сетей).

Кроме того, переустройство и перепланировка жилых помещений многоквартирного дома регламентируются и другими нормативно-правовыми документами. К ним относятся:

  • ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
  • СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».
  • СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия» (актуализированная редакция СНиП 2.10.07-85).
  • СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (актуализированная редакция СНиП 2.04.01-85).
  • СП 29.13330.2011 «Полы» (актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88).
  • СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (актуализированная редакция СНиП 21-01-97).
  • СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» (актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87).

Так как Жилкодекс России обязывает согласовывать перепланировки с городскими властями, то нужно принимать во внимание и региональное законодательство.

В Москве перепланировки в многоквартирных домах регламентируются Постановлением Правительства Москвы № 508 в редакции № 840. Также учитываются столичные строительные нормы, закрепленные в МГСН 3.01-01 «Жилые здания». 

Однако нужно быть готовым к тому, что не все варианты перепланировки можно будет реализовать даже при намерении строго соблюдать установленные требования.

Так, собственник никогда не получит официального согласия на снос несущей стены, поскольку ее демонтаж нарушит перераспределение нагрузок в силовой схеме здания, что повлечет за собой появление трещин в других конструкциях и возможные обрушения.

Единственное на что он может рассчитывать, это на устройство в несущей стене дверного проема. Да, и такой вариант перепланировки можно согласовать только при наличии технического заключения от проектной организации, разрабатывавшей жилой дом.

Кроме того, придется отказаться от затеи объединения балкона с кухней или жилой комнатой в «чистом» виде. Чтобы согласовать такую перепланировку в многоквартирном доме, инициатору ремонта все равно придется разделить эти помещения «французскими окнами». Еще один связанный с этим запрет – невозможность разместить батареи, подключенные к центральной системе отопления здания, на балконе.

Не срастется с актуальными нормами и расширение санузла за счет площади жилой комнаты.

♦Однако если вы проживаете на первом этаже или под вами расположены нежилые помещения (первые этажи в многоквартирных домах часто используются под магазины, парикмахерские, банки, спортзалы и т.п.), то такая перепланировка будет рассматриваться как допустимая.

Есть ограничения и к перепланировке жилых комнат. Так, не получится обзавестись разрешением на переустройство квартиры, если в результате капитального ремонта однокомнатной квартиры площадь общей жилой комнаты станет меньше 14-ти кв. м. При перепланировке в двух и более комнатных квартирах не нужно забывать о том, что допустимая площадь спален – не менее 8-ми кв. м., а общей жилой комнаты – 16-ти кв. м.

Действующим законодательством разрешено проектирование в квартирах кухонь-ниш. Однако площадь такого помещения должна быть не менее 5 кв. м, а сама кухня – негазифицированной.

При этом переносить кухни на лоджии или балконы категорически запрещено – такую перепланировку квартиры в многоквартирном жилом доме согласовать не получится.

Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах

Многие владельцы жилья, приступая к перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме, намереваются узаконить совершенные действия «когда-нибудь потом», а то и вообще избавить себя от необходимости проходить всю процедуру согласования.

Но обязать согласовать перепланировку квартиры в многоквартирном доме их могут бдительные соседи, пожаловшиеся в жилищную инспекцию, или необходимость продажи жилья. И вот тут за незаконную перепланировку в многоквартирном доме последуют санкции. 

  1. Денежный штраф 2000-25000 рублей.
  2. Платное оформление технического заключения о безопасности проведенных работ.
  3. Если выполненная перепланировка противоречит действующим СНиПам, СанПиНам, ГОСТам, Постановлениям и т.д., что бывает в 90% случаях, то собственнику придется за личные средства возвращать жилью прежний вид

Как получить разрешение на перепланировку в многоквартирном доме?

Если делать перепланировку в многоквартирном доме по закону, то на начальном этапе в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Этот документ содержит поэтажный план, на основе которого будет готовиться проектная документация для изменения интерьера жилого помещения.

Техпаспорт БТИ

Затем отправляйтесь в любую проектную организацию с лицензией СРО. Там выслушают ваши пожелания по перепланировке, оценят возможность планируемых преобразований с точки зрения жилищных и строительных норм и подготовят проект, включающий все задуманные перемены – от переноса межкомнатных перегородок до расстановки сантехники в мокрых зонах.

Проект перепланировки квартиры

Полученные в проектной организации и БТИ документы вместе со свидетельством о праве собственности и заявлением передаются в ближайший многофункциональный центр. Оттуда бумаги попадут в Московскую жилищную инспекцию. 

По закону согласование занимает от 20 до 35 дней (для типовых проектов). После рассмотрения предоставленных бумаг собственнику вручат один из документов – разрешение на перепланировку в многоквартирном доме или отказ в переустройстве.

Закончился срок распоряжения на перепланировку? Здесь ответ, что делать.

С разрешением на руках можно приступать к работам по перепланировке в многоквартирном доме. Когда ремонт подойдет к концу, вызывается приемная комиссия из жилинспекции, которая оценит ремонт и выдаст акт о завершенном переустройстве и перепланировке. После этого останется на основе акта оформить новый техпаспорт БТИ с чертежом новой планировки квартиры в черных линиях.

Чем мы можем помочь?

Если вы собираетесь переносить межкомнатные перегородки, устраивать проемы в капитальных стенах, организовывать дополнительный туалет, делать душевую или прачечную, отделять в жилой комнате место под гардеробную, совмещать туалет с ванной, демонтировать встроенные шкафы или проводить какие-либо другие работы, мы беремся помочь с разработкой проекта перепланировки.

Нет желания ходить по инстанциям и собирать документы для согласования перепланировки? Готовы выполнить эту работу за вас. Есть вопросы по планируемым работам – задавайте их нашим специалистам, не выходя из дома, посетив лишь раздел «Контакты» на нашем сайте.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: