Разъяснения позиции Верховного Суда по видам разрешенного использования земельных участков

Материал выпуска № 9 (314) 1-15 мая 2021 года.

В настоящий обзор судебной практики по делам о земле и недвижимости включены дела, при рассмотрении которых ВС РФ исправил достаточно серьезную ошибку судов нижестоящих инстанций, связанную с неправильной оценкой соотношения правового статуса, устанавливаемого документацией градостроительного зонирования и правоустанавливающими документами; призвал суды не руководствоваться исключительно формальным подходом при рассмотрении дел о самовольных постройках; обратил внимание на недопустимость нарушения конституционных прав при применении тех или иных мер государственного принуждения, сориентировал суды определять рыночную стоимость объекта недвижимости для установления кадастровой стоимости безотносительно НДС, указал – в случаях, когда на одном земельном участке расположены объекты недвижимости нескольких собственников, бремя платы за пользование земельным участком не должно ложиться только на собственника земельного участка.

Градостроительное зонирование

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23 января 2021 г. по делу № 305-ЭС19-18488, А40-288002/2021

Фабула:

Предприниматель заключил договор аренды участка лесного фонда для использования в рекреационных целях. В результате вхождения участка в состав города федерального значения Москвы, утверждения впоследствии Правил землепользования и застройки г. Москвы в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о видах разрешенного использования земельных участков в соответствии с утвержденным градостроительным регламентом. Руководствуясь фактом изменения видов разрешенного использования, индивидуальный предприниматель обратился к арендодателю в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом с просьбой заключить соответствующие дополнительные соглашения к договору аренды в части изменения цели предоставления участков на вид, допускающий индивидуальное жилищное строительство.

Суд первой инстанции в иске отказал, указав на предоставление земельных участков для конкретных целей, в связи с чем правовые основания для удовлетворения требований отсутствуют.

Иную позицию заняли апелляционная и кассационная инстанция, оценив несоответствие видов разрешенного использования земельных участков в качестве препятствия для нормального использования земельных участков по назначению, указанному в ЕГРН.

Позиция суда:

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположены спорные участки, не свидетельствуют об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков.

Изменение указанного в договорах вида использования на иной вид – «для размещения индивидуального жилого дома» без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.

Комментарий:

Верховным Судом РФ исправлена достаточно серьезная ошибка судов нижестоящих инстанций, связанная с неправильной оценкой соотношения правового статуса, устанавливаемого документацией градостроительного зонирования и правоустанавливающими документами (в том числе договором аренды).

Законодательство четко разграничивает вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом и цель предоставления по договору: в результате осуществления процедуры градостроительного зонирования определяются все возможные, с учетом фактического и перспективного, виды использования. Арендатор как собственник земельного участка, в свою очередь, определяет цель предоставления из возможных видов разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом, устанавливая тем самым определенные ограничения.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельных участков иным образом, нежели установлен в договорах, в том числе и посредством заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Самовольное строительство

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2021 г. по делу № 310-ЭС19-11707, А48-2996/2016

Фабула:

Сетевая компания обратилась в суд к Обществу с требованием о запрете использования гипермаркета на земельном участке в охранной зоне линии электропередачи, обязании ответчика восстановить положение, обеспечивающее безопасную эксплуатацию ЛЭП, путем сноса гипермаркета.

В качестве основания требований истец ссылался на размещение здания гипермаркета в охранной зоне объекта электрических сетей воздушной линии в отсутствие согласия владельца электрических сетей, возникновение в связи с этим препятствий в обслуживании ЛЭП и создание угрозы жизни и здоровью граждан.

Ввиду недоказанности самовольного характера постройки, отсутствия доказательств нарушения права собственности или законного владения ЛЭП со стороны компании, суды первой и апелляционной инстанции в удовлетворении требований отказали. Кассационная инстанция, более того, усмотрела признаки злоупотребления правом со стороны истца.

Позиция суда:

Суды нижестоящих инстанций сформулировали неправомерные выводы о том, что строительство гипермаркета осуществлено ответчиком на законном основании с получением необходимых разрешительных документов и не нарушает права и законные интересы истца как собственника ЛЭП.

Поскольку охранные зоны объектов электросетевого хозяйства установлены в том числе в целях защиты жизни и здоровья граждан, недопущения причинения вреда имуществу физических или юридических лиц, при рассмотрении вопроса о запрете осуществлять эксплуатацию объекта недвижимости, построенного в охранной зоне, особенно такого, как гипермаркет, где возможно нахождение значительного количества покупателей и работников, суду необходимо было исследовать вопрос о том, создает ли угрозу безопасности жизни и здоровью неопределенного круга лиц нахождение спорного здания гипермаркета в охранной зоне ЛЭП.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; в том числе установить, создает ли нахождение спорного объекта в охранной зоне ЛЭП угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан; в целях установления данного обстоятельства рассмотреть вопрос о назначении экспертизы; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Комментарий:

В данном деле Верховный Суд РФ призывает суды не руководствоваться исключительно формальным подходом при рассмотрении дел, связанных с самовольными постройками. Если лицо возводит здание определенного социального назначения в охранной зоне, в котором предполагается массовое нахождение людей, то необходимо исследовать все возможные ограничения и факторы угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме того, Верховный Суд РФ отмечает: если собственник знал, что возведение здания нарушит права другого собственника, то отсутствие признаков самовольной постройки еще не означает, что не нарушаются право собственности и законное владение другого лица.

Развивая мысль о значении и функциях охранных зон, высшая судебная инстанция указывает, что установление этих зон направлено не только на обеспечение сохранности данных объектов при их эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан.

Принимая во внимание высокую степень опасности и специфику объекта, связанную с регулярным нахождением в здании большого количества людей, такой подход судов при решении вопроса о судьбе объекта расценивается не иначе как халатность.

Ограничившись формальным сравнением фактических обстоятельств с содержанием ст. 222 ГК РФ, суды создали предпосылки для негативных последствий не только в рамках правового поля, но и фактически согласились с возможностью причинения угрозы жизни и здоровью.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2021 г. № 308-ЭС19-21484 по делу № А32-30003/2021

Фабула:

Администрация муниципального образования обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю об обязании снести самовольную постройку. Администрация полагала, что здание используется предпринимателем в качестве гостиницы при установленном виде разрешенного использования земельного участка – для индивидуального жилищного строительства; строение возведено с нарушениями градостроительных норм и правил.

Суды первой и второй инстанции требования удовлетворили. ВС РФ решения отменил в связи с недостаточной правовой оценкой и неправильным применением норм.

Позиция суда:

Судами не был рассмотрен вопрос о возможности приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения работ по реконструкции в виде возведения пристройки.

ВС РФ посчитал формулировку из экспертного заключения «Угроза жизни возможна при возникновении пожара для лиц, находящихся внутри объекта» как угрозу, не подпадающую под определение угрозы для жизни, о которой говорится в ст. 222 ГК РФ.

Сделан вывод о том, что нельзя признать правомерным вывод судов о нецелевом использовании постройки. Для ВС РФ достаточным доказательством стали заключение эксперта о функциональном назначении строения и отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания.

Комментарии:

Интересна позиция суда – «вывод о том, что сама постройка создает угрозу жизни ввиду наличия у нее признаков безопасности, экспертами не сделан», которая подразумевает, что наличие нарушений в правилах противопожарной безопасности не является препятствием для того, чтобы считать постройку в целом безопасной.

Разрешая вопрос фактического использования объекта, суд указывает: ввиду отсутствия доказательств, подтверждающих невозможность использовать объект в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием постройки по нецелевому назначению нельзя признать правомерными. Верховный Суд РФ не принял во внимание показания истца и ответчика о том, что строение используется под гостиницу, и отсутствие разрешительной документации на строение и работу гостиницы.

Не согласилась судебная коллегия и с решением о сносе объекта, отметив, что нижестоящим инстанциям надлежало установить возможность приведения объекта в состояние до возведения пристройки. Зачастую суды совершают ошибку, обязывая ответчика снести весь объект, тем самым нарушая баланс соразмерности санкции и совершенного правонарушения. Вместе с тем Конституционный Суд РФ обращал внимание на недопустимость нарушения конституционных прав при применении тех или иных мер государственного принуждения.

Кадастровая стоимость

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 5 февраля 2021 г. № 5-КА19-66

Фабула:

Общество обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости без учета НДС.

Суд первой инстанции установил кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы. Суд апелляционной инстанции изменил решение нижестоящего суда, установив кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по итогам проведения дополнительной судебной экспертизы без учета НДС.

Позиция суда:

Верховный Суд РФ указал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривают, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

Комментарий:

С одной стороны, Верховный Суд РФ пытается поставить точку в вопросе о необходимости включения НДС в рыночную стоимость по делам об установлении кадастровой стоимости. Суд указывает, что результаты оценки объектов недвижимости для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной должны определяться без выделения НДС и не могут уменьшаться на сумму НДС, выделенного в используемых при оценке ценах.

Стоит отметить алогичность рассуждений при оценке действий нижестоящих судов. Верховный Суд РФ согласился с апелляцией в том, что установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности, однако определение рыночной стоимости с выделением НДС счел неправомерным.

Несмотря на неоднозначную трактовку правовых позиций, четкое понимание все же сформулировано, ВС РФ ориентирует суды на необходимость определения рыночной стоимости безотносительно НДС.

Земельные споры

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 5 марта 2021 г. № 305-ЭС19-22153 по делу № А40-221422/2021

Фабула:

Общество 1 обратилось в суд с иском к Обществу 2 о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка, находящегося в собственности истца, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности обеим сторонам спора. Несмотря на отсутствие арендных отношений, истец рассчитывал на получение средств в размере сбереженной арендной платы.

Нижестоящие инстанции требование удовлетворили, в связи с чем ответчик обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Позиция суда:

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

На момент приватизации правопредшественника истца на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, в отношении которых правопредшественник истца не мог не знать, что они принадлежат ответчику на праве собственности. То обстоятельство, что на момент приватизации земельного участка ответчик не зарегистрировал право собственности на эти объекты недвижимости, не могло служить основанием для приватизации публичного земельного участка без учета правил ст. 36 ЗК РФ.

В случае если земельный налог за весь земельный участок был полностью уплачен одним из собственников, он вправе требовать возмещения расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Комментарий:

В анализируемом деле перед Верховным Судом РФ встал вопрос, каким образом необходимо рассчитывать размер неосновательного обогащения: путем взыскания арендной платы за фактическое пользование земельным участком или взыскания части земельного налога, который должен был платить второй собственник, если бы его право не было нарушено и им была приватизирована доля в праве на земельный участок.

Верховный Суд РФ указывает – в случаях, когда на одном земельном участке расположены объекты недвижимости нескольких собственников, бремя платы за пользование земельным участком не должно ложиться только на собственника земельного участка. Принцип платности, который был принят во внимание судами нижестоящих инстанций, не был проигнорирован. Верховным Судом РФ справедливо отмечено, что форма платы за землю со стороны ответчика – земельный налог. В случае, если ранее налог оплачивался полностью истцом, он может претендовать на возмещение расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.

Необходимо отметить, что позиция, согласно которой приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка, не является новой. Аналогичную позицию ранее высказал Высший Арбитражный Суд РФ в Пленуме от 24 марта 2021 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
14 ноября 2021 г.

ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ ДЕЛ, СВЯЗАННЫХ С ИЗМЕНЕНИЕМ
ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Верховным Судом Российской Федерации, в соответствии со статьями 2 и 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2021 года N 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, проведено обобщение судебной практики.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее — Земельный кодекс).

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс, ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 Градостроительного кодекса порядке (часть 6 статьи 37 Градостроительного кодекса).

В рамках утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2021 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2021 года N 540 (далее — классификатор видов разрешенного использования земельных участков).

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2021 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

До 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ).

Кроме того, согласно части 13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Как показало обобщение судебной практики по указанным вопросам, суды в целом правильно применяют законодательство при рассмотрении дел по спорам об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Однако на практике возникают сложности при установлении круга субъектов, управомоченных на изменение вида разрешенного использования; при учете особенностей ситуаций, когда допустимость изменения вида разрешенного использования ограничена, и процедурных особенностей такого изменения; при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования участка с нарушением предусмотренных ограничений.

Настоящий Обзор подготовлен с целью установления единообразия судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов по указанным вопросам.

1. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

3. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

4. Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

5. Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.

6. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

7. Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

8. Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

9. Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Защита прав в суде

09.01.2021г.

Разъясняет прокурор отдела по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики прокуратуры области Черепанова И.С.

В соответствии с требованиями земельного законодательства собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно ч. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного, водного фонда и другие.

Для каждой категории земель градостроительные регламенты, содержащиеся в правилах землепользования и застройки, устанавливают допустимые виды разрешенного использования. Законодатель выделяет основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования.

Президиум Верховного суда Российской Федерации 14.11.2021 утвердил «Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка». В обзоре с учетом действующего законодательства, судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов сделаны следующие выводы:

1. При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

2. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

3. Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

4. Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

5. Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.

6. Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

7. Отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, является незаконным.

8. Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.

9. Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Верховный суд разъяснил, как изменить разрешенное использование

ВС разъяснил, когда можно и когда нельзя изменить вид разрешенного использования, как сделать это в пределах аренды и как избавиться от неопределенности, которая возникла еще при заключении договора.

Основные выводы ВС:

  • При наличии утвержденных правил землепользования и застройки собственник земельного участка, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.
  • Арендатор земельного участка государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.
  • Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.
  • Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая общественные обсуждения или публичные слушания, не допускается.
  • Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
  • Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если их использование не опасно.
  • Отказ муниципалитета в установлении вида разрешенного использования земельного участка в случаях, когда вид разрешенного использования не был определен при предоставлении участка — незаконен.
  • Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков.
  • Вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Текст документа доступен по ссылке https://vsrf.ru/documents/all/27306/

Согласно статье 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности; согласно части 2 и 3 статьи 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В обзоре приводятся, в частности, следующие правовые позиции судов:

— вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования;

— при наличии утвержденных правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления;

— арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно;

— принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается; вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка;

— земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: