Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Как рассчитать рыночную стоимость земли? Методики оценки, влияющие факторы

Рыночная стоимость земельного участка – важное понятие, которое способствует грамотной оценке состояния и назначения цены земельных владений. Чтобы уверенно чувствовать себя при продаже земельной собственности, стоит ознакомиться с понятием рыночной стоимости земли, а также уметь отличать его от стоимости кадастровой.

Общая характеристика понятия

Рыночной стоимостью называют цену земельных владений, которая складывается с учетом тенденций рынка недвижимости: спроса и стоимости аналогичного вида недвижимости. Термин характерен для сделок купли-продажи свободного от застроек участка, а также участка с расположенной на нем недвижимостью.

Рыночная цена земельной собственности устанавливается в произвольном порядке, то есть ее значение может определить сам владелец. Но чтобы сделка не сорвалась и продажа прошла успешно, необходимо учитывать все параметры при оценивании земельного участка и назначать действительно соответствующую ему стоимость.

Если цена на участок будет завышена, то это приведет к затяжной продаже. Слишком низкая стоимость невыгодна для владельца. Чтобы установить адекватный ценник на землю, стоит прибегнуть к услугам оценщика недвижимости.

Отличие от кадастровой стоимости

С рассматриваемым понятием тесно переплетается еще одно – кадастровая стоимость. Путаница между ними нередко приводит неопытного землевладельца к тому, что он допускает ошибку в установке адекватной цены на участок.

Кадастровая стоимость также является финансовой ценностью земельной территории, но устанавливается работниками кадастровой службы, исходя из оценки некоторых параметров:

  • целевое предназначение земельной собственности;
  • площадь;
  • информация о том, как использовался участок.

Несмотря на существующие отличия между этими двумя видами стоимости земли, все же они взаимосвязаны. Это проявляется при стандартных сделках, в которых установлены нормы, при которых рыночная оценка земли на 30% выше, чем кадастровая.

Такие разновидности установки стоимости имеют отличные друг от друга цели:

  • рыночную стоимость необходимо определить для успешного проведения купли-продажи;
  • размер кадастровой оценки будет влиять непосредственно на размер налогообложения.

При установлении кадастровой цены специалисты всегда действуют на базе норм, изложенных в Федеральном Законе №52-ФЗ от 7 февраля 2021 года «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Когда возникает необходимость в оценивании рыночной стоимости земли?

Необходимость в определении рыночной финансовой значимости земельного участка возникает в нескольких случаях:

  • когда возникает необходимость совершить сделку купли-продажи;
  • когда необходимо рассчитать стоимость арендной платы;
  • для налогообложения;
  • для подсчета возмещаемой суммы при отчуждении земли;
  • в случае нанесенного ущерба для определения суммы выплат;
  • при желании оформить завещание или написать дарственную: в этом случае потребуются точные расчеты не только площади участка, но и его финансовая значимость;
  • когда необходимо оформить кредит под залог земельных владений;
  • в случае бракоразводного процесса для разделения имущества между бывшими супругами;
  • когда необходимо оспорить кадастровую цену и уменьшить процент налогообложения.

Лица, компетентные в вопросе

Заниматься оцениванием рыночной стоимости земли вправе:

  • независимый экспертный оценщик;
  • организация по работе с недвижимостью;
  • непосредственно собственник.

Если назначением стоимости будут заниматься специалисты (1 или 2 вариант), то всю ответственность за конечную сумму будут нести они. Сервис платный, это стоит принять во внимание. Поэтому в целях экономии можно провести оценку и самостоятельно.

Для проведения расчетов вовсе не обязательно иметь специальное образование. Весь процесс проводится с задействованием простых формул. При самостоятельном подсчете окончательной цены придерживаются нескольких методик, речь о которых пойдет далее.

Экспертная оценка

Оценка принадлежащего собственнику земельного надела в рамках определения рыночной стоимости состоит из 5 этапов (если дело передано специалистам):

  1. Сначала между нанятым оценщиком и владельцем земли оформляется договор, в котором будут прописаны все критерии оценивания участка: цель выявления рыночной стоимости, категория земли, разновидность собственности и т.д.
  2. Оценщик приступает к сбору и изучению детальной информации о конкретном объекте недвижимости. К проделанному отчету обязательно будут прилагаться картографический план местности, на которой расположен участок, и фотографии.
  3. Выбирается метод, по которому будет осуществляться дальнейшая оценка рыночной стоимости.
  4. Рассчитывается окончательная цена за земельную территорию.
  5. В конце проведенных исследований оценщиком составляется письменный отчет, в котором будут прописаны рыночная стоимость и заключение.

Самостоятельная оценка

Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:

  • доходная;
  • затратная;
  • метод сравнения продаж.

Доходный способ

Доходный метод является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.

Этот способ подойдет для оценивания участка, расположенного в местности с высоким спросом на землю под жилое строительство или для построек иного назначения, которые будут приносить доход своему владельцу.

Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.

Но отсюда вытекает и главный недостаток этой методики перед остальными: она строится исключительно путем прогнозирования.

Затратный метод

Рассматриваемый способ применим в сочетании с доходным. Кроме определения рыночной стоимости земли, с его помощью также идет учет затрат на строительство доходного объекта на конкретном земельном участке.

Земельный вариант применим в том случае, если земельное владение рассчитано для дальнейшей застройки жилыми многоквартирными домами и распределения квартир между гражданами.

На все это потребуются дополнительные инвестиции, которые будут изыматься из планируемой прибыли, определяя тем самым настоящую стоимость земли. Таким образом, затратный метод подходит для участков с высокой рентабельностью.

Для этого расчета применяется формула:

ПД – Р = ПРД, в которой:

  • ПД – планируемый доход, который возможен от бизнеса, развиваемого на земельном участке;
  • Р – расходы;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

Для земель со среднестатистической рентабельностью затратный метод также применим. Это, как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Метод сравнения продаж

В этом случает проводится анализ цен на похожие земельные участки, которые в недавнем времени были проданы в аналогичных районах.

Этот метод актуален для тех случаев, когда речь идет об оценке рыночной стоимости типичных объектов недвижимости.

При использовании метода сравнения продаж задействуют следующую формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, в которой:

  • УРС – удельная рыночная стоимость – это стоимость за 1 м2 земли в массиве;
  • ЦЗУ – цена земельного участка; 1, 2, 3 – порядковый номер, присеваемый ЗУ;
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Работая с этой формулой, необходимо соблюсти главное условие: все взятые во внимание земельные территории необходимо объединить по одинаковым параметрам, которые являются определяющими в ценообразовании.

Чтобы достоверно вывести стоимость земельных наделов, стоит воспользоваться всеми тремя представленными методами: доходным, затратным и рыночным (сравнение продаж). Если в конечном счете получается расхождение полученных результатов, то стоит обратиться за помощью к специалисту.

Решающие факторы

Величина рыночной стоимости земельного участка складывается из множества критериев, которые учитываются на нескольких этапах оценивания. Для лучшего понимания эти факторы были классифицированы на иерархические уровни.

Первый уровень (региональный)

Он объединяет общие показатели, которые не связаны с конкретной земельной собственностью и не зависящие от нее. К первому уровню относят 4 типа факторов:

  • социальные: составляющие уровня и стиля жизни общества;
  • экономические: состояние экономики в мире, спрос и предложение;
  • физические: климат местности, состояние экологии, наличие природных ископаемых и др.;
  • политические или административные: стабильность государственного аппарата, налоговая и финансовая структура, зонирование, строительные нормы и др.

Второй уровень (местный)

Это совокупность факторов, которые характерны в пределах одной местности (города или района). Уже эти факторы имеют прямую зависимость и связь с оцениваемым земельным участком.

Ко второму уровню относятся 2 типа факторов:

  • Местоположение. Фактор складывается из нескольких показателей: расположение участка по отношению к важным инфраструктурам местности и другим жилым комплексам, наличие на участке коммуникаций и их состояние.
  • Условия продаж: условия сделок и финансирования.

Третий уровень (непосредственное окружение)

Это факторы, которые связаны с земельным владением и по большей мере зависят от его параметров.

Разновидности факторов третьего уровня следующие:

  • физические: параметры участка (размеры, площадь), привлекательность расположения, рентабельность;
  • архитектурные и строительные;
  • финансовые;
  • эксплуатационные.

Отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка

Это документ, который формируется по итогам проведенной процедуры оценивания в строгом соответствии с Законом об оценочной деятельности и является юридически достоверным. Составляется и подтверждается он только специалистами-оценщиками, с которыми владелец земельной собственности составил договор на оказание услуг.

В отчете прописаны все результаты проведенной оценки земли, а также фиксируется ее рыночная стоимость. Оригинал передается собственнику, а копия остается у оценщика.

Для чего может потребоваться отчет? Например, для разрешения неоднозначных ситуаций, когда требуется пересмотреть установленную кадастровую стоимость. Также отчет необходим, чтобы оценить реальную на сегодняшний день стоимость недвижимости.

Стоимость и сроки исполнения услуги оценщика

Составление конечного отчета складывается из нескольких показателей: расположение территории, размер площади, цели, для которых будет составлен отчет и др. Так, для расчета рыночной стоимости обычного участка затраты составят 2021 рублей. Значительно дороже обойдется отчет для решения споров по кадастровой стоимости – около 20 000 рублей.

По времени процедура оценивания продлится от 1 до 10 дней.

Владелец земельного участка волен осуществлять на нем строительство дома или построек для бизнеса, а также может продать землю. Именно для последнего так важно уметь определять рыночную стоимость земли, поскольку именно она способна определить реальную цену земельного участка на сегодняшний день, позволяя при этом не продешевить собственнику.

Получите ответ юриста за 5 минут

Методология оценки рыночной стоимости

Обновление: 20 октября 2021 г.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

  • страхования объекта;
  • его залога;
  • внесения участка в уставный капитал предприятия;
  • приобретения земли;
  • в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

  • полезность участка;
  • рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
  • искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
  • итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
  • рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

  • описание земельного участка;
  • на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
  • фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
  • общее описание рынка земельных участков;
  • определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

  • методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
  • способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
  • затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: