Субаренда земли сельхозназначения

Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления

Одним из видов арендных отношений выступает субаренда. Читайте в статье, что это такое, как оформить договор субаренды земельного участка и на что обратить внимание при заключении сделки.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.

Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.

Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.

Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.

При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.

Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.

Таким образом, субаренда земли – это передача земельного надела арендатором конкретному лицу или группе лиц в пользование, ограниченное временными рамками, на условиях, согласованных с собственником. Сроки и условия предоставления оговариваются письменно посредством заключения договора.

Правила оформления договора субаренды

В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:

  • наименование документа («Договор субаренды»);
  • дата и место заключения сделки;
  • наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
  • основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
  • предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
  • ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
  • срок действия договора;
  • заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
  • подписи сторон

К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.

В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.

К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.

Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:

  • площадь надела;
  • категория земель, к которой относится надел;
  • кадастровый номер;
  • адрес места расположения;
  • цель оформления участка в субаренду;
  • перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).

По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.

Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.

Процесс регистрации происходит по стандартной схеме и не подразумевает каких-либо особенностей. Процедура может затянуться, только если текст документа составлен некорректно или между сторонами сделки возникла спорная ситуация.

Также важно учесть, что условия договора субаренды не должны противоречить порядку и правилам, предусмотренным в первоначальном договоре аренды.

Заключение договора субаренды земельного участка

Зачастую, оформление субаренды обходится для субарендатора дешевле, чем, если бы он выступал арендатором по первоначальному договору. В подавляющем большинстве случаев передача участков в поднаем – это своеобразный вид предпринимательской деятельности для арендатора.

К примеру, стандартная ситуация, когда собственник имеет несколько больших территорий, которые сдает за умеренную плату. У него нет ни времени, ни желания проводить переговоры и оформлять сделки с каждым лицом, изъявившим желание взять землю в аренду. Тогда он решает передать недвижимость в пользование нескольким крупным арендаторам с правом оформления субаренды. В свою очередь арендаторы используют эту возможность в качестве бизнес-идеи, которую успешно реализовывают.

В некоторых случаях арендовать землю напрямую попросту невозможно или сложно. К примеру, если собственником территории является государство или муниципалитет.  Гораздо проще найти арендаторов государственной или муниципальной земли и договориться с ними без проведения аукциона и длительного ожидания рассмотрения заявки.

При заключении договора субаренды важно учитывать, в каких ситуациях арендатор может передавать право пользования участком, а когда нет. Согласно п. 6 ст.22 ЗК РФ, арендатор имеет право передавать участок третьим лицам в любой момент без согласия собственника, но при условии обязательного уведомления владельца о планируемой сделке. Исключение – если в договоре аренды прямо установлен запрет на передачу участка в субаренду.

На субарендатора распространяются все права арендатора надела, которые предусмотрены в земельном и гражданском законодательстве. Более того, когда собственником является государство или муниципалитет, а срок аренды составляет более пяти лет, то передача в поднаем может происходить без согласия владельца, но с обязательным его уведомлением в письменной форме (п.9 ст. 22 ЗК РФ).

Какие документы нужны для оформления субаренды?

Помимо правил и рекомендаций к оформлению передачи права пользования третьим лицам, необходимо учесть и перечень документации, которая должна сопутствовать проводимой сделке. Условия и другие составляющие договора должны подтверждаться прилагаемыми бумагами.

Состав пакета необходимой документации будет отличаться в зависимости от сроков, на которые предоставляется субаренда – больше года или меньше. Рассмотрим каждый вариант.

Если субаренда заключается на срок более 12 месяцев, то к договору прикладываются:

  • подробное описание земельного надела;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН;
  • технические паспорта зданий, расположенных на участке;
  • график арендных платежей;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию субарендного права пользования наделом.

Если срок действия договорных правоотношений составляет менее 12 месяцев, то перечень документов будет следующим:

  • акт приема-передачи недвижимого объекта;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол существующих разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

При необходимости стороны могут продлить срок действия договора субаренды, если это не противоречит условиям первоначального документа, удостоверяющего арендные отношения нанимателя и собственника.

Права собственника земельного участка при оформлении субаренды

В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.

При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:

  • предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
  • потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
  • увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
  • потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
  • ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
  • потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.

Несмотря на такой внушительный перечень прав, как правило, прямого взаимодействия между собственником и субарендатором нет. Все действия происходят через арендатора.

Если субарендатор нарушит условия договора или правила пользования земельным участком, за его действия понесет ответственность основной арендатор. Именно этот участник таких правоотношений рискует в большей степени.

Ограничения в использовании участка при субаренде

Чтобы обеспечить рациональное и эффективное использование земельного участка, на субарендатора могут быть наложены определенные ограничения в использовании надела. Они могут быть в виде запрета на выполнение конкретных видов хозяйственной деятельности или в качестве требования воздержания от производства каких-либо видов работ.

Такие ограничения должны быть обоснованы. Они не должны противоречить нормам действующего законодательства.

Ограничения оформляются в форме административно-правового акта, в котором перечисляются требования. Подобные ограничения могут быть наложены на конкретный срок или действовать на бессрочной основе.

Если субарендатор возражает против выдвигаемых ограничений, он вправе защитить свои права и интересы в судебном порядке. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки.

При введении запрета на какой-либо вид использования земельного участка, он не будет отменен, если право пользования перейдет к другому лицу. Подобные ограничения называются в юриспруденции сервитутом.

Рекомендации юриста

При оформлении договора субаренды земельного участка существует ряд ключевых нюансов, которые следует проконтролировать и принять во внимание. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения у арендатора на передачу земельного участка в субаренду.
  2. Соответствие земельного надела его описанию в документах.
  3. Наличие строений на участке, а также дефектов и повреждений.

Проще говоря, нужно тщательно проверить все документы, имеющиеся у арендатора. Не стоит относиться к акту приема-передачи как к простой формальности. Если дефекты или повреждения будут выявлены после подписания акта, то субарендатор обязуется устранить все неисправности за собственные средства.

Если вам нужна юридическая помощь, вы можете получить ее на нашем сайте абсолютно бесплатно. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформить договор субаренды земельного участка, и какие нюансы при этом необходимо учитывать. Помните, что лучше своевременно обратиться к юристу за правовой помощью, чем в дальнейшем тратить время на судебные разбирательства.

Субаренда земельного участка

Апрель 12, 2021 Нет комментариев

В гражданском обороте распространены сделки по субаренде земельных участков. Указанное соглашение заключается в передаче прав временного пользования на земли стороннему лицу.

Данный договор может оформляться при определённых условиях, поэтому, чтобы он соответствовал законодательным нормам, необходимо разобраться в порядке и особенностях заключения субаренды земли.

Что это такое?

Субаренда земли – это юридическая сделка по передаче земельного участка арендатором в перенайм третьему лицу за определенную плату. Особенностью договора является участие в нем 3-х сторон, между которых возникают правовые отношения по поводу временного владения и пользования недвижимостью (участком).

Правовое понятие субаренды земельного участка установлено в ст. 615 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, в п. 6 ст. 22 Земельного кодекса, закреплено право арендатора сдать арендованного земельного надела в поднайм в пределах периода действия арендного соглашения без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Отличие от договора аренды

Ключевым различием сделки аренды и субаренды количество сторон договора. Обычный договор аренды оформляется между двумя сторонам – арендодателем и арендатором. При субаренде земельного участка сторонами сделки выступают не только вышеуказанные лица, но и субарендатор, которому передается право на временное владение и пользование имуществом.

Также имеются и отличия в порядке установления оплаты. При аренде недвижимости арендатор использует участок за установленную собственников арендную плату.

Размер субарендой платы за поднаем земельного надела определяет арендатор. Таким образом, наниматель может устанавливать стоимость найма участка в субаренду и получать дополнительную прибыль в виде разницы в арендной плате.

Сделка субаренды, заключаемая на срок более 12 месяцев, действительна только при условии ее государственной регистрации в ФКП Росреестра. Договор, длительность которого меньше одного года, не требует процедуры регистрации.

Можно ли сдать в субаренду арендованный участок земли?

Субарендатор – это сторона договора субаренды земельного участка, по которому права на временное пользование перешло к нему от первоначального арендатора.

Договор поднайма земли может быть заключен как физическими лицами, так и организациями, которые пришли к соглашению по всем условиям сделки.

Можно ли сдать часть земельного участка по субаренде? Это допускается по действующему законодательству, при этом минимальных предельных нормативов для этого не установлено.

Права и обязательства сторон

У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:

  1. Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
  2. Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
  3. Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.

Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:

  • Пользоваться землей только согласно ее назначению;
  • Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
  • Не допускается сдача земли в субаренду;
  • Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
  • Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
  • Освободить участок после завершения действия договора.

Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.

В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.

При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.

Возможность использования участка может ограничиваться в итоге изъятия земли для публичных нужд. Например, он может находиться в зоне историческо-культурных объектов, заказников, заповедных или иных территорий.

Порядок сдачи участка

В процессе заключения договора субаренды земельного участка нужно учитывать следующие моменты:

Обычно, земля сдается в пользование субарендатора, если наниматель долгое время не использует территорию, т.е. участок пустует но не желает расторгать арендное соглашение с арендодателем
Размер арендной платы с порядок расчетов устанавливает арендатор Указанные условия должны быть известны субарендатору до момента заключения сделки
После того, как потенциальный субарендатор найден, необходимо уведомить владельца земли о намерении передачи участка во временное пользование другому лицу При наличии возражений собственника, договор не может быть заключен
После того, как стороны обговорили финансовые вопросы, устанавливаются их права и обязанности В случае возникновения спорных вопросов, рекомендуется обратиться за помощью к грамотному юристу. Неверно составленный договор не пройдет госрегистрацию
После чего документы подаются в ФКП Росреестра
Спустя 14 дней после подачи заявления процесс регистрации завершается и субарендатор имеет законное право эксплуатировать землю

Требуется ли согласие от муниципалитета, если земля муниципальная?

Процедура перехода права временного пользования регулируется статьей 22 Земельного кодекса. Право пользования передается третьему лицу, только при наличии письменного согласия арендодателя на заключение договора субаренды земли.

Если собственником участка выступает муниципальный или государственный орган, то необходимо его разрешение. В случае отказа в согласовании в передаче участка в поднайм, то сделка будет считаться недействительной.

Однако, единственное исключение этого правила установлено в отношении сделок аренды, оформленных на период более 5 лет. В этом случае достаточно просто уведомить муниципалитет о сдаче земельного участка. При этом аукцион проводить запрещается.

Необходимые документы

Для заключения сделки потребуется подготовить комплект документов. Список конкретных бумаг связан со сроком оформляемой сделки субаренды. В случае оформления соглашения на период от 1 года и более, к сделке необходимо приложить следующие документы:

  • подробное описание земельного участка;
  • выписка из кадастрового паспорта;
  • график оплаты арендных платежей;
  • техническая документация находящихся на территории построек;
  • выписка ЕГРН, удостоверяющая государственную регистрацию договора субаренды.

Если период, на который заключается сделка менее 1 года, то необходим меньший комплект бумаг:

  • акт приемки участка земли;
  • протокол о согласовании разногласий;
  • доп. соглашение.

Образец договора субаренды квартиры между физическими лицами ищите в статье: договор субаренды квартиры.

Структура договора

В договоре субаренды земли нужно отразить следующие данные:

Место заключения контракта, дата Личные сведения о сторонах – арендаторе и субарендаторе. В отношении физических лиц нужно указывать Ф.И.О., место регистрации, реквизиты паспорта. Юридические лица указывают наименование организации согласно учредительной документации, ИНН, КПП, юридический адрес, данные руководителя предприятия.
Сведения о соглашении аренды, его реквизиты (дата, номер) Детальное описание недвижимости (параметры участка, месторасположение, его площадь, границы, наличие на нем зданий)
Порядок оплаты арендных платежей иные обязательства контрагентов
Ответственность за нарушение своих обязанностей по сделке Срок действия соглашения
порядок решения конфликтов число копий договора
Подписи сторон расшифровка

Как можно видеть из вышеуказанной таблицы, документ оформляется точно так же, как и обычный договор аренды.

Скачать образец договора субаренды земельного участка.

Нюансы субаренды сельскохозяйственных земель

При заключении сделки субаренды земельного участка, отнесенного к категории земель сельхоз. назначения нужно приять во внимание, что использование таких территории допускается в соответствии с целями, установленными в ст. 78 Земельного кодекса для с/х участков:

  • для выращивания с/х культур;
  • создания лесных насаждений,
  • животноводства;
  • под пастбища;
  • для строительства хозяйственных построек;
  • и других связанных с сельхоз производством целей.

Запрещается выполнять действия, приводящие к ухудшению плодородия почвы.

Порядок внесения арендной платы

В случае субаренды земельного участка у частного лица, порядок и сроки внесения арендных платежей устанавливаются самостоятельно сторонами сделки. Они могут договориться о систематическом порядке оплаты (например, раз в месяц) или единовременной оплате.

Однако зачастую при субаренде земли денежные средства уплачиваются один раз в несколько лет. В этом случае обеспечиваются некоторые гарантии того, что условия использования земли будут соблюдаться.

На какой срок оформляется?

В процессе заключения договора поднайма земельного участка нужно знать, что длительность субаренды не может превышать период основной аренды. Если интересующий участок принадлежит государственным или муниципальным органам, то оформить соглашение можно только на срок более пяти лет.

Для лесных участков

В соответствии со статьей 25 Лесного Кодекса РФ, устанавливается целевое использование лесов.

Леса находятся на землях сельхоз назначения и других землях, согласно с ЗК РФ.

Разновидность деятельности, которая может осуществляться, связана с назначением территорий:

  1. С целью заготовки древесины, живицы, недревесных лесных ресурсов;
  2. Сбора ягод и лекарственных растений;
  3. Для охотничьего хозяйства;
  4. Ведения сельского хозяйства;
  5. В целях осуществления рекреационной деятельности (размещения санаториев, баз отдыха и т.д.);
  6. Для выращивания лесных плодов, ягод, саженцев, декоративных растений;
  7. С целью геологического изучения недр, добычи полезных ископаемых, исследовательской деятельности;
  8. Для эксплуатации водохранилищ, плотин и прочих иных искусственных водоемов.

Следует учитывать, что лесной участок может быть сдан в аренду сроком от 10 до 49 лет. Исходя из этих временных пределов следует устанавливать и срок договора субаренды.

Продление срока (пролонгация) договора

Срок субаренды может быть продлен только, если производится пролонгация основного арендного соглашения. Возможны ситуации, при которых арендатор больше не имеет интереса продлять договор аренды. В этом случае он выбывает из правоотношений по поводу пользования земельным участком, а его собственник и субарендатор могут оформить сделку найма земли напрямую.

Если арендатор заинтересован в продолжении взаимоотношений на прежних условиях, договор аренды пролонгируется. После чего субарендатор, в свою очередь, может продлить действие сделки поднайма участка.

Расторжение соглашения

Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.

Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.

Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:

  • Личные данные сторон договора;
  • Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
  • Описание земельного участка;
  • Отсутствие претензий;
  • Дата, а также подписи сторон.

Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.

Необходимо знать, что соглашение о расторжении сделки, прошедшей регистрацию в Росреестре, также должно быть учтено в ЕГРН. В регистрационной палате снимается запись о наличии обременения объекта недвижимости.

В завершении следует отметить, что в случае участия в договоре аренды третьей стороны, собственник земли несет дополнительные риски.

О порядке расторжения договора субаренды в одностороннем порядке смотрите в статье: расторжение договора субаренды.

Оформление договора субаренды земельного участка может принести экономическую выгоду, но важно правильно составлять договор, в противном случае сделка может быть признана незаконной, а стороны вынуждены будут понести убытки. Также следует учитывать и иные риски, и внимательно проверять правоустанавливающие документы.

Видео: Аренда земельного участка у государства. Как взять землю в аренду под ИЖС

Все о субаренде земельного участка: что это такое, как провести процедуру и другие важные нюансы

В гражданском законодательстве нередко можно встретить понятие субаренды земли. Такая сделка предполагает передачу права пользования участком третьему лицу. Это соглашение может быть заключено не во всех случаях, поэтому чтобы не нарушить закон, нужно разобраться в правилах, по которым осуществляется субаренда.

Что это такое?

Субаренда земли – это законная передача арендатором земельного надела в субаренду другому лицу за установленную плату. При этом в договоре найма начинают участвовать три стороны, между которыми складываются финансовые взаимоотношения.

Отличие от найма

Основное отличие аренды и субаренды в количестве участников сделки. Когда речь идет об аренде, финансовые взаимоотношения устанавливаются между арендатором и арендодателем. В случае субаренды также появляется субарендатор, который взаимодействует с арендатором и получает право на эксплуатацию недвижимости.

Кроме того, стоит выделить финансовые различия. Если рассматривать аренду, арендатор пользуется землей за плату, размер которой устанавливает собственник. Стоимость сдачи земли в субаренду может регулировать человек, временно владеющий имуществом. То есть арендатор при желании может получить выгоду от разницы в цене.

Договор субаренды, действующий более года, обретает полную юридическую силу только после его регистрации в государственных органах. Соглашение, продолжительность которого составляет менее 12 месяцев, в регистрации не нуждается.

Можно ли арендовать арендованную землю?

Субарендатор – это лицо, заключившее договор о найме земельного участка с арендатором. В этой сделке может участвовать как физическое, так и юридическое лицо, принявшее условия договора.

Возможна ли процедура для части ЗУ?

Существует возможность сдавать в субаренду не всю территорию, а лишь ее часть. При этом минимальных размеров участка нет.

Права и обязанности

Субарендатор имеет те же права, что и арендатор:

  1. Использование земли, а также расположенных на ней построек, если это не противоречит тексту договора.
  2. Заселение в недвижимость своей супруги и несовершеннолетних детей.
  3. Предоставление земли третьим лицам под своим контролем. Об этом нужно заранее уведомить арендатора.

Права субарендатора и обязанности, которые на него возлагаются, перечислены в ст. 615 Гражданского Кодекса.

Как указано в ст. №22 ЗК РФ, вместе с правами переходят и обязанности:

  1. Использовать землю исключительно по назначению.
  2. Поддерживать участок в исходном состоянии, не нарушая его качеств.
  3. Не передавать имущество в субаренду.
  4. По договоренности пускать арендатора для осмотра состояния участка.
  5. Своевременно вносить оплату.
  6. Когда срок аренды истечет, освободить территорию от своих вещей.

Важно! В договоре могут быть прописаны дополнительные права и обязанности сторон.

Если субарендатор пренебрегает своими обязательствами, то собственник и первичный арендатор могут применить в отношении него санкции, составив коллективный иск. Если документы были оформлены незаконно, арендодатель сильно рискует. Ему грозит разрыв отношений с владельцем участка, а также крупные штрафы.

Ограничения права пользования

Права на эксплуатацию земли могут быть ограничены в результате изъятия надела из гражданского оборота. Это может быть связано с наличием на территории:

  • культурно-исторических памятников;
  • редких видов животных, птиц и растений.

Как передать: порядок процедуры

При оформлении субаренды территории необходимо учесть такие нюансы:

  1. Как правило, необходимость в поиске субарендатора возникает, если арендатор в течение определенного периода времени не может самостоятельно пользоваться территорией, но при этом не хочет расторгать договор с собственником.
  2. Стоимость пользования землей и сроки внесения оплаты назначает арендатор. Он должен донести эту информацию до субарендатора до подписания соглашения.
  3. Когда предварительная договоренность состоялась, нужно известить собственника недвижимости о том, что участок будет на время передан третьему лицу. Если владелец земли против, оформление договора будет незаконным.
  4. После обсуждения финансовых моментов, надо проговорить права и обязанности сторон. Чтобы не упустить ничего важного, можно поручить составление документа юристу или нотариусу. Договор с ошибками и неточностями может быть признан недействительным.
  5. Сделку требуется зарегистрировать в Росреестре.
  6. Через 14 дней после подачи заявки процедура регистрации будет завершена и субарендатор может использовать землю.

Нужно ли разрешение для муниципальных ЗУ или находящихся в государственной собственности?

Порядок передачи права пользования земельным участком регламентируется ст. №22 ЗК РФ. Собственность может перейти в новые руки, только если владелец разрешил арендатору оформлять договор субаренды. В качестве владельца в этом случае выступает государственный орган или муниципалитет. Если в такой возможности отказано, субаренда становится незаконной.

Исключением являются договора аренды, заключенные на срок больше пяти лет. Подобное соглашение позволяет ограничиться уведомлением собственника о передаче недвижимости. Но торги в этом случае устраивать запрещено.

Какие документы нужны для оформления?

Сделка должна сопровождаться не только договором, но и пакетом бумаг. Перечень документации зависит от срока, на который оформляется субаренда. Если сделка заключается на срок более года, к соглашению прикладываются такие бумаги:

  • детальное описание территории;
  • кадастровый паспорт;
  • график внесения платежей за аренду;
  • технические паспорта расположенных на земле сооружений;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая то, что договор субаренды был зарегистрирован.

Если срок правоотношений составляет менее года, то достаточно предъявить следующие документы:

  • акт приема-передачи земельного участка;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий;
  • дополнительное соглашение.

Как составить договор?

В договор субаренды требуется включить такие сведения:

  • дата и место, в котором была заключена сделка;
  • идентификация сторон – арендатор и субарендатор;
  • информация о договоре аренды, дата его подписания и регистрационный номер;
  • описание предмета договора (характеристики земли, ее площадь, адрес, наличие построек);
  • порядок внесения оплаты и реквизиты;
  • права и обязанности сторон;
  • санкции за пренебрежение условиями соглашения;
  • период действия договора;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • количество экземпляров договора;
  • подпись каждой из сторон.

В целом документ составляется по тем же правилам, что и договор найма.

  • Скачать бланк договора субаренды земельного участка
  • Скачать образец договора субаренды земельного участка

Особенности для земель сельхозназначения

В документе о перенайме земли сельскохозяйственного назначения надо учесть, что эксплуатация этого вида территории ограничена целями, предусмотренными ЗК РФ для сельхозземель:

  • перепахивание;
  • выращивание и сбор культур и т. д.

Не допускается производить действия, нарушающие плодородие почвы.

Информацию о составлении, оформлении и заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения вы найдете тут.

Порядок уплаты платежей

Если перенаем земли осуществлялся частными лицами, о способе и сроках внесения платежей они должны договориться самостоятельно. Оплата может производиться раз в месяц, в квартал и т. д. Но чаще всего при заключении подобной сделки деньги берутся за несколько лет вперед. Это позволит не сомневаться в том, что все требования по эксплуатации территории будут соблюдены.

Если одной из сторон являются региональные или государственные органы, стоимость аренды рассчитывается по такой формуле:

S*C*K1*K2, где:

  • S – площадь надела;
  • C – установленная ставка;
  • K1 – личный коэффициент;
  • K2 – коэффициент региона.

Выплаты производятся в стандартные сроки.

На какие сроки может быть установлено?

При составлении договора необходимо помнить, что продолжительность субаренды не должна превышать срок аренды. Если речь идет о территории, находящейся в собственности государства или муниципалитета, оформить сделку можно только в том случае, если недвижимость арендуется на срок более 5 лет.

Особенности для лесных наделов

Согласно ст. 25 Лесного Кодекса России, участки леса, являющиеся государственной собственностью, подлежат исключительно целевому использованию. Вид деятельности, которую разрешается осуществлять, зависит от изначального предназначения земли:

  1. Для переработки и заготовки: можно собирать ягоды и травы, заготавливать древесину.
  2. Для охоты: отлов животных и птиц в коммерческих целях.
  3. Для научно-исследовательской деятельности: проведение экспериментов, изучение экологической ситуации.
  4. Для предоставления рекреационных услуг: постройка баз отдыха, кемпингов и др.
  5. Для создания гидротехнических сооружений: возведение плотин, водохранилищ и др.
  6. Для изучения недр: поиск полезных ископаемых для подтверждения их наличия или отсутствия.

Внимание! Участок леса можно арендовать на срок от 10 до 49 лет. Поэтому договор субаренды нужно составлять с учетом этих временных рамок.

О правовом регулировании аренды лесных участков читайте здесь.

Пролонгация сделки

Период субаренды можно пролонгировать только в том случае, если будет продлен договор аренды. Часто бывает так, что арендатор перестает быть заинтересованным в таком сотрудничестве. Чтобы больше не участвовать в сделке, он сводит владельца недвижимости и субарендатора, чтобы эти стороны составили договор о найме земли.

Если арендатор хочет продолжить сотрудничество на тех же условиях, он продлевает соглашение с собственником. После этого у субарендатора появляется возможность пролонгировать сделку.

Расторжение договора перенайма

Если стороны не имеют претензий друг к другу и смогли договориться о прекращении отношений, они могут составить соглашение и на основании данного документа расторгнуть договор. Стандартной формы этой бумаги не существует. Но необходимо проследить, чтобы она соответствовала требованиям, предъявляемым ГК РФ к договорам.

В соглашении о расторжении договора должны быть отражены такие моменты:

  1. Сведения о каждой стороне сделки. Для физических лиц следует указать Ф.И.О., адрес прописки, номер и серию паспорта. Юридические лица пишут название организации в соответствии с учредительными документами, КПП и ИНН, юридический адрес, на основе какого документа осуществляется деятельность, должность и Ф.И.О. руководителя компании.
  2. Предмет соглашения – расторжение договора субаренды. Надо указать его реквизиты и дату прекращения действия.
  3. Описание участка земли.
  4. Наличие спорных ситуаций и их урегулирование.
  5. Дата и подписи.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора субаренды
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора субаренды

Договор также может быть расторгнут через суд по заявлению одной из сторон о нарушении второй стороной утвержденных условий.

Важно! Соглашение о расторжении договора, занесенного в ЕГРН, также подлежит регистрации. В Росреестре будет сделана запись о том, что обременение снято.

Когда в сделке, связанной с арендой земли, появляется третья сторона, нужно быть особенно внимательным. С точки зрения экономического подхода, подобные соглашения являются выгодными, но неправильно составленный договор может привести к тому, что субарендатор станет арендатором. Возможны и другие риски, которые стоит учесть заранее.

Договор субаренда земли: когда, кем и где применяется

Закон разрешает передачу права пользования, полученного при возникновении арендных отношений, третьему лицу. Именно такая сделка, совершенная в отношении земли, носит название – договор субаренды земельного участка. При этом законодательно закреплены обязательные условия, наличие которых делает возможным, или, наоборот невозможным заключение соглашений, порождающих подобные отношения.

Суть субарендных полномочий

Вообще субаренда неразрывно связана с арендой. Это выражается в следующих важных аспектах заключения этой сделки:

  • субарендный договор заключается только с арендатором земельного участка. Ни с собственником, ни с другим законным владельцем заключить его невозможно;
  • субаренду нельзя оформить свыше срока действия сделки, которая стала основанием возникновения новых правоотношений;
  • целевое назначение земли при передаче прав третьему лицу должно оставаться таким, какое закреплено в арендном договоре;
  • государственная регистрация перехода прав по субаренде обязательна, так же как и при заключении арендного соглашения, если договор имеет срок действия более одного года.

Полномочия по соглашению о передачи прав арендатора третьему лицу возникают лишь при официальном оформлении сделки. В договоре обязательно нужно указывать:

  1. Данные соглашения, которое является основанием возникновения права субаренды.
  2. Подробное описание земельного участка, его кадастровые данные.
  3. Права и обязанности сторон.
  4. Срок договорных отношений.
  5. Цели использования земли.

Важно, что только верно оформленное соглашение признается действительным и порождает юридически значимые последствия своего заключения. Так как закон не устанавливает особых требований к договору, составить его можно воспользовавшись следующим образцом:

Договор субаренды земельного участка

Возможно ли отдать арендные права без разрешения

По общему правилу отдать право пользования земельным участком можно лишь с разрешения собственника, и если в договоре об аренде земли или законе нет условий, прямо запрещающих передачу правомочий владения посторонним лицам.

При этом есть случаи, когда можно не спрашивать собственника, а лишь уведомить его о предстоящей пересдаче прав субарендатору:

  • если новые отношения возникают на строение и вместе с ними на земельный надел;
  • если арендованная земля является собственностью государства или муниципалитета, а срок основного договора более пяти лет;
  • если собственник не отвечает на запрос о разрешении пересдачи земельного участка в течение месяца после получения соответствующего письма от арендатора.

Особенности субаренды земель сельхозназначения и доли земельного надела

Закон не накладывает запрет на передачу арендных полномочий третьим лицам, если речь идет о земле сельскохозяйственного назначения. Как и в общих правилах, такие действия арендатора возможны, если договором не установлены иные требования.

Относительно субарендных отношений в долевой собственности, то и в этом случае передача права владения будет законна, если условия сделки прямо не запрещают такое действие.

В любом случае пересдачи землевладения субарендаторам, все запреты и условия первичного договора должны быть определены и в договоре субаренды.

Какие документы нужны для оформления сделки

Документация, сопровождающая субарендную сделку, моет различаться в зависимости от срока договора и соответственно необходимости процедуры государственной регистрации.

При условии, что соглашение заключено на срок менее года и регистрация перехода прав на землю не нужна, то к нему стоит приложить:

  • акт приема-передачи участка;
  • если были разногласия при заключении сделки – протокол их урегулирования;
  • дополнительные соглашения к договору, если они оформлялись.

Если же срок субаренды более года, то список бумаг будет отличаться:

  • согласие собственника на появление в отношениях субарендатора;
  • договор аренды;
  • документ, подтверждающий целевое назначение земельного участка;
  • свидетельство о регистрации права аренды.

Где можно оформить договор и сколько это стоит

Как и любой договор, субарендное соглашение можно составить в любой юридической конторе. Цена оформления гражданских сделок в разных субъектах различна, но найти дешевле тысячи рублей едва ли получится.

Можно оформить соглашение у нотариуса – это хоть и необязательно, но позволит избежать проблем из-за отсутствия юридических знаний при составлении договора. Нотариальные услуги стоят дороже, и начинаются от трех с половиной тысяч рублей, хотя и эта цифра имеет отличия в зависимости от региона нахождения нотариальной конторы.

И, конечно, как и любую сделку, для которой закон предусматривает лишь обязательную письменную форму, составить подобный документ можно самостоятельно при помощи образца в интернете. Скачать образец договора актуальный в 2021 году можно пройдя по ссылке выше.

Несмотря на редкое оформление субаренды земельных участков, закон четко прописывает возможность заключения таких договоров. С помощью подобных разрешительных условий, государство заботится о том, чтобы земля не простаивала в пустую, а приносила прибыль собственнику, арендатору, субарендатору.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: